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[채널Who] 서울 방배동, 아파트촌으로 거듭나는 원조 부자동네의 귀환

장인석 jis1029@naver.com 2022-12-30  08:30:00
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[비즈니스포스트 채널Who] 서울 사당역과 이수역 주변 또다른 투자처 방배동 재건축지역에 대해 알아본다.

◆ 서초구 방배동

방배동은 강남으로 분류되는 곳으로 전통적으로 부자들이 많이 사는 동네다. 앞으로는 더 부촌으로 거듭날 것이라는 기대감에 관심이 쏠리고 있다.

서초구에 속하면서도 단독주택과 다세대주택 등이 상대적으로 많았던 곳이라 서초구 내에서 선도적 위치를 반포동에 내주고 주변부에 머물러왔다.

최근 대규모 재건축사업이 본격화되면서 신축 아파트 단지들이 대거 들어서게 됐다. 일각에서는 이를 두고 원조 부촌인 방배동의 귀환이라고들 말한다.

방배동에서 추진되는 사업들은 주로 재개발이 아닌 재건축이 중심이다.

대표 재건축 구역인 5, 6, 13, 14구역은 재건축초과이익환수제가 적용되지 않고 거래 제한에서 자유롭다는 점도 특징이다.

재건축초과이익환수제란 사업기간 중 오른 집값의 일부를 세금으로 내는 제도다. 집값 상승분에서 해당 시군구의 평균 상승분과 개발비용을 뺀 초과이익의 10~50%를 내야한다.

재건축초과이익환수제 대상은 2018년 1월 이후 관리처분 인가를 신청한 재건축조합인데 방배동 재건축구역들은 모두 2017년 12월 이전에 관리처분인가를 신청해 제외다.

또 도시정비법은 조합원 지위양도를 원칙적으로 금지하고 있으나 사업시행인가 이후 3년간 미착공하면 양도가 가능하다. 방배동 재건축구역은 모두 사업시행인가 이후 3년 동안 착공하지 못해 거래금지가 풀려 있다.

◆ 방배5구역

방배5구역은 방배동 946-8번지 일대 17만6496㎡를 가리킨다.

이곳은 1,2종 일반거주지역으로 방배동 재건축단지 가운데 최대 규모이며 조합원은 1142명이다.

용적률 241.04%로 33개층 29개 동이 들어서 모두 3065세대가 공급될 것으로 전망된다. 이 가운데 일반 분양은 2023세대다.

2010년 9월 정비구역에 지정됐으며 2012년 조합설립 인가, 2013년 8월 사업시행 인가, 2016년 관리처분 인가를 받았다.

2017년 9월 시공사를 선정했고 2021년 12월 철거가 마무리돼 2022년 7월 착공했다. 시공사는 현대건설이며 브랜드는 디 에이치다.

다만 오염토 정화작업으로 공사가 지체돼 완공은 2026년 하반기에나 가능할 것으로 예상된다. 

최근 몇년 동안 부동산 가격이 오르면서 비례율이 244%로 올라갔다. 조합원 분양가가 인상되면서 감정가를 낮게 책정받은 조합원들의 손해가 예상된다. 25평형 조합원 분양가는 9억5천만~10억 원이 될 것으로 예상된다. 2022년 9월 조합원 분양신청을 받았다.

현지부동산에 따르면 방배동 재건축구역은 대부분 초기투자금 15억~20억 원 가량이 소요된다.

2022년 하반기 부동산 하락장에도 가격을 낮춘 급매물이 별로 나오지 않고 있다.

부동산 블로그를 보면 매가 23억 원짜리 매물을 확인할 수 있다. 권리가액 12억 원으로 프리미엄이 12억 원이 붙은 셈이다. 초기투자금 20억2천만 원, 총투자금 26억8천만 원으로 39평형에 분양신청할 수 있다.

◆ 방배6구역

방배6구역은 방배동 818-14번지 일대 6만3198㎡를 말한다.

이곳은 2종 일반거주지역으로 조합원은 약 600명이다.

용적률 246.99%로 22층 16개 동에 1097세대가 들어선다. 이 중 일반분양은 497세대다.

2010년 12월 정비구역에 지정된 뒤 2015년 3월 조합설립인가, 2016년 7월 사업시행 인가, 2017년 12월 관리처분 인가를 받았다.

2021년 10월 철거가 완료돼 2022년 8월 착공했다. 시공사는 삼성물산이며 브랜드는 래미안 원 페를라다.

2023년 가운데 일반분양한 뒤 2025년 입주가 시작될 것으로 보인다. 조합원  분양가는 전용면적 59㎡타입은 7억7천만 원, 84㎡타입은 10억2천만 원이 될 것으로 전망된다.

부동산 블로그를 보면 매가 22억 원 매물이 확인된다. 권리가액 8억 원에 프리미엄이 14억 원이다. 초기투자금은 19억4천만 원, 총투자금은 24억2천만 원으로 85㎡타입 매물에 분양신청할 수 있다.

◆ 방배13구역

방배13구역은 방배동 541-2번지 일대 12만9850㎡를 가리킨다. 1, 2, 3종 일반주거지역으로 조합원은 1530명이다.

용적률 218.39%로 16층 34개 동에 2296세대가 들어선다. 이 중 204세대는 임대아파트다.

시공사는 GS건설이며 브랜드는 방배 포레스트 자이다.

2015년 2월 정비구역에 지정된 뒤 2016년 7월 조합설립 인가, 2017년 9월 사업시행 인가를 받고 시공사도 선정했다. 2018년 9월 관리처분 인가를 받았으며 2022년 2월 이주가 완료됐다.

현지 부동산에 따르면 2022년 상반기까지 프리미엄 14억 원대로 거래가 이뤄졌다. 2022년 11월부터 가격을 2억~4억 원 정도 낮춘 매물이 조금씩 나오고 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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