생애
[Who Is ?] 서호성 리파인 대표이사

▲ 서호성 리파인 대표이사.

서호성은 리파인의 대표이사이다.

미래 신사업 발굴을 통한 기업가치 향상을 추진하고 있다.

1966년 12월25일 태어났다.

서울대학교 경제학과를 졸업하고 미국 카네기멜론대학교 경영대학원에서 MBA과정을 마쳤다.

베인앤컴퍼니에서 이사로 있다가 현대카드로 이동해 전략기획실장, 마케팅본부장을 맡았다. HMC투자증권 자산관리사업본부장, 현대라이프생명보험 경영관리본부장을 지냈다.

한국타이어앤테크놀로지그룹으로 자리를 옮겨 전략기획부문장, 미주지역본부장, 전략&마케팅총괄 부사장으로 근무했다.

KT의 관계사인 케이뱅크에서 KT 출신이 아닌 외부 출신의 첫 은행장으로 선임됐다.

2025년 4월 사모펀드(PEF)를 새주인으로 맞이한 국내 최초 부동산 권리조사 전문업체 리파인의 대표이사로 선임됐다.

취임 직후부터 불거진 행동주의 주주들과의 갈등이 법적 분쟁으로 번질 가능성이 커지며 해결의 묘수를 찾아낼 지 관심을 받고 있다.

경영전략과 마케팅 전문가다. 투자유치와 인수합병에 밝고 글로벌 감각을 갖췄다.

경영활동의 공과
[Who Is ?] 서호성 리파인 대표이사

▲ 케이뱅크 대표이사 시절 서호성 리파인 대표이사 <케이뱅크>

△리파인의 사업구조
리파인은 2000년대 초반 인터넷 혁명 등 금융환경 변화에 부응해 부동산, 금융 및 리스크 관리에 대한 제반 서비스를 제공하고자 한국부동산원(전 한국감정원) 내 부동산벤처로 설립된 국내 최초 부동산 권리조사 전문업체다.

2002년 7월10일 한국부동산원에서 독립법인으로 설립됐으며, 특허를 기반으로 주택담보대출 서비스를 시작했다. 2007년에 전세대출 관련 권리조사 서비스를 시작했고 2013년부터 전세보증금 보호를 위해 주택도시보증공사(HUG)와 협업을 통해 전세보증금반환보증을 위한 서비스를 개발했다. 2020년부터는 한국주택금융공사(HF)와 단독으로 용역 업무를 수행하고 있다.

2019년 카카오페이, 2021년 네이버 파이낸셜에 전세보증금반환보증 상품의 판매를 지원하고 있다.

2016년에는 권리조사의 가장 기초가 되는 부동산 등기부등본에 관한 조사 시스템인 PTS(Primary Title Search)를 구축하면서 RPA(Robotic Process Automation, 로봇 프로세스 자동화) 방식을 도입했다. 이를 통해 비대면 금융상품 및 모바일 서비스를 제공하고 있다. 자동화를 통해 대량의 업무를 빠르게 처리함으로써 경쟁력과 생산성을 향상시켰다.

현재 리파인의 고객사로는 8개의 권리보험사(손해보험사), 3개의 보증보험사(한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험), 금융기관(시중 은행 등) 및 빅테크 기업 등이다.

2021년 7월에는 기업과 고객 간(B2C) 신규사업인 부동산 플랫폼 ‘집파인’을 출시했다. 2021년 10월29일 코스닥시장에 상장했으며 2022년 한국프롭테크포럼 ‘FINTECH’ 분야에 정회원으로 가입됐고 부동산 분야 빅데이터 센터 구축 사업에도 선정됐다.

‘권리조사’는 안전한 부동산 거래, 부동산 담보대출 실행 및 권리보험 인수를 위해 부동산 권리에 문제가 있는지 여부를 확인하는 선행 업무다.

리파인은 부동산 권리조사 서비스를 주 사업으로 하고 있으며, 주요 서비스로는 전월세보증금대출, 담보대출, 전세보증금반환보증 서비스 등이 있다. 2025년 1~3분기 기준으로 부문별 매출 비중은 전월세보증금대출 서비스 90.6%, 담보대출 서비스 4.9%, 전세보증금 반환보증 서비스 4.4%, 기타 수수료 매출 0.1%이다.

리파인은 집파인을 개인 임차인들을 위한 부동산 종합 플랫폼으로 성장시켜, 다양한 부동산 관련 정보와 부가 서비스를 제공하는 장기적인 수익 모델로 만든다는 계획을 갖고 있다.

△연간 700억 원대 권리조사·권리보험 시장 조성
2024년 12월 말 기준으로 보험료 규모는 연간 약 1287억 원대 수준으로 통상의 권리조사료율인 50~60%를 적용하면 권리조사 시장은 연간 약 700억 원대의 시장으로 추정된다. 이는 부대 업무를 제외한 순수 권리조사 업무만의 시장 규모이다.

현재 국내에서 판매되고 있는 부동산 권리보험은, 부동산 거래 유형과 보호 주체에 따라 소유권용, 저당권용, 전세자금대출용, 임차권용의 4가지로 나뉜다.

리파인은 국내에 권리보험이 도입될 수 있도록 선구자로서 역할을 수행했고, 특히 저당권용 및 전세자금대출용 권리보험이 국내에 판매가 될 수 있도록 선도적으로 비즈니스 모델(BM)을 개발해 시장에 서비스를 제공하고 있으며 이에 대한 특허도 보유하고 있다.

리파인은 8개의 국내 권리보험사(삼성·DB·KB·한화·현대·NH농협·하나·메리츠)와 외국계 권리보험사인 퍼스트어메리칸권원보험(FA)과 협약을 체결해 권리조사 업무를 수행하고 있다. 향후 새로운 권리조사 기법을 개발해 권리보험이 더욱 확대될 수 있도록 한다는 계획을 세워두고 있다.

△리파인의 지배구조
리파인의 최대 주주는 리얼티파인이다. 2025년 11월14일 현재 회사 보통주 831만1487주(47.96%)를 보유하고 있다.

리얼티파인은 투자목적회사로, 사모펀드(PEF)인 스톤브릿지에쿼티오퍼튜니티제2호의1 사모투자합자회사가 지분율 29.1%를 보유한 최대 주주이다.

리얼티파인은 리파인의 기존 최대 주주와 주식양수도계약에 따라 2025년 4월2일 회사 지분 590만534주(34.05%)를 양수해 최대 주주에 올랐다. 이어 7월22일 교환사채를 의결권 있는 주식으로 전환해 241만953주(13.91%)가 늘어 831만1487주(47.96%)가 됐다.

머스트자산운용이 170만7459주(9.85%)로 2대 주주에 이름을 올렸다. 머스트자산운용은 금융감독원에 리파인 주식 보유 목적을 단순투자로 했다가 일반투자로 변경해 신고했다. 이후 리파인이 리얼티파인을 상대로 한 자기주식 교환사채(EB) 발행이 주주가치 훼손이라고 지적하고 무효화 요구를 하는 등 주주행동에 나서고 있다.

이밖에 리파인 우리사주조합이 회사 주식 5만1390주(0.30%)를 갖고 있다.

리파인 이사회는 사내이사 1명, 기타비상무이사 4명, 사외이사 2명 등 총 7명으로 구성됐다.

서호성이 사내이사로 이사회에 포함됐으며 이사회 의장을 겸하고 있다.

기타비상무이사는 현승윤 스톤브릿지캐피탈 대표이사, 조주영 LS증권 상무이사, 성익환 스톤브릿지캐피탈 부대표, 박수진 LS증권 수석 매니저가 맡고 있다. 윤승현 이베스트스팩6호 감사, 박시완 프레시지 고문이 사외이사로 있다.

이사회 내에는 보상위원회가 설치돼 있다. 보상위원회는 기타비상무이사 1명(성익환)과 사외이사 2명(윤승현, 박시완)으로 구성됐다.

리파인은 감사위원회를 별도로 설치하고 있지 않다. 서원교 프로텍인베스트먼트 감사가 감사업무를 수행하고 있다.
[Who Is ?] 서호성 리파인 대표이사

▲ 리파인의 실적 <그레프비즈니스포스트>

△부동산 경기 불황에 2025년 매출 5~7% 감소 전망
리파인은 2025년 1~3분기 개별기준 매출액 478억 원, 영업이익 157억 원, 당기순이익 160억 원을 기록했다. 영업이익률은 32.8%였다. 2024년 같은 기간(매출 518억 원, 영업이익 170억 원, 당기순이익 170억 원)과 비교해 매출과 영업이익, 당기순이익 모두 각각 7.7%, 7.6%, 5.9% 줄었다. 영업이익률은 32.8%로 같다.

리파인의 부동산 권리조사 사업은 회사가 개척한 영역이고, 경쟁사의 견제가 거의 없다는 점에서 사실상 독점상황이다.

부동산 경기 불황의 여파로 인한 실적 감소가 두드러졌으며 특히 정부 정책에 따른 부동산 가격 상승과 주택 매매 부진, 전세 거래 급락 등 다양한 요인이 복합적으로 작용해 이를 부추겼다.

2025년 1~3분기 사업 부문별 매출액과 비중을 보면 전월세보증금 대출 서비스가 433억 원(90.6%)으로 대부분을 차지한다. 그외 담보대출 서비스 24억 원(4.9%), 전세보증금 반환보증서비스 21억 원(4.4%) 등이다.

부동산 경기는 부진이 지속되고 있으며 전세난도 해소될 기미가 보이지 않음에 따라 2025년 4분기에도 리파인의 실적이 개선될 정황은 크지 않아 보인다.

리파인 매출의 절대 비중을 차지하는 전월세보증금대출 서비스의 이용률이 연중 가장 낮은 12~1월 기간에 접어든 것도 이러한 전망을 뒷받침한다.

2024년 사상 최대 실적을 올린 리파인은 2025년에는 위축된 성과에 그칠 전망이다.

△신임 대표이사에 선임
리파인은 2025년 4월2일 신임 대표이사에 서호성 전 케이뱅크 은행장을 선임했다.

앞서 2025년 3월31일 리파인은 제23기 정기주주총회를 개최하고 서호성을 사내이사로 선임했으며 같은해 4월2일 이사회 결의를 통해 서호성을 대표이사로 선임했다.

리파인은 서호성을 포함한 7명의 이사진도 신규 선임했다. 이날 기존 이사진은 일괄 자진 사임했다.

△‘중소기업 기술경영 혁신대전’ 국무총리 표창 수상
리파인은 2023년 10월19일 부산 벡스코에서 열린 ‘올해 중소기업 기술·경영 혁신대전’ 시상식에서 경영혁신 성과를 인정받아 국무총리 표창을 받았다.

리파인은 권리조사 전문회사로 국내 처음으로 근저당 설정 이전에 주택담보대출 선기표가 가능하도록 안전한 사업 모델을 개발해 주요 금융기관에 서비스를 제공하고 있다.

2007년에는 제1금융권에서 저금리로 리스크를 헷지할 수 있는 전월세보증금대출 사업 모델을 개발해 서비스를 개시했다.

이를 바탕으로 부동산 거래, 부동산 관련 대출 안전성 향상, 주거 안정화에 기여한 공로를 인정받아 이번에 국무총리 표창을 받았다.

리파인 쪽은 “지난 2002년 설립 이래 안전한 부동산 금융·거래에 기여한 공로를 인정받았다”면서 “자체 개발한 부동산 임대차 관련 데이터 기반 건축물 통합주소 체계(Zib-Code)를 활용해 부동산 플랫폼 사업, 부동산 데이터 사업 등 신규사업에서도 성과를 낼 계획”이라고 밝혔다.

△빅데이터 센터 구축사업 로드맵 발표
리파인은 2023년 6월28일 부동산 빅데이터 센터 구축사업 착수를 보고하면서 자체 개발한 건축물 통합주소 체계(Zib-Code)의 활용 방안을 발표했다.

앞서 리파인은 2022년 10월에 과학기술정보통신부와 한국지능정보사회진흥원(NIA)이 주관하는 부동산 분야 빅데이터 센터 구축사업의 수행기관으로 선정된 바 있다.

리파인은 부동산 임대차 관련 데이터를 기반으로 건축물 통합주소 체계(Zib-Code)를 활용해 데이터를 개발키로 했다.

Zib-Code는 리파인이 자체 개발한 데이터베이스로 전국 건축물에 대한 건축물대장 및 등기부등본 정보 등이 병합돼 있다.

리파인은 타 공공 데이터와의 융·복합을 통한 빅데이터를 개발·생산해 데이터 개방을 추진한다는 계획을 갖고 있다. 리파인이 개발하는 임대차 관련 데이터는 주거정책 수립에 필요할 뿐만 아니라 최근 사회적으로 이슈가 되고 있는 전세사기 유형 분석과 사기예방모델 개발 및 차세대 도시계획 분야에서 수요가 예상된다.

또한 리파인은 로컬 데이터 기반 Zib-Code 데이터와 AVM모델(전월세추정가격 산정모델)을 적용한 임대차 관련 데이터를 개발 및 제공한다는 계획도 내놨다.

주택 유형별 전·월세가격추정 정보 및 전·월세가격과 대중교통 인프라, 대형유통시설, 교육시설, 공원녹지공간 입지 연계 정보 등 신규 9종의 데이터를 추가 개발하기로 했으며 타 기업과의 제휴·공급 등 가공 과정을 통해 유효한 병합 데이터 개발 및 제공에도 나선다는 방침을 정했다.

리파인 쪽은 “자체 개발한 Zib-Code를 활용해 임대차 관련 데이터를 개발하고 이를 바탕으로 솔루션을 제공하는 플랫폼으로 발전시킬 계획”이라면서 “부동산 플랫폼, 서비스 개발 등과 관련된 민간기업을 비롯한 연구기관, 정책기관 등 다양한 영역에서 활용될 것으로 예상된다”고 밝혔다.

△전세 거래 시세 조작 감지 관련 특허출원
리파인은 2023년 5월15일 ‘부동산 전세 거래에서의 시세 조작 감지를 수행하는 서버 및 이의 동작 방법’에 대한 특허를 출원했다고 발표했다.

최근 깡통전세, 빌라왕, 건축왕 등 조직적이고 집단적인 전세사기가 지속적으로 발생하고 있다. 가령 신축 빌라들을 대상으로 중개사는 빌라 주인과 사전 협의를 거쳐 판매 요청한 빌라 매매가격보다 높은 가격으로 전세계약을 중개하고, 전세가격과 같은 금액으로 빌라를 매수할 명의 대여자를 모집해 전세계약 이후 소유권을 넘겨받게 하는 식이다. 이 과정에서 전세보증금 반환 보증보험 가입을 유도해 임차인을 안심시키기도 하는데 이에 따른 전세 시세 조작에 대한 피해는 임차인과 보증보험사에서 떠안게 된다.

리파인은 특허를 통해 이런 시세 조작 징후를 신속하게 감지함으로써 임차인의 재산 피해를 최소화할 것으로 기대했다.

리파인은 이번 특허출원 외에도 전월세보증금대출, 반환보증, 담보대출 등 부동산 금융과 관련된 리스크를 헷지할 수 있는 BM(비즈니스 모델)을 꾸준히 개발해 주요 금융기관과 고객사에 제공하고 있다.

2022년 8월에는 전세 목적물에 근저당권이 발생하는 이상징후 관리를 위해 ‘CLTV(포괄담보인정비율=(선순위 근저당권 설정액+임대차 보증금)/해당 주택의 시세액)를 활용한 부동산 리스크 관리를 수행하는 서버 및 이의 동작 방법’에 대한 특허를 취득한 바 있다.

리파인 관계자는 “전세와 관련된 모든 과정에서의 리스크 관리 솔루션을 지속적으로 임차인·금융기관에 제공하기 위해 연구개발 활동을 지속하고 있다”고 말했다.

△부동산 분야 빅데이터 센터 구축 사업 선정
리파인은 2022년 10월5일 과학기술정보통신부와 한국지능정보사회진흥원(NIA)이 주관하는 부동산 분야 빅데이터 센터 구축사업의 수행기관으로 선정됐다고 발표했다.

부동산 분야 빅데이터 플랫폼 구축사업은 국토교통부가 2021년 11월 발표한 ‘부동산 신산업 육성방안’의 핵심과제다. 부동산 데이터 생태계 거점 구축을 목표로 부동산 신산업(프롭테크) 육성과 공공-민간산업 데이터 연계 기반 조성에 기여하겠다는 의지를 밝혔다.

리파인은 당시 보유한 500만 건가량의 임대차 등 관련 누적 데이터를 활용해 공개 데이터를 개발한단 계획을 내놨다. 높은 시장점유율을 기반으로 전세대출, 전세금 반환보증 관련 데이터, 각종 공적 장부와 결합‧가공해 취득할 수 있는 데이터 상품을 제공하기로 했다.

리파인 관계자는 “해당 사업 추진으로 개발된 임대차 데이터는 데이터 활용 기반의 주거정책 수립, 전세사기 유형 분석과 사기예방모델 개발, 차세대 도시계획 활용 등 다방면에 적용할 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

이어 “부동산 임대차, 주거 환경의 데이터 개발을 통해 빅데이터 플랫폼에 원활하게 데이터를 공급하고, 해당 센터를 안정적으로 운영함으로써 대한민국의 부동산 산업 발전에 이바지하도록 노력하겠다”고 덧붙였다.

△2021년 10월29일 코스닥 상장 첫날 ‘급락’
리파인은 2021년 10월29일 코스닥시장에 상장했다. 하지만 거래 첫날 주가가 급락하며 호된 신고식을 치렀다.

이날 코스닥시장에서 리파인은 시초가 1만8900원 대비 24.34% 급락한 1만4300원에 거래를 마쳤다. 시초가도 공모가(2만1천 원)보다 10.0% 낮았는데, 종가도 31.90% 밑도는 수준이었다.

리파인의 첫날 급락은 유독 투자자들, 특히 공모주 청약에 나섰던 개인 투자자들의 거센 비판을 받았다. 공모가를 기준으로 한 투자자들의 첫날 수익률은 –30.2%였다.

리파인 온라인 종목 토론방에서 한 주주는 “시작부터 공모가를 하회하고, 마냥 떨어지기만 해서 매도 기회가 없었다”고 말했다. 이 밖에도 ‘다 던지는데 이러다가 내가 대주주가 될 것 같다’ ‘공모주 중 최악의 경험이다. 장투(장기 투자)하면 괜찮은 기업은 맞는 거냐’ ‘이 정도면 거의 공모 사기 수준’ 등 반응이 쏟아졌다.

이들 중 상당수는 리파인의 실적 추이 등을 토대로 상장 후 주가 흐름에 대해 기대한 것으로 풀이된다.

리파인은 부동산 권리조사 시장을 사실상 선점하고 있다. 전월세 시장과 권리보험 시장이 확대되면서 2018~2020년에는 연평균 33.4% 매출 성장을 기록했다. 2020년 당기순이익은 161억 원으로 1년 전보다 289.4% 성장했고, 2021년 반기 순이익은 101억 원으로 2024년 반기 순이익(84억 원) 대비 19.8% 성장했다.

일부 투자자들 불만은 주관사인 KB증권, 금융감독원으로까지 번졌다. 주관사가 공모가를 의도적으로 부풀린 게 아니면, 지금 같은 주가 흐름이 나타날 수 없다는 것이다. 이미 금융당국에 리파인 공모가가 제대로 산정되지 않았다고 민원을 제기한 투자자도 있었다.

하지만 금융투자업계에선 리파인의 밸류에이션(기업가치) 평가가 다른 공모주에 비해 적절했고, 공모가가 아니더라도 주가 하락을 예상할 만한 단서가 충분했다는 반응을 나타냈다.

한 자산운용사 관계자는 “공모가가 조금 더 낮았으면 공모가 대비 주가가 지금처럼 많이 빠지진 않았을 순 있지만, 다른 공모주와 비교할 때 밸류에이션이 고평가된 건 아니었다”라며 “당시 상장한 기업들의 밸류에이션과 비교하면 오히려 싼 편이었다”고 말했다. 그러면서 “상장 후 주가 흐름에는 단순히 공모가가 적정한 지 여부를 떠나 섹터나 비즈니스에 대한 인기, 상장 전 수요예측과 청약 흥행 여부 등이 종합적으로 영향을 미친다”고 덧붙였다.

△리파인이 걸어온 길
2000년 한국부동산원(당시 한국감정원) 내에 부동산벤처팀을 설치했다.

2002년 7월10일 주식회사 리파인을 설립했다. 주택담보대출 서비스를 개시했다.

2003년 국내 최초 권리조사 전산 시스템을 구축했다.

2007년 전세대출 관련 권리조사 서비스를 시작했다.

2010년 AUTO론 서비스를 개시했다.

2011년 인터넷(비대면) 대출 관련 권리조사 서비스를 시작했다.

2013년 HUG(주택도시보증공사)와 전세보증금봔환보증 위탁계약을 체결하고 서비스를 개시했다.

2016년 PTS(Primary Title Search) 시스템을 구축했다.

2017년 K뱅크 권리조사서비스를 개시했다.

2018년 KT와 통신 DB활용 독점계약을 체결했다.

2019년 카카오페이와 판매업무지원 위탁계약을 체결했다.

2021년 네이버 파이낸셜과 판매업무지원 위탁계약을 체결했다. B2C APP ‘집파인’을 론칭했다. 코스닥시장에 상장했다.

2022년 CLTV를 활용한 부동산 리스크 관리 시스템이 특허를 취득했다.

2023년 HUG안심전세앱에 등기변동조회 서비스를 개시했다.

2024년 신한은행과 HUG 비대면 보증 업무 지원 위탁계약을 체결했다. 한국부동산원과 전세계약 신고가격 적정성 분석 권리조사 용역계약을 맺었다. HF와 주택연금 방문확인 사후관리 위탁 용역계약을 체결했다. 카카오뱅크와 주택금융공사 전월세보증금 대출 권리조사 업무대행 계약을 맺었다.

2025년 카카오페이손해보험 전세안심보험 권리조사를 개시했다. 메리츠화재 전월세보증금 대출 권리조사를 개시했다. 하나은행 HF 전세대출 권리조사 기관에 선정됐다. 우리은행과 HUG 반환보증 판매지원업무 위탁업체에 선정됐다.

비전과 과제/평가

◆ 비전과 과제
[Who Is ?] 서호성 리파인 대표이사

▲ 케이뱅크 은행장 시절 서호성 리파인 대표이사 <케이뱅크>

리파인은 부동산 산업의 인프라스트럭처가 되겠다는 비전을 갖고 있다.

리파인은 부동산 권리조사를 주 사업으로 하는 프롭테크(PropTech) 전문 기업으로 경쟁사가 없는 사실상 시장을 독점하고 있다.

2002년 설립 후 서호성이 대표이사로 선임되기 전까진 사업의 기틀을 다지는 시기였다면 서호성이 취임한 이후부터는 방향성을 확정하고 회사 가치를 끌어올리는 데 목표를 두고 있다.

리파인의 사업은 정부의 부동산 정책과 연관성이 높다.

경기의 호불황을 떠나 리파인의 사업은 높은 수준의 신뢰를 고객으로부터 인정받아야 한다. 이를 위해 고객이 부동산 거래를 할 때 직면할 수 있는 권리문제를 사전에 확인하고 리스크를 줄여, 안전하게 거래할 수 있도록 기여하는 등 서비스 수준을 한층 고도화할 필요가 있다.

사업 효율성 제고를 통한 이익 극대화도 요구된다.

이를 통해 회사에 투자한 주주들에게 이익을 돌려줘야 한다.

리파인은 공익성을 무시할 수 없는 만큼 사익과 공익을 동시에 추구하는 모델을 구축해야 한다.

리파인의 최대 주주가 된 리얼티파인은 LS증권이 결성한 사모펀드(PEF)인 스톤브릿지에쿼티오퍼튜니티제2호의1 사모투자합자회사가 설립한 특수목적회사다.

PEF는 투자자 이익 추구를 위해 인수기업의 이익금을 대규모 배당으로 회수하고, 돈 되는 자산을 매각하는 등 펀더멘탈을 희생시키는 일에 너그러움이 없다. 사업 구조가 탄탄한 리파인 경영권이 PEF에 넘어갔을 때도 이러한 상황이 되풀이될 것이라는 우려가 있었다.

현재 리파인은 2대 주주인 머스트자산운용이 주도하는 주주행동 참여자들과 갈등을 겪고 있다.

주주 이익 극대화 측면에서 본다면 최대 주주와 머스크운용의 이해관계는 동일하다. 차이점은 최대 주주는 기업가치를 키운 뒤 매각하는 ‘바이아웃’ 전략을 추진하는 반면, 머스트운용은 배당 확대와 자사주 소각 등 주주환원에 방점을 두고 있다는 것이다. 합의점을 찾지 못한 양 측은 법적 분쟁으로까지 확산할 가능성도 점쳐진다.

리파인은 2025년 9월 ‘기업가치 및 주주가치 제고 방안’을 내놓았다. 회사의 수익 구조 다변화를 위한 목적으로 인수·합병을 통한 성장동력 강화, 신규사업을 통한 수익원 다변화, IT 기술 고도화로 프롭테크 선두 지위 공고화 등의 주요 계획을 제시했다.

여기서 서호성은 경영 효율화를 통한 수익성 개선에 집중하겠다는 의지를 담았다.

리파인은 본업에서는 이미 독점적인 위치에 있기 때문에 신성장 동력 모색이 필요하다. 주요 계획들에는 이같은 새 수익구조에 초점이 맞춰져 있다.

리파인은 “다양한 주주환원 방안을 수립 및 추진해 회사의 성장이 주주 여러분의 가치 증대로 이어지는 선순환 구조를 만들고자 한다”며 “단기적인 성과에 치중하기보다는 장기적인 관점으로 기업가치를 배가할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 설명했다.

신사업 투자 등을 추진하려면 머스트운용 측과의 갈등을 하루빨리 해결해야 한다.

취임직후 이같은 상황이 펼쳐지며 서호성의 경영역량이 시험대에 놓이게 됐다.

◆ 평가

서호성은 경영전략과 마케팅에서 전문가로 평가받는다.

현대카드 전략기획실장, 현대카드 마케팅본부장, HMC투자증권 자산관리 사업본부장, 현대라이프생명보험 경영관리본부장 등 금융권 전반을 두루 거친 뒤, 케이뱅크 은행장까지 지내며 경영역량을 입증했다.

케이뱅크 은행장 취임 첫해인 2021년, 설립 이래 5년 만에 첫 연간 흑자 달성에 성공했으며 이후 9분기 연속 흑자를 이어가며 경영 실적 기반을 탄탄히 다졌다는 평가를 받는다.

케이뱅크의 가입자 수도 크게 증가해 2023년 3분기 말 기준 1497만 명을 돌파했다. 수신(예금 등) 잔액은 30조4천억 원, 여신(대출 등) 잔액은 17조 9천억 원 규모로 성장해 외형 확대에 기여했다.

2021년 1조2500억 원 규모의 유상증자를 성공적으로 이끌면서 미래 성장을 위한 자본 기반을 마련했다는 평가도 받았다.

서호성은 아파트담보대출 출시 등 여신 포트폴리오를 다변화하고, 비용 효율성 지표인 영업이익경비율(CIR)을 개선하는 등 내실을 다지는 데 주력했다. 케이뱅크가 인터넷은행으로서의 사회적 책임을 이행하기 위해 중저신용자 대상 대출 비중을 확대했다.

이러한 성과를 기반으로 2025년 4월 리파인의 대표이사로 발탁됐다.

직원들과의 소통을 중시한다. 직접 직원들이 근무하는 자리까지 내려와 업무에 관해 의견을 주고받는다. 연 4회 분기별로 모든 직원과 소통하는 콤파스 미팅(Compass Meeting) 제도도 만들었다.

케이뱅크 은행장 당시 직원들로부터 ‘호성님’으로 불렸다.

다만 외부 소통에는 소극적인 편이라는 지적이 있다.

서호성은 현대카드에서 전략기획실장으로 재직당시 ‘신용카드 대란’으로 위기에 처한 회사를 턴어라운드(Turn Around) 전략으로 회생시키고 결국 흑자전환까지 이뤄낸 주역으로 꼽혔다.

2004년 37세의 젊은 나이에 현대카드 이사에 올랐다.

현대카드 마케팅본부장 시절엔 ‘M카드’의 상품성을 개선하고 ‘알파벳 카드’ 마케팅을 도입해 시장점유율을 크게 높였다는 평가를 받았다.

현대라이프생명보험과 HMC투자증권에서는 전사 기획을 담당하며 인수합병 이후 조직 안정화에 기여했다.

한국타이어앤테크놀로지에서 미주지역 본부장으로 근무하는 등 해외 경험이 많다. 당시 메이저리그(MLB)와 공식 후원 협약을 맺기도 했다.

베인앤컴퍼니와 한국타이어 미주본부에서 일한 경험을 바탕으로 케이뱅크의 해외투자 유치에 큰 역할을 할 것이라는 기대를 받았다.

한국타이어그룹에서는 조현범 사장(현 회장) 라인으로 분류되기도 했다. 현대카드의 기업문화를 높이 평가한 조현범 사장이 서호성 영입에 나섰던 것으로 알려졌다. 서호성은 조현범 사장과 마케팅 전략과 관련한 이야기를 자주 나눴다고 한다.

리파인에서의 재직기간이 9개월여로 짧고, 2대 주주인 머스트자산운용과의 증폭된 갈등을 봉합해야 하는 등 현안을 해결하는 데 주력하느라 자신의 색깔을 아직 드러내지 못하고 있다는 말이 나온다.

다만 갈등이 해소되는 데로 리파인의 중장기 발전 전략을 제시하며 경영역량을 발휘할 것이라는 기대를 받고 있다.

사건사고
[Who Is ?] 서호성 리파인 대표이사

▲ 리파인의 B2C 부동산 플랫폼 서비스 ‘집파인’ 홈페이지 메인화면 <집파인 홈페이지 화면 캡처>

△리파인 교환사채 논란, 소송전 비화
리파인의 교환사채(EB)를 두고 지배주주인 사모펀드(PEF) 운용사와 주주 행동주의를 표방한 머스트자산운용 사이 입장 차이가 좁혀지지 않고 있다. 머스트운용은 법적 조치를 예고하며 상법 개정 이후 주주와 이사 간 소송전도 불사하겠다는 각오를 보이고 있다.

금융투자업계에 따르면, 2025년 9월24일 열린 리파인 임시주주총회에서 행동주의를 펼치는 기관 주주인 머스트운용이 제안한 자본준비금 감소에 의한 이익잉여금 전입 안건이 부결됐다.

해당 안건은 71%의 반대로 주총을 통과하지 못했다. 머스트운용은 전체 의결 주주가 68%로 실제 반대표는 837만 주인 점에 주목했다. 최대 주주인 PE 측이 보유한 주식 수(831만 주)와 근사치인 만큼 사실상 지배주주가 해당 의안에 제동을 걸었다고 보고 있다.

머스트운용은 총 295억 원을 투입해 리파인 지분 9.85%를 소유 중이다. 이번 임시주총 이후 두 번째 공개서한을 통해 리파인에 변화를 촉구하고 있다. 9월 초 발송한 첫 번째 서한과 동일하게 EB 발행의 부적합성을 꼬집었다.

리파인은 2025년 4월 PEF 운용사 스톤브릿지캐피탈과 LS증권 컨소시엄을 최대 주주로 맞이했다. PE 측은 기존 창업주 개인 등이 보유한 구주 약 34%를 1603억 원에 인수했다. 동시에 리파인은 자사주를 기반으로 355억 원어치 EB를 발행했다. 이를 인수한 스톤브릿지 컨소시엄은 전량 주식으로 전환해 추가로 13% 지분을 취득한 상태다. 최대 주주의 주당 인수 가격은 2만3547원 수준으로 리파인 시가인 1만4천 원대보다는 높다.

EB는 쿠폰금리 6% 조건으로 발행됐다. 머스트운용은 리파인의 보유 현금이 1300억 원 이상인 상황에서 고금리 EB로 재원을 마련할 필요성이 없다고 주장했다. EB는 리파인 스스로 피해를 보는 동시에 최대 주주인 스톤브릿지 컨소시엄에만 이익이 집중되는 의사결정이라고 비판한다.

시장에서는 리파인 내 주주 간 갈등이 상법 개정 이후 이사를 상대로 소송전으로 비화하는 사례가 될지 주목하고 있다. 집권 여당이 주도한 1차 상법 개정의 경우 기업 이사회의 충실의무 대상을 회사에서 주주로 확대하는 내용이 핵심이다.

머스트운용 역시 EB 발행에 찬성한 리파인 6인의 이사를 향해 문제의식을 드러내고 있다. 6인의 이사는 서호성을 비롯 현승윤 스톤브릿지캐피탈 대표이사, 조주영 LS증권 상무, 성익환 스톤브릿지캐피탈 부대표, 박수진 LS증권 수석매니저, 윤승현 사외이사다.

머스트운용은 “교환사채 발행부터 시작된 리파인 주당 가치의 훼손과 일반주주의 재산상 피해를 복원·복구하는 데 최선을 다해주길 바란다”며 “주주와 이해관계를 갖고 리파인 이사 임명된 인사에 대해 사임과 해임을 요청한다”고 강조했다.

피해를 복구하는 방법으로는 EB 발행 취소, 6인 이사의 손해배상, 피해에 준하는 보상과 배상안 등을 제시했다. 만약 이 같은 조치가 이뤄지지 않는다면 ‘법률적 처벌’이 필요하다며 강경한 입장을 드러내고 있다.

머스트운용은 리파인 감사를 통해 이사에 대한 손해배상 소송을 제기해달라는 의사를 전달한 상태다.

한편, 리파인 최대 주주인 스톤브릿지-LS증권 컨소시엄은 리파인 주주가치 제고에 집중할 전망이다. 회사 유보금을 사업 다각화를 위한 재원으로 사용하겠다고 밝힌 만큼 인수합병(M&A) 등 투자 실행이 요구된다.

△리파인 주주연대 “자사주 EB 취소하라”
리파인 주주연대가 사측에 고금리 자사주 교환사채(EB) 발행을 취소하라고 촉구했다. 이미 법적 조치에 나선 머스트자산운용의 행보에 힘을 실은 것으로 풀이됐다.

리파인 주주연대는 2025년 10월22일 리파인 이사회와 경영진에게 이 같은 내용의 서한을 보냈다.

주주연대는 현재 지분 7.13%를 보유하고 있으며 “회사 측의 불합리한 경영 행태에 대응하기 위해 2025년 9월에 연대를 결성했다”고 자신들을 소개했다.

주주연대는 리파인이 최대 주주인 LS증권과 스톤브릿지캐피탈 컨소시엄(리얼티파인)을 인수자로 하는 교환사채를 2025년 4월 발행한 것이 최근 개정된 상법의 취지에 반할 뿐 아니라 배임 소지가 있다고 지적했다.

교환사채의 표면이자율은 0~1%가 통상적이지만, 리파인이 발행한 교환사채의 표면이자율은 이례적으로 높은 6%로 책정됐다. 여기에 교환 대상 자사주(13.9%)에 대한 교환가액(1만4709원)도 최대 주주가 주식을 처분한 단가(2만7159원)에 크게 못 미쳐 ‘헐값 매각’ 논란을 불렀다. 리얼티파인은 인수 3개월 만에 교환사채 전량에 대해 교환권을 행사했다.

이 교환사채에 대해 주주연대는 “회사는 (자사주 교환사채를) 스톤브릿지캐피탈과 LS증권의 사익을 위해 활용했다”며 “인수금융 이자 충당 및 인수단가 하향 목적으로 의심되는 행위이며, 명백히 주주가치를 훼손하는 의사결정”이라고 강조했다.

주주연대는 리파인이 2021년 코스닥시장에 기업공개(IPO)를 마친 뒤 주주환원에 인색한 결과 리파인의 자기자본이익률(ROE)이 하락했고, 주가도 지금껏 공모가(2만1천 원)를 한 번도 웃돌지 못했다고 주장했다.

주주연대는 리파인에 교환사채 발행을 취소하고 복구된 자사주를 전량 소각하라고 요구했다.

또 주주연대는 리파인이 본업인 권리조사 산업에서 점유율이 95%에 이른다면서 향후 성장 잠재력이 없는 것으로 판단된다면 적극적으로 자본을 주주에게 돌려줘야 한다고 덧붙였다.

나아가 주주연대는 리파인이 자신들의 요구에 동의하지 않고 독자 경영을 이어갈 생각이라면 주당 2만7천 원에 일반주주 지분 전량을 공개매수해 상장 폐지해야 한다고 주장했다.

△최대 주주 주식 처분 불가 머스트 신청 가처분 인용
리파인의 최대 주주인 LS증권과 스톤브릿지캐피탈 컨소시엄이 자사주 교환사채(EB)를 통해 추가 확보한 리파인 지분(13.91%)을 처분하지 못하게 됐다. 해당 주식의 처분을 금지해달라며 머스트자산운용이 신청한 가처분을 법원이 인용했다.

2025년 10월21일 업계에 따르면 서울중앙지방법원 제51민사부는 리파인 최대 주주(47.96%) 리얼티파인이 보유한 리파인 주식 241만953주(13.91%)에 대해 양도와 담보 설정 등 일체의 처분을 금지하는 결정을 이 시기에 내렸다. 이는 리파인 지분 9.85%를 보유한 머스트자산운용이 가처분을 신청한 데 따른 것이다.

처분금지 가처분은 본안 판결의 실효성을 보장하는 일종의 동결 조치다. 어떤 소송의 대상에 대해 현재 소유자가 패소하기 전 제3자에게 처분하는 등의 방법으로 패소로 인한 반환 의무를 모면하고 판결을 무력화할 수 있기 때문이다.

처분금지 가처분이 인용됐다는 사실은 법원이 머스트자산운용의 주장을 일정 수준 타당하다고 인정한 것으로 해석할 수 있다.

머스트자산운용은 리파인이 2025년 4월 최대 주주를 인수 대상으로 교환사채를 발행한 것이 무효라고 주장하는 소송을 그해 10월2일 제기했다. 머스트운용은 비공개 및 공개 서신을 통해 해당 교환사채에 대해 계속해 문제를 지적해 오고 있다.

머스트자산운용의 주장대로 법원에서 교환사채 발행이 무효로 인정된다면 리얼티파인이 보유한 주식 13.91%는 회사에 자사주 형태로 반환된다. 상법이 추가로 개정돼 자사주 소각이 의무화될 것으로 예상되는 점을 고려하면 이 자사주는 소각이 유력하다. 한국적 상황에서 자사주가 소각되면 전체 주주의 주당 가치는 올라간다. 최대 주주 지분율이 내려가 주주총회 의안의 일방적인 통과도 어려워진다.

업계에서는 리얼티파인이 이번 가처분 인용으로 기존 담보 계약에 영향을 받을 수 있는 데다, 수년 내 투자금을 회수해야 하는 사모펀드(PEF) 운용사 특성상 큰 제약을 받게 된 것으로 보고 있다.

리얼티파인은 보유 지분 전량을 담보로 금융사로부터 리파인 인수 자금을 빌린 상태다.

한편, 머스트자산운용은 본격적인 주주대표소송 절차에도 돌입할 것으로 보인다. 머스트운용은 9월18일 서원교 리파인 감사에게 교환사채 발행에 찬성한 이사에 대한 손해배상을 청구해달라고 요청했는데, 한 달이 지나도록 감사가 응하지 않았기 때문에 주주대표소송 제기 요건을 만족했다.

주주대표소송이란 회사가 이사의 잘못에 대해 책임을 묻지 않을 때, 주주가 회사를 대신해 이사를 상대로 소송을 제기하는 제도다. 승소했을 경우 배상금은 회사로 귀속된다.

△머스트운용, 리파인에 2차 서한 발표
리파인의 2대 주주 머스트자산운용이 임시주주총회 안건 부결 이후 이사진의 사과와 사임을 요구하는 2차 공개서한을 발표했다.

머스트운용은 2025년 9월24일 임시주총 결과와 향후 계획을 담은 두 번째 주주서한을 공개했다.

머스트운용은 서한에서 “안건은 의결 참여 주주의 71% 반대로 부결됐지만, 반대표 837만 주는 최대 주주 리얼티파인의 보유 주식 수(831만 주)와 거의 일치한다”며 “사실상 리얼티파인 홀로 반대했으며 그 외 332만 주에 달하는 주주들은 압도적으로 찬성했다”고 밝혔다.

이는 최대 주주가 다른 모든 주주의 의사와 반하는 결정을 내렸음을 부각하며 이번 부결의 책임이 리얼티파인에 있음을 명확히 한 것으로 풀이된다.

머스트운용은 주총 안건 부결에도 불구하고 자신들의 주주행동이 실질적인 성과를 거뒀다고 평가했다.

이들은 “문제 제기가 없었다면 매년 21억2천만 원(연간 순이익의 약 10%)의 EB 이자가 5년간 리파인에서 리얼티파인으로 유출됐을 것”이라며 “회사가 ‘예상치 못한 주가 상승에 따른 파생상품 회계적 손실’을 이유로 EB를 조기 교환 신청하면서 부당한 자금 유출이 중단됐다”고 강조했다.

주주총회 이후 머스트운용의 창끝은 EB 발행을 결의한 이사회를 향한 법적 조치로 향했다.

머스트운용은 EB 발행으로 일반주주가 약 406억 원의 재산상 피해를 봤다고 주장하며 이를 복구하기 위해 △EB 발행 취소 △의사결정을 내린 이사 6인의 회사에 손해배상 등을 해야한다고 강조했다. 앞서 머스트운용은 2025년 9월18일 서원교 리파인 감사에게 이사진을 상대로 한 손해배상 소송 제기를 청구했다.

머스트운용은 리파인 이사회가 리얼티파인의 이익을 위해 리파인을 희생시키는 구조적 문제를 안고 있다고도 지적했다.

머스트운용은 “리파인 이사진 대부분은 리얼티파인 소속으로, 리파인이 아닌 리얼티파인에서 보상을 받는다”며 “이러한 이해관계 불일치 구조가 해소되지 않으면 제2의 교환사채 사태가 또 발생할 수 있다”고 우려했다.

그러면서 “스톤브릿지캐피탈과 LS증권 소속 이사들의 사임 또는 해임을 요청한다”고 밝혔다.

특히 EB 발행의 가격 산정 문제를 정면으로 비판했다.

머스트운용은 “리얼티파인은 지난 4월 주당 2만7159원에 지분 34.1%를 인수하며 기업가치 기준을 공식화했다”며 “그런데 불과 며칠 뒤 자사주를 주당 1만4709원의 ‘헐값’에 인수했다. 왜 대주주 지분은 ‘서 있을 때의 키’로 재고, 다른 주주 지분은 ‘앉아 있을 때의 키’로 재는가”라고 꼬집었다.

끝으로 EB 발행 관련 진실된 사과를 비롯 일반주주의 재산상 피해 복구 방안 제시, 대면 미팅을 리파인 경영진과 리얼티파인에 공식적으로 요청했다.

△임시주총 주주환원안 부결
리파인 임시주주총회에서 2대 주주 머스트자산운용 등이 제안한 주주환원 관련 안건이 압도적인 반대로 부결됐다.

2025년 9월24일 연합인포멕스 보도에 따르면, 이날 서울 송파구 리파인 사옥에서 열린 임시주총에는 의결권 있는 주식 총수의 68%에 해당하는 1178만 주가 참여했다. 안건은 향후 배당 재원을 마련하기 위해 약 858억 원의 자본준비금을 이익잉여금으로 전환하는 내용이었다.

주주들은 상장 후 쌓아둔 현금을 활용하지 않는 점과 더불어 그해 4월 최대 주주 리얼티파인을 대상으로 연 6%의 고금리 교환사채(EB)를 발행한 이사회의 결정에 강한 불신을 드러냈다.

이에 대해 서호성은 “새로운 대주주와 경영진이 부임한 지 6개월밖에 되지 않았다”며 “투자가 어려운 시기일수록 ‘현금은 왕(Cash is King)’이다. 좋은 투자 기회를 모색해 기업가치를 높일 수 있도록 시간을 달라”고 항변했다.

머스트운용 측은 “이번 안건은 당장 배당을 확정하는 것이 아니라 향후 주주환원을 할 수 있는 가능성을 열어두는 것”이라며 “회사의 현금이 유출되지 않는 안건임에도 가능성 자체를 막는 이유가 무엇이냐”고 물었다. 해당 안건에 대한 경영진의 입장을 밝혀달라고도 덧붙였다.

이에 서호성은 “최고경영자(CEO)는 대리인일 뿐이고 주주가 결정할 사안”이라며 즉답을 피했고 장내에서는 “질문과 답변이 다르다”는 고성이 터져 나오기도 했다.

이후 전자투표 등을 포함한 최종 집계 결과 찬성은 332만 주(28.2%)에 그쳤고 반대가 837만 주(71%)에 달해 안건은 부결됐다. 최대 주주 리얼티파인은 리파인 831만 주를 보유하고 있다.

주주총회가 끝난 뒤에도 갈등의 핵심인 EB 발행을 둘러싼 공방은 이어졌다.

서호성은 EB 발행이 최대 주주의 요청과 무관한 이사회의 독립적인 결정이었다고 선을 그었다.

하지만 ‘해당 안건을 이사회에 처음 올린 것이 누구냐’는 주주의 질문에 서호성은 “어떤 프로세스였는지 한번 생각해 봐야겠다”며 답변을 피했다.

서호성의 설명은 리파인 인수 주체인 LS증권이 지난해 말 인수 계획을 세웠을 때부터 자사주 EB 발행을 계획했다는 입장과 배치된다.

해당 EB는 경영권 프리미엄이 없는 낮은 가격에 연 6%라는 이례적 고금리가 적용돼 발행 초기부터 ‘최대 주주를 위한 특혜’라는 비판을 받아왔다. 특히 이 6% 금리는 최대 주주 리얼티파인의 인수금융 금리(5.89%)와 거의 동일해, 사실상 회삿돈으로 대주주의 이자를 대납해 주는 ‘업무상 배임’이 아니냐는 의혹의 근거가 됐다.

이러한 논란 속에 머스트운용은 EB 발행에 찬성한 이사들을 상대로 손해배상 소송을 제기해달라고 서원교 리파인 감사에 청구한 상태다.

△머스트운용 “리파인 자기자본 5분의 1로 줄여라”
머스트자산운용이 부동산 권리조사 업체 리파인에 자기자본을 대폭 줄여 자본효율성을 높이라고 요구했다.

머스트자산운용은 2025년 9월1일 홈페이지에 올린 리파인 공개서한에서 “경영진과 이사회가 판단하는 ROE(자기자본이익률) 최적화를 위한 회사의 적정 자기자본은 얼마인가”라고 물었다.

머스트운용은 리파인이 “시장에서 압도적인 해자를 구축해 꾸준하게 이익을 창출할 수 있는 단단한 사업 모델을 가진 매력적인 회사”라며 “자본적 재투자가 거의 필요 없고, 순이익이 그대로 현금으로 쌓일 수 있는 회사이기에 더욱 매력적”이라고 강조했다.

실제로 2025년 상반기 리파인은 98억 원의 순이익을 기록했지만, 유형자산과 무형자산 취득 금액은 2억5천만 원에 불과했다. 이러한 사업 구조에 힘입어 그해 1분기 말 기준 리파인에는 1350억 원 이상의 현금이 쌓여 있다.

머스트운용은 리파인이 축적한 현금이 과도한 수준이라고 진단하면서 “매우 적극적인 주주환원이 필요하고, 이러한 자본의 효율적 배분을 통해 ROE와 주당 가치의 상향을 이끄는 경영적 선택이 필요하다”고 주장했다.

올해 1분기 말 기준 리파인의 자기자본은 1747억 원, 부채는 108억 원이었다. 부채비율은 6.2%에 그쳤다.

머스트운용은 리파인이 자기자본을 5백억 원으로 줄여도 사업을 문제없이 이어 나갈 수 있다고 판단했다. 나아가 380억 원에 해당하는 사옥을 담보로 차입하면 적정 자기자본은 3백억~4백억 원일 수 있다고 덧붙였다. 현재 자기자본을 5분의 1로 감소시키는 것이 최적일 수 있다는 주장이다.

리파인이 자기자본을 줄일 방법으로는 현금배당 또는 자사주 매입·소각이 꼽힌다. 이를 염두에 둔 머스트운용은 법원에 ‘자본준비금 감소에 의한 이익잉여금 전입’을 의안으로 하는 임시주주총회를 열어달라고 2025년 7월 신청했다. 이후 리파인은 머스트운용과 소통 없이 이를 단일 의안으로 하는 임시주주총회를 9월24일 개최한다고 8월14일 결정했다.

△머스트운용 공개서한 “헐값 EB 발행, 주주가치 훼손”
머스트자산운용이 리파인의 경영진과 최대 주주를 상대로 공개서한을 보내 교환사채(EB) 발행의 부당성을 지적하고 주주가치 제고를 위한 자본 정책 변경을 촉구했다.

머스트운용은 2025년 9월1일 발표한 공개서한을 통해 “리파인이 지난 4월9일 발행한 교환사채는 대주주가 아닌 모든 일반 주주에게 구체적이고 큰 재산상의 피해를 입힌, 한국 자본시장에 있어서는 안 될 사태”라며 “발행을 무효화하고 피해를 원상 복구해야 한다”고 주장했다.

머스트운용은 리파인의 최대 주주인 리얼티파인(스톤브릿지캐피탈-LS증권 컨소시엄 PEF)이 경영권 인수 직후 단행한 EB 발행 과정에 심각한 문제가 있다고 지적했다.

리얼티파인은 2025년 4월2일 주당 2만7159원에 리파인 지분 34.1%를 인수하며 최대 주주에 올랐다. 그러나 불과 일주일 뒤인 4월9일, 리얼티파인이 선임한 이사회는 자사주 13.9%를 대상으로 한 교환사채를 발행했으며 교환가액은 주당 1만4709원으로 책정됐다.

머스트운용 측은 “최대 주주가 인수한 주가(2만7159원)의 약 54%에 불과한 헐값에 자사주를 넘긴 것”이라며 “정상적인 가격으로 매각했다면 발생했을 약 3백억 원의 차액만큼 전체 주주의 재산권이 침해당했다”고 비판했다.

이어 “새로운 대주주가 경영권을 확보한 첫날부터 자사주 신탁을 해지하고 일주일 만에 EB 발행을 결의한 것은, 대주주 스스로가 유리하게 지분을 추가 확보하기 위한 목적이었다고 합리적으로 의심할 수밖에 없다”고 덧붙였다.

EB의 이자율 6.0% 또한 문제로 삼았다. 머스트운용은 “재무구조가 우량한 리파인의 EB 이자율은 통상 0%에 가깝다”며 “리얼티파인의 자금 조달 금리인 5.89%를 지원하기 위해 회사가 불합리하게 높은 이자를 부담한 것”이라고 주장했다. 5년간 발생하는 이자 비용은 약 106억 원에 달한다.

머스트운용은 리파인의 소통 부재와 방만한 자본 운용도 지적했다.

이들은 2025년 7월 주주제안으로 ‘자본준비금의 이익잉여금 전입’ 안건을 상정하는 임시주총 소집을 요청했으나 회사 측이 소통 없이 다음 날 곧바로 문제의 EB에 대한 교환 청구를 실행했다고 밝혔다. 이로 인해 최대 주주의 지분율은 34.1%에서 48.0%로 급증해 임시주총의 의결권 구조가 왜곡됐다는 것이다.

머스트운용은 리파인이 1350억 원이 넘는 현금을 보유하고도 자기자본이익률(ROE)이 10%대에 머무는 비효율적인 경영을 하고 있다고 진단했다.

그러면서 “재투자가 거의 필요 없는 사업 모델을 고려할 때 5백억 원의 자기자본만으로도 충분히 사업 유지가 가능하다”며 “과도하게 쌓인 자본을 주주환원에 활용해 ROE를 40~50% 이상으로 끌어올려야 한다”고 제안했다. 이번 임시주총에 상정된 안건이 적극적인 주주환원을 위한 첫걸음이라는 설명이다.

머스트운용은 공개서한을 통해 리파인 경영진과 이사회에 회사의 적정 자기자본과 ROE 목표, 임시주총 안건에 대한 찬성 여부, 헐값·고금리 EB 발행의 이유 등에 대해 임시주총 일주일 전인 9월17일까지 공개적으로 답변할 것을 요구했다.

머스트운용은 “충분히 설득력 있는 답변이 없을 경우, EB 발행으로 인한 주주의 경제적 피해를 복원시키기 위해 추가적인 주주권 행사 및 법률적 조치를 진행하겠다”고 경고했다.

△머스트운용, 리파인 지분 추가 확대로 10% 육박
리파인을 상대로 주주행동을 공식화한 머스트자산운용이 지분을 추가로 매입하며 10%에 육박하는 지분율을 확보했다.

머스트자산운용은 2025년 7월30일 리파인에 대한 주식 등의 대량보유상황 보고서를 공시하고 보유 지분율이 종전 7.61%에서 9.85%로 2.24%포인트 상승했다고 밝혔다. 취득 주식 수는 38만851주이며, 총보유 주식은 170만7459주가 됐다.

이번 지분 확대는 리파인의 최대 주주인 리얼티파인(스톤브릿지캐피탈·LS증권)이 공개매수를 통한 자진 상장폐지를 유력하게 검토하는 상황에서 이뤄져 주목된다. 현행법상 자진 상장폐지를 위해서는 최대 주주 및 특별관계자가 95% 이상의 지분을 확보해야 한다.

머스트자산운용이 10%에 육박하는 지분을 확보함에 따라 최대 주주는 상장폐지를 위해선 머스트운용과의 협상 없이는 목표 달성이 불가능해졌다.

머스트자산운용은 이번 공시에서도 보유 목적을 일반투자로 명시, 배당 확대 등 적극적인 주주 활동을 이어가겠다는 의지를 재확인했다.

앞서 머스트운용은 7월23일 ‘자본준비금 감소 및 이익잉여금 전입’을 안건으로 하는 임시주총 소집 허가를 법원에 신청하며 주주환원 확대를 요구한 바 있다.

△머스트운용, 법원에 리파인 임시주총 소집 신청
머스트자산운용이 법원에 리파인의 임시주주총회를 열어달라고 신청했다.

머스트운용은 2025년 7월23일 홈페이지에 올린 글에서 “당사는 리파인의 지분율 약 7.5%를 보유한 주주”라며 “오늘(7월23일) 자본준비금 감소 및 이익잉여금 전입의 건에 관한 임시주주총회 소집허가신청서를 법원에 제출했다”고 밝혔다.

자본준비금을 줄이고 이익잉여금을 늘려 배당가능이익을 확대하기 위한 움직임으로 풀이됐다.

머스트운용은 7월18일 리파인 지분 6.9%를 보유하고 있다고 처음 공시한 뒤 지분율을 높였다.

△스톤브릿지·LS증권, 리파인 355억 EB 전량 주식 전환
리파인 최대 주주인 스톤브릿지캐피탈과 LS증권이 2025년 4월 인수한 355억 원 규모 교환사채(EB)를 전량 회사 주식으로 교환했다.

리파인은 2025년 7월22일 1회 교환사채권자가 교환청구권을 행사했다고 공시했다.

이로써 리파인 발행주식총수 대비 13.9%에 달하는 자기주식이 사채권자에게 교부됐다.

리파인은 2025년 4월 최대 주주인 리얼티파인을 상대로 355억 원 규모의 교환사채를 발행했다. 교환 대상은 리파인이 보유한 자기주식 13.9%였다.

리얼티파인은 스톤브릿지캐피탈과 LS증권이 리파인을 인수하기 위해 세운 특수목적법인(SPC)이다.

이들 회사는 2025년 4월 기존 최대 주주가 보유한 지분 34.1%를 1600억 원에 사들였다. 이때 1주당 가액은 2만7159원이었다. 반면 4월 초 거래 종결 직후 리파인이 스톤브릿지캐피탈과 LS증권 앞으로 발행한 자기주식 기반 교환사채의 교환가액은 그 절반 수준인 주당 1만4709원이었다.

△리파인, 공개매수 후 자진상폐 가닥
스톤브릿지캐피탈과 LS증권을 새로운 주인으로 맞이한 프롭테크 업체 리파인이 자진 상장폐지하는 방안을 유력하게 검토하고 있다.

인수 당시 새 최대 주주는 곧바로 교환사채(EB)를 발행해 추가 지분 확보의 발판도 마련해 둔 상태다. 최대 주주인 SPC 리얼리파인이 소액주주 지분을 공개매수 방식으로 추가 확보한 뒤, 회사를 자진 상장폐지하는 방안이 유력하다는 이야기가 나왔다.

2025년 6월23일 연합인포맥스 보도에 따르면, 리파인의 최대 주주인 리얼티파인은 당시 소수 주주 지분을 공개매수 방식으로 취득하는 방안을 검토하고 있는 것으로 파악됐다. LS증권은 국내 PEF 스톤브릿지캐피탈과 함께 투자목적회사 리얼티파인을 세워 리파인을 인수했다.

이미 공개매수를 위한 주관사 선정은 완료됐고, 구체적인 매입 가격과 시행 시기는 조율 중인 것으로 알려졌다.

시장 일각에서는 리파인의 상장 공모가 수준에서 매수 가격이 형성될 수 있다는 관측이 나왔다.

리파인의 탄탄한 재무 구조와 업계 내 지배적인 위치는 새 주주들의 인수 결정에 큰 영향을 미친 것으로 분석됐다. LS증권과 스톤브릿지캐피탈은 2024년 말 리파인의 경영권을 확보하기 위해 1600억 원을 투입했으며, 2025년 4월 2일 납입을 완료하고 최대 주주 지위에 올랐다.

특히 주목할 점은 인수 가격이다. 두 인수자는 리파인의 경영권 지분을 주당 2만7150원 수준에서 매입했다. 당시 평균 주가가 1만4천 원 수준이었음을 고려하면, 프리미엄으로 100%를 얹은 셈이다. 통상적인 경영권 프리미엄이 30% 안팎임을 고려하면, 인수 가격이 상당히 높은 편이다. 리파인의 공모가는 2만1천 원이었다.

인수 절차가 마무리된 직후, 최대 주주는 곧바로 추가 지분 확보를 위한 행보에 착수했다. 리파인은 보유 중이던 자사주를 활용해 교환사채(EB)를 발행하기로 결정했고, 대상은 새 최대 주주였다. 2025년 4월 발행된 1회차 EB는 총 350억 원 규모로, 최대 주주 변경 이후 회사의 첫 결정이 메자닌 발행이었다.

리파인이 이미 견실한 실적과 무차입 경영 기조를 유지하고 있어, 외부 자금 조달이 꼭 필요한 상황은 아니었다는 점은 의구심을 낳았다.

향후 볼트온 전략에 대비한 자금 확보가 필요했을 것이란 추측도 가능하나, 업계에서는 이번 EB 발행의 본질을 최대 주주의 지분 확대 수단으로 해석하는 시각이 우세했다.

리얼티파인이 교환권을 실제로 행사할 경우, 지분율은 기존 약 34%에서 47.96%까지 상승하게 된다. 이는 발행주식 총수의 약 13%를 354억 원에 취득할 수 있게 되는 것이며, 앞서 고가에 책정됐던 경영권 프리미엄 역시 일정 부분 희석되는 효과를 낳는다. 실제로 리얼티파인은 교환권을 행사해 이와 같이 지분율을 높였다.

경력/학력/가족
◆ 경력
[Who Is ?] 서호성 리파인 대표이사

▲ 서호성 한국타이어앤테크놀로지 미주지역 본부장(가운데)이 2018년 3월29일 미국 뉴욕 메이저리그(MLB) 본사에서 MLB와 공식 후원 협약을 맺고 관계자들과 함께 야구 배트를 들어 보이고 있다. <한국타이어앤테크놀로지>

A.T.커니(A.T.Kearney)에서 근무했다.

2000년부터 2002년까지 베인앤드컴퍼니 이사로 일했다.

2002년 현대캐피탈 전략기획실장(이사)을 맡았다.

2005년 현대카드 마케팅본부장(상무)으로 이동했다.

2008년 현대차IB증권 WM사업본부장(상무)으로 자리를 옮겼다.

2008년 HMC투자증권 WM사업본부장(상무)을 맡았다.

2010년 HMC투자증권 전략기획본부장(전무)으로 승진 임명됐다.

2015년 한국타이어앤테크놀로지에 전략기획부문장(전무)으로 합류했다.

2017년 한국타이어앤테크놀로지 미주지역 본부장으로 부임했다.

2020년 한국타이어앤테크놀로지 전략&마케팅총괄 전무를 맡았다.

2021년 한국차이어앤테크놀로지 전략&마케팅총괄 부사장으로 승진했다.

2021년 케이뱅크 제3대 은행장으로 발탁됐다.

2023년 12월~2025년 4월 한국투자저축은행과 한국투자캐미탈의 사외이사 겸 감사위원을 지냈다.

2025년 4월 리파인 대표이사에 선임됐다.

◆ 학력

서울 충암고등학교를 졸업했다.

1992년 서울대학교 경제학과를 졸업했다.

1998년 미국 카네기멜런대학교 경영대학원에서 MBA과정을 마쳤다.

◆ 가족관계

◆ 상훈

◆ 기타

리파인은 2025년 상반기 서호성을 비롯 등기이사 5명에게 총 36억4593만 원의 보수를 지급했다. 1인당 평균 보수총액은 7억2919만 원이었다.

다만 사임한 이길재 전 대표에게 지급한 보수총액은 21억2963만 원이 여기 포함돼 실제로는 4명의 등기이사에게 15억1630만 원이 지급됐다. 이길재 전 대표를 제외한 1인당 평균 보수액은 3억7907억 원이다.

어록
[Who Is ?] 서호성 리파인 대표이사

▲ 서호성 케이뱅크 은행장(오른쪽)이 2022년 3월18일 이상훈 신용보증재단중앙회 회장과 양 기관 간 개인사업자 대출 상품 출시를 위한 업무협약을 체결하고 기념촬영을 하고 있다. <케이뱅크>

“(한 주주가 리파인 경영진의 독립성에 의문을 제기하자) 새로운 대주주와 경영진이 부임한 지 6개월밖에 되지 않았다. 투자가 어려운 시기일수록 ‘현금은 왕(Cash is King)’이다. 좋은 투자 기회를 모색해 기업가치를 높일 수 있도록 시간을 달라.”

“(858억 원의 자본준비금을 이익잉여금으로 전환하는 내용의 안건을 부정하는 이유에 대해) 최고경영자(CEO)는 대리인일 뿐이고 주주가 결정할 사안이다.”

“(최대 주주에 대한 교환사채(EB) 발행은) 최대 주주의 요청과 무관한 이사회의 독립적인 결정이었다. (해당 안건을 이사회에 처음 올린 것이 누구냐는 주주의 질문에) 어떤 프로세스였는지 한번 생각해 봐야겠다.” (2025/09/24, 임시주주총회에서)

“현재, 당사는 대내외적으로 내수경기가 침체된 가운데 정부의 가계대출 제한 정책, 전세 보증 비율 축소, 전세대출 제한 및 부동산 정책 변화 등의 도전적인 사업 환경에 직면하고 있다. 이러한 제반여건의 변화를 극복하기 위해서는 효율화 및 생산성 향상을 통한 체질 강화와 함께 수익 구조 다변화를 위하여 중장기적 관점하에서 기업가치 제고 전략이 절실하여 이를 적극 추진하고자 한다.”

“기존 사업과 시너지를 낼 수 있는 회사를 인수·합병하여 사업 영역을 넓히고 시장 경쟁력을 더욱 견고하게 다지겠다.”

“B2C 등 새로운 수익원을 창출할 수 있는 분야를 적극적으로 모색해 지속적으로 프롭테크 분야를 선도하기 위한 새로운 성장동력을 확보하겠다.”

“당사의 핵심 경쟁력인 IT기술을 더욱 고도화하고 AI/Cloud 등에 투자를 확대함으로써 서비스 효율성을 획기적으로 높이고, 빠르게 변화하는 시장 환경 속에서도 흔들림 없이 대응할 수 있는 역량을 갖추겠다.”

“주주 여러분이 보여주신 신뢰에 부응하고 회사의 이익을 주주 여러분과 공유하기 위해 배당 등 다양한 주주환원 방안을 수립 및 추진하여 회사의 성장이 주주 여러분의 가치 증대로 이어지는 선순환 구조를 만들고자 한다.”

“저희 임직원 일동은 단기적인 성과에 치중하기보다는 장기적인 관점으로 주식회사 리파인의 기업가치를 배가할 수 있도록 최선을 다하겠다.” (2025/09/15, ‘주식회사 리파인 기업가치 및 주주가치 제고 방안’에서)

“2002년 부동산권리보험 및 금융권 대출과 관련된 권리조사 사업을 시작으로 하여, 리파인은 대한민국 부동산과 금융에 관련된 제반 상품을 개발하고 서비스를 제공하여 왔다. 현재는 국내 대부분의 금융기관들에게 권리보험상품 관련 권리조사 서비스를 제공하고 있으며, 계속적으로 권리보험 및 권리조사업계의 성장을 위하여 신규 상품 개발, 특허출원 및 신시장 개발 등의 선도적 역할을 수행하고 있다.”

“최근에는 부동산 및 금융과 관련하여 국민의 주거복지 향상에 기여하고자 관련 공기업들과도 협약을 체결하고 상품 개발 및 각종 서비스를 제공함으로써 정부 정책의 성과 시현을 위해 적극적으로 노력하고 있다.”

“지금까지의 성과를 기반으로 리파인은 급변하는 부동산과 금융시장의 새로운 패러다임을 제시하고, 비대면, 블록체인, 빅데이터 및 AI 등 새로운 기술의 도입으로 리스크 관리의 영역에서 플랫폼과 플랫폼 사이의 파편화된 업무 영역들의 통합을 통한 새로운 비즈니스 밴드(Business Band:BB)를 만들어내고 이를 통해 더 디테일하고 진일보된 서비스를 제공하고자 한다.”

“리파인의 지나온 시간들이 산업의 기틀을 만들어가는 시간들이었다면, 앞으로 다가오는 시간들은 산업의 나아갈 길을 제시하고, 스스로가 인프라스트럭처가 되어가는 모습을 보여드리도록 최선을 다하겠다.” (리파인 홈페이지 CEO 인사말에서)

“수신 경쟁 심화, 대출 시장 침체 등에도 고객 혜택 확대에 힘쓴 것이 좋은 결과로 이어졌다. 올해도 신상품 출시를 통한 혁신금융, 중저신용대출 확대를 통한 포용금융 실천에 박차를 가하는 동시에 선제적 건전성 관리로 성장을 이어가겠다.” (2023/03/02, 케이뱅크의 2022년 기준 실적을 발표하며)

“인터넷은행의 설립 취지인 포용과 혁신금융 실천을 위해 노력한 결과 고객 수 800만 명을 달성하게 됐다. 상품 경쟁력 강화와 신상품 출시, 제휴 및 앱 편의성 확대로 4분기에도 성장을 지속하겠다.” (2022/10/04, 케이뱅크 고객 수 800만 명 돌파와 관련해)

“케이뱅크는 출범 후 100% 비대면 금융 혁신을 이끌어 왔다. 앞으로도 재미와 혜택을 결합한 예·적금 상품과 100% 비대면 대출 상품을 계속 선보일 것이다. 동시에 다양한 자산군 투자 서비스, 각 업권 선도 사업자들과의 제휴를 통해 디지털금융 플랫폼으로 한 번 더 도약하겠다.” (2022/04/06, 케이뱅크 고객 수 750만 명 돌파와 관련해)

“코로나19 상황이 장기화하면서 개인사업자들의 편리한 대출 수요가 높아졌다. 개인사업자 고객의 부담을 덜어드릴 수 있도록 더욱 편리한 상품을 구현해 선보이겠다.” (2022/03/21, 신용보증재단중앙회와 업무협약을 맺은 뒤)

“2021년에는 예대 비즈니스를 본궤도에 안착시키는 동시에 경영 효율성을 개선해 출범 이후 처음으로 연간 흑자를 달성했다. 올해는 이를 토대로 디지털금융 플랫폼 도약에 더욱 속도를 내면서 성공적 기업공개(IPO)를 위한 준비에도 총력을 기울일 것이다.” (2022/02/03, 케이뱅크가 첫 연간 흑자전환에 성공한 뒤)

“2022년에는 케이뱅크만의 차별화된 노력을 통해 디지털금융 플랫폼으로 확실히 자리 잡아야 한다. 특화된 신용평가모형(CSS) 구축을 통해 중저신용 대출을 확대하겠다. 또 개인사업자 대출 등을 출시해 여신 라인업을 강화하고 디지털과 금융을 결합한 혁신 상품을 출시하겠다. 플랫폼 기업답게 일하는 방식을 개선하고 대내외 금융 환경을 고려해 탄력적 기업공개 추진이 가능하도록 만반의 준비를 하겠다.” (2022/01/03, CEO 신년 메시지에서)

“새롭게 선보이는 케이뱅크 CI(기업이미지)는 사업자가 제공하는 서비스나 혜택을 수동적으로 받는 것이 아니라 고객 스스로가 선택, 활용해서 새로운 가치를 만들어내는 MZ세대 중심의 금융 트렌드를 반영했다. 케이뱅크는 새로운 CI 철학에 걸맞은 혁신적 상품과 서비스로 고객 스스로 돈을 버는(make money) 기회를 제공하는 디지털금융 플랫폼으로 거듭날 것이다.” (2021/08/09, 케이뱅크의 CI 리뉴얼과 관련해)

“이번 대규모 자본 확충은 케이뱅크의 혁신 역량과 미래 성장성을 시장에서 인정받은 결과다. 기본 사업인 예대 비즈니스의 경쟁력을 더욱 강화하는 한편 다른 기업과의 제휴, 그룹사 시너지 확대에 더욱 박차를 가해 디지털 비즈니스 환경에 최적화된 금융 플랫폼으로 성장해 나가겠다.” (2021/05/26, 케이뱅크 이사회에서 유상증자를 의결한 뒤)

“케이뱅크가 도약해야 할 중요한 시점에 사옥을 이전하게 된 만큼 전환점이 될 수 있는 기회로 삼겠다. 기존 금융과의 차별화 및 고객 혜택과 편의성 제고를 가장 중요한 키워드로 삼아 끊임없이 혁신해 나가겠다.” (2021/02/09, 서울 중구 을지트윈타워로 사옥 이전을 완료한 뒤)

“케이뱅크 3대 은행장 후보로 추천된 걸 무한한 영광으로 생각한다. 혁신을 통해 거듭난 케이뱅크가 시장에서 ‘인터넷전문은행 1호’라는 명성에 걸맞은 가치를 평가받을 수 있도록 최선을 다하겠다.” (2021/01/18, 케이뱅크의 은행장 최종 후보에 오른 뒤)

“미국 상이군인회와의 파트너십을 통해 전역 군인과 가족에게 기업의 이윤을 환원할 수 있게 돼 영광으로 생각한다. 앞으로도 일자리 제공, 타이어 점검 서비스 등을 제공할 예정이다.” (2019/08/03, 한국타이어와 미국 상이군인회의 후원 계약을 맺으며)

“모그룹인 현대자동차그룹의 중국 내 위상과 브랜드, 네트워크 등을 활용해 중국 기업의 한국 상장, 인수합병, 중국 자본 국내 유치, 중국 투자 사모펀드 등으로 차별화해 조기에 중국 사업의 강자로 부상할 수 있도록 노력하겠다.” (2011/01/14, HMC투자증권 전략기획본부장 시절 중국 서남증권과 전략적 제휴를 맺고)

“다른 증권사에 비해 브로커리지 경쟁력이 취약하기 때문에 전반적인 시스템을 재점검하고 있지만 수수료율 변동은 없을 것이다. 고객들이 가격만으로 판단하지는 않는다. 강화된 리서치, 자산관리 영업 등 차별화된 서비스를 제공하겠다는 게 기본 방침이다.” (2008/04/16, 현대차IB증권에서 브로커리지 수수료 경쟁은 하지 않겠다며)