[비즈니스포스트] 원희룡 국토교통부 장관이 내놓을 공공택지 벌떼입찰 방지 방안에 관심이 쏠리고 있다.

국토부는 ‘1사1필지’ 제한을 유력하게 검토하고 있는 것으로 알려져 있다. 그런데 실효성에 대한 의구심과 함께 대형건설사가 중견건설사 몫을 빼앗아 간다는 불만이 벌써부터 나온다.  
 

18일 건설업계에 따르면 국토부는 이르면 이달 안에 벌떼입찰을 막기 위한 개선 방안을 내놓을 것으로 전해졌다.

앞서 원희룡 국토부 장관은 지난 8월29일 국회 예산결산특별위원회 전체 회의에서 “벌떼입찰로 낙찰받은 공공택지와 관련해 제재 및 환수를 검토하겠다”고 말했다. 

이는 2017년부터 2021년까지 호반·대방·중흥·우미·제일건설 등 5개 건설사에서 벌떼입찰을 통해 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 필지의 37%를 가져갔다는 지적을 염두에 둔 말로 풀이된다.

벌떼입찰은 공동 주택용지 당첨 확률을 높이려 특정 건설사가 계열사 수십개를 동원해 입찰에 참여하는 방식을 말한다.

최근 벌떼입찰과 같은 편법 행위가 공정한 시장경쟁을 저해한다는 목소리가 높아졌다. 이에 ‘1사1필지’로 입찰 조건을 강화하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.

‘1사1필지’ 제한이란 공공택지 1개 필지에 1개 회사만 입찰을 허용하는 것을 뜻한다. 계열회사 가운데 1개 업체만 입찰에 참여할 수 있고 공공택지를 확보한 업체는 일정 기간 동안 다른 입찰에 참여하지 못하도록 했다.

이런 방안이 완전히 새로운 것은 아니다. 이미 국토부는 지난 2019년에 2기 신도시 등 공공택지 입찰에서 벌떼입찰이라는 편법을 방치하고 있다는 지적을 받고 관련 대책을 내놓은 적이 있다.

당시 국토부는 2020년부터 단순 추첨이 아니라 입찰 업체 평가를 통해 공동주택용지를 공급하겠다고 발표했다. 또한 경쟁공급 방식을 2024년까지 공급되는 공공택지 내 공동주택 용지의 60% 이상으로 확대하겠다고 했다.

국토부의 이런 대응책에도 불구하고 여전히 추첨으로 공급하는 땅의 비중이 가장 크다. 한국토지주택공사가 2022년 공급하는 필지 가운데 절반에 가까운 규모가 추첨으로 공급된다. 

한국토지주택공사는 올해 3월 아파트 용지 110필지(388만㎡)을 공급하겠다는 계획을 발표했다. 여기서 우선협상대상자를 이미 선정했거나 공급계획 발표 전 매각을 끝낸 필지를 제외하면 실제 신규 공급 물량은 72필지(241만㎡) 규모였다. 

한국토지주택공사는 공동주택용지, 주상복합용지 등의 아파트 용지를 공급하고 이를 건설사들이 매입한다. 공급유형별로는 추첨, 입찰, 임대주택건설형, 주택개발공모리츠형, 설계평가형 등이 있다. 

이를 구체적으로 나눠보면 추첨 35필지(118만㎡), 입찰 13필지(29만㎡), 임대주택건설형 18필지(71만㎡), 주택개발공모리츠형 4필지(13만㎡), 설계평가형 2필지(10만㎡) 등이다. 

추첨으로 공급하는 비중이 49%인 셈이다. 

한편 1사1필지 제한 정책을 두고 대형건설사와 중견건설사의 의견이 엇갈리고 있다. 

대형건설사들은 대체로 긍정적이다. 그동안 대기업 규제 등 여러 이유에 따라 공동주택용지를 매입하는 것이 사실상 어려웠는데 새로 기회가 열릴 수 있기 때문이다. 

한 대형건설사 관계자는 “대형건설사들도 계열사를 동원해 공동주택용지 입찰에 참여할 수 있지만 사회적 시선을 고려해 하지 못한 점도 있다”며 “입찰을 참여하더라도 경쟁률이 높아 당첨되지 못했다”고 말했다. 

이 관계자는 “1사1필지 제한의 도입이 공정하다고 본다”고 덧붙였다. 

반면 중견건설사들은 부정적 의견이 지배적이다. 

정부에서 발주하는 기술형입찰 등에 참여하기 어렵고 도시정비에서도 주택 브랜드가 밀려 먹거리가 부족한 상황에서 대형건설사들이 중견건설사들의 먹거리까지 탐내고 있다는 것이다.

여기에 세종시 공공택지 사례를 들면서 사회적 책임 문제도 거론하고 있다. 

대형건설사들이 비수도권 공공택지를 외면하는 동안 중견건설사들은 분양시장 침체기에 미분양 위험을 감수하고 주택공급을 나섰던 했다는 것이다. 

실제 지난 2011년 대형건설사들은 세종시에 아파트를 짓기 위해 용지를 분양 받았다가 사업성을 이유로 위약금까지 물고 계약을 해지했다. 

이에 한국토지주택공사가 국책사업에 대한 대기업의 사회적 책임을 다하라며 계약이행 청구 소송까지 내기도 했다. 결국 중견건설사들이 이 땅을 수의계약 형태로 받아 아파트를 지었다. 

중견건설사 관계자는 "2012년 미분양이 예상됐던 세종시에서 아파트 청약 열풍이 불어 분양대박이 이어졌다"며 "위약금까지 물고 계약을 해지했던 대형건설사들은 뼈아프게 후회했을 것"이라고 말했다. 

이 관계자는 원희룡 국토부 장관의 환수조치 검토를 두고 “편법적 요소도 있었지만 합법적으로 추첨을 받은 택지를 환수하겠다는 것이 가능한지 의문”이라고 말했다.

1사1필지 제한을 두고 실효성도 떨어진다는 말까지 나온다.

필지에 따라 사업성이 부족하다고 판단되면 건설사들이 입찰에 참여하지 않을 가능성이 크기 때문이다. 사업성이 높고 대규모 부지에는 다수 업체가 몰리고 소규모 부지에는 입찰에 아예 들어오지 않을 수 있다. 

추첨방식은 몇 개의 필지를 묶어 건설사나 시행사들의 신청을 받아 추첨을 통해 개별 필지를 나눠 준다.

이에 면적이 작고 사업성이 떨어지는 필지도 분양이 되지만 1사1필지 제한을 두면 토지를 매입할 건설사나 시행사들이 사업성이 좋은 필지의 입찰에만 참여할 가능성이 높다.

사업성 문제로 유찰이 된다면 실제 아파트 공급에는 시간이 더 걸린다. 일반적으로 추첨을 통해 용지를 공급하는 경우 한 달 정도가 걸리지만 경쟁방식으로 진행하면 4개월 이상이 소요되는 것으로 알려졌다. 유찰되면 1~2년은 그냥 흘러버릴 공산이 크다.  

여기에 계열사라고 하더라도 법적으로는 구분되는 별도 법인이라 입찰을 막는 것은 공정거래법을 위반할 소지도 있다는 지적도 제기됐다. 

이와 관련해 국토부는 공정거래위원회와 공정거래법에 저촉되는지 여부를 협의한다는 방침을 세워뒀다. 류수재 기자