[비즈니스포스트] 2024년 건설경기 한파 전망에도 건설사들의 도시정비 수주전은 뜨거울 것으로 보인다.

올해 먼저 스타트를 끊은 한강 남쪽 압구정과 여의도에 이어 용산 한남동과 성수 등 강북 한강변 핵심지에서 ‘대어급’ 정비사업장들이 사업 추진에 속도를 내고 있다.

25일 정비업계에 따르면 서울 용산구 한남뉴타운의 한남4구역과 한남5구역 재개발사업은 이르면 2024년 상반기 안에 시공사 선정을 위한 입찰공고가 진행될 것으로 예상된다.

이에 따라 건설사들의 수주전 전략수립 행보도 바빠지고 있다.

한남4구역은 ‘황제뉴타운’이라고 불리는 한남뉴타운 중에서도 사업성이 가장 좋다는 평가를 받는 만큼 내년 도시정비 시장에서 최고 격전지가 될 것으로 전망된다.

한남4구역은 이미 대형 건설사들의 물밑 수주전이 치열하다.

삼성물산 건설부문, 현대건설, GS건설, 포스코이앤씨 등 시공능력과 브랜드 경쟁력 모두 최상위권 건설사들이 꾸준히 관심을 보이고 있다.

건설사들은 너나 할 것 없이 사업 관련 심의 통과 등을 축하하는 현수막을 현장에 걸면서 수주 의지를 피력하고 있다.

그야말로 아파트시장 ‘별들의 전쟁’이 펼쳐질 공산이 크다.
  한남뉴타운은 한남대교와 반포대교 사이 한강변에 위치한 용산구 보광동, 한남동, 이태원동, 동빙고동 일대 111만205㎡ 규모를 재개발하는 사업이다. 앞쪽으로 한강이 펼쳐져 있고 옆으로는 용산공원, 뒤로는 남산이 자리해 최고의 입지를 갖췄다는 평가를 받는다.

강남, 강북 양쪽 접근성이 모두 좋은 데다 나인원한남, 한남더힐 등 고급 주택단지가 위치한 강북 전통부촌 동부이촌동과도 가깝다. 신분당선 연장역인 동빙고역(예정)이 예정돼 있어 아쉬운 점으로 꼽혔던 대중교통 여건도 개선될 예정이다. 

한남4구역은 용산구 보광동 360 일대 16만2030㎡ 규모로 지하 4층~지상 23층 높이 아파트 2167세대 단지로 재개발할 예정이다. 조합원 수가 1160여 명 수준으로 한남뉴타운의 다른 구역들보다 적어 사업성이 우수하다는 평가가 나온다. 일반분양 비중이 높아지기 때문이다.

한남4구역 재개발조합은 12월 초 시공사 조기선정과 적정 공사비 산정 등을 위해 한미글로벌을 건설사업관리(CM)업체로 선정했다. 내년 상반기 시공사 선정을 진행한다는 목표도 잡아뒀다.

한남5구역도 사업 진행에 탄력이 붙고 있다.

한남5구역은 용산구 동빙고동 60 일대 18만3707㎡에 아파트 2560세대를 조성하는 사업이다. 현재 삼성물산 건설부문과 GS건설, DL이앤씨 등이 관심을 보이고 있다.

한남5구역은 한남뉴타운 다른 구역과 비교해 평지인 데다 강변북로와 맞닿은 한강변 인접구역도 넓어 입지가 가장 좋은 것으로 평가된다. 한강 조망 세대가 많이 나오면 사업성도 높아진다.

여기에 12월 서울시 도시재정비위원회에서 동별 높이를 조정해 남산 조망을 추가로 확보하는 경관심의안도 가결됐다. 이에 따라 한남5구역은 기존 66개 동을 52개 동으로 줄이고 단지 뒤쪽 일부 동은 7층 이하 규제를 풀어 12층으로 개발한다.

한남뉴타운은 강북 대표 핵심지이자 한강변 대단지인 만큼 대형 건설사들은 사업지 가운데 한 곳에는 반드시 브랜드를 걸겠다는 의지를 보이고 있는 것으로 알려졌다. 먼저 시공사 선정을 끝낸 한남2구역은 대우건설이, 한남3구역은 현대건설이 가져갔다. 

한남뉴타운과 더불어 강북 한강변 대장주로 평가받는 성동구 성수전략정비구역도 재개발사업에 속도를 내고 있다.
  성수전략정비구역은 한강변 노른자위로 꼽히는 성동구 성수1가1동 72-10번지 일대로 1지구~4지구까지 4개 구역이 모두 9천 세대 규모 주거단지로 개발된다.

성수전략정비구역은 뚝섬유원지와 서울숲 사이 영동대교와 성수대교 사이로 1~4지구가 모두 강변북로를 끼고 한강변을 바로 앞에 두고 있다.

성수전략정비구역은 앞서 2011년 전략정비구역으로 지정고시된 뒤에도 ‘35층 룰’ 등 규제에 묶여 사업 추진이 지지부진했다.

하지만 올해 12년 만에 서울시가 개발사업 가이드라인을 확정했고 성동구청은 2024년 3월까지 정비계획 입안을 완료한다는 계획을 밝히면서 사업이 진전을 보이고 있다.

특히 성수전략정비구역 4개 지구는 모두 올해 서울시 35층 룰 규제완화에 힘입어 50~70층 높이 초고층 개발을 추진하고 있다. 한강변 랜드마크 단지를 원하는 건설사들이 주목할 수밖에 없는 지역이다.

현재 성수전략정비구역 4지구는 기존 지상 50층 계획안을 지상 최고 77층 높이로 변경하는 건축계획안을 준비한 것으로 알려졌다. 3지구도 80층 계획안까지 고려하고 있다.
  성수전략정비구역은 지하철 수인분당선 서울숲역 인근 1지구가 19만4398㎡로 가장 구역이 넓다. 성수1지구는 재개발사업을 통해 아파트 2909세대를 조성할 예정인데 일반분양 물량이 2400여 가구에 이를 것으로 파악된다.

2지구는 사업면적이 13만1980㎡로 1907세대 단지가 조성된다. 이밖에 3지구는 11만4193㎡ 부지에 1852세대가, 4지구는 8만9828㎡에 1579세대가 공급될 예정이다.

대형 건설사의 한 관계자는 “건설경기가 나쁘다고 해도 도시정비사업은 미래 일감을 확보하는 것으로 서울 한강변 핵심지역 사업장들을 두고 건설사들의 물밑 움직임이 치열할 것”이라며 “한남뉴타운과 성수 등은 입지가 워낙 뛰어나고 한강변 신축 대단지의 상징성이 크기 때문에 주택사업 전략적 측면에서도 중요한 사업지”라고 말했다. 박혜린 기자