재건축과 재개발 투자는 서울 도심에 새 아파트를 얻을 수 있는 유일한 방법이기 때문에 늘 관심의 대상이 되어 왔다.

부동산 투자의 핵심이 좋은 입지에 있는 한 서울 도심에 새 아파트를 구할 수 있는 재건축과 재개발 투자가 인기있는 것은 당연하다. 

재건축이나 재개발 투자는 따져봐야 할 것이 많다는 점에서 투자하기 까다로운 대상이다.

현재의 낡은 주택의 가치에 투자하는 것이 아니라 향후 몇 년 후 새 아파트가 됐을 때의 미래가치에 투자하는 것이기 때문이다.

◆ 초기 투자비용은 가급적 적게

재개발 및 재건축 주택 투자는 미래에 완공될 아파트를 미리 사두는 것과 같다.
 
예를 들어 재개발이나 재건축이 될 것으로 전망되는 소형빌라나 단독주택, 아파트 등을 구입하면 이 주택들이 향후 재개발될 때 조합원이 되어서 전용 60㎡나 85㎡, 혹은 이보다 더 큰 중대형 평수의 아파트가 생기는 것이다.

향후 관리처분계획을 수립할 때 조합원 분양가가 정해지게 되고, 이때 추가 분담해야 할 ‘추가부담금’(정식 법률용어로는 청산금)이 정해지므로(없거나 받을 수도 있음) 가급적 초기 투자비용을 적게 하는 것이 유리하다.

기회비용을 살릴 수 있는 데다 금융비용이 줄어들어 초기 투입비용과 추가부담금을 합쳤을 때의 총투자금액이 적어지기 때문이다.

재개발구역 내 주택은 대지의 위치, 상태, 조건 등에 따라 평가금액에서 많은 차이가 날 수 있지만 같은 조건일 때는 가격이 싼 매물을 구입하는 것이 더 큰 수익을 올릴 수 있다.

서울시에는 1억 원 이하의 소액 투자 매물이 적은 편이지만 수도권에는 전세나 대출을 끼면 5천만 원에서 8천만 원 정도의 현금만으로도 투자할 재개발 지분들이 많다.

◆ 사업 진행 속도를 체크한다

재개발 및 재건축은 정비기본계획 설립-정비구역 지정(재건축은 안전진단을 통과해야 함)-추진위원회 설립-조합설립 인가-사업시행 인가-관리처분계획 인가-이주 및 철거-건축-완공-입주 등의 과정을 거친다.

과거에는 단계를 거칠 때마다 가격 상승이 이루어졌으나, 지금은 조합설립 인가 전에 가장 큰 폭의 상승을 보인다.

조합이 설립되면 사업이 원활히 진행될 수 있는 가능성이 50%를 넘는다고 믿기 때문이다. 재개발 투자를 염두에 둔 사람 중 자금 여유가 있다면 사업시행인가 이후 구입하는 것이 유리하다. 사업시행인가가 이루어지면 입주까지 3년이면 가능하고 조합원분양가와 추가 부담금의 윤곽이 어느 정도 드러나기 때문이다.

하지만 투기과열지구의 재건축 지분은 조합설립 인가 후에는 근무상 형편이나 생업상 사정, 취학으로 인한 이사 등 법에 정한 예외사항을 제외하고는 조합원 명의변경이 되지 않으므로(2003년 12월31일 이전 조합설립인가된 곳은 1회에 한해 명의변경 가능), 조합설립 인가 전 가파르게 상승한다. 따라서 조합 설립 인가가 확실하다고 판단되면 서둘러 구입하는 것이 유리하다.

또 투기과열지구에서 재개발 입주권은 2018년 1월 15일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 구역부터 전매가 제한된다는 점에 유의해야 한다.

시행 전 사업시행 인가 신청 단계까지 사업이 진행된 구역은 입주권 전매가 자유롭다. 재개발 구역에서 조합원이 소유한 주택이나 토지는 관리처분계획 인가가 나면 입주권으로 변한다.

재개발 지분 투자 시 유의사항 중 하나는 사업 추진이 원활한 곳을 선택해야 한다는 점이다.

입지도 좋고 사업성도 뛰어난 정비구역이라도 사업추진이 늦어지면 사업소요비용이 증가해 투자수익은 줄어들 수밖에 없으며 장기간 자금이 묶이는 데서 오는 고통을 겪어야 할 수도 있다. 재개발 지분 투자에서 많은 사람들이 실패하는 결정적인 이유가 바로 사업 추진이 늦어지는 곳을 택했기 때문이다.

◆ 추가부담금을 파악해야 한다

추가 부담금을 얼마나 내야 할지를 판단해야 하는 점도 대단히 중요하다. 아무리 싸게 산다고 하더라도 관리처분계획 인가 이후에 내야 할 부담금이 많다면 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문이다.

재건축 주택은 사업시행 인가 이후에 권리가액과 분양 가격이 산정되는데, 분양 가격에서 권리가액을 뺀 금액이 내가 부담해야 할 추가 부담금이 된다.

권리가액을 많이 받으려면 내가 산 주택의 감정평가 금액이 높아야 하기도 하지만, 그보다 더 중요한 건 비례율이 높아야 한다.

비례율이 높으려면 일반분양가가 높아야 하고 일반분양 물량이 많아야 한다. 그래야 일반분양으로 팔고 남은 이익을 조합원에게 돌려줄 수 있다. 따라서 완공 세대 수에 비해 조합원 수가 적은 구역, 입지가 좋아 일반분양가가 높은 지역이 비례율이 높다.

◆ 분양 자격을 잘 살펴야 낭패 보지 않는다

마지막으로는 분양 자격이다.

원래는 단독주택이나 다가구주택인데 준공 이후 다세대주택으로 전환한 경우, 주택으로 사실상 사용되었더라도 공부상 주택이 아닌 경우 등에는 분양자격이 없는 경우가 있다. 재개발인 경우는 토지만 90㎡ 이상을 소유한 경우에는 분양자격이 있지만 재건축은 주택 및 부속토지를 소유한 경우에만 분양 자격이 주어진다.

아파트나 주택을 구입하는 경우는 특별한 사유가 없는 한 분양 자격이 주어지므로 큰 문제는 되지 않으나 토지나 사실상의 주택, 근린생활시설이나 전환다세대주택의 경우에는 분양 자격이 있을 수도 있고 없을 수도 있으므로 반드시 전문가들의 판단을 얻도록 해야 한다.

또한 서울 등 수도권 과밀억제권역 내에서 조합설립 인가 난 구역의 재건축·재개발 주택을 구입할 때는 매수 전에 조합원 승계가 되는지의 여부를 반드시 조합에 문의해 봐야 한다.

두 채 이상의 주택을 소유한 자가 조합설립 이후 한 채의 주택을 매도하면 그 주택을 매수한 사람은 조합원 자격이 승계되지 않아서 현금 청산이 되게 된다.

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