[비즈니스포스트] 서울 부동산 시장의 ‘매물 잠김’ 현상이 10·15대책 이후 한 달 동안 심화됐다.

거래가 끊겼지만 매물이 잠기면서 주요 단지를 중심으로 신고가 행진이 이어졌다. 정부와 여당에서 ‘최후의 카드’로 거론된 보유세 강화로 시장 내 매물 공급을 늘려야 한다는 목소리도 힘을 얻을 것으로 보인다.
 
20일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울시 아파트 매매 매물은 6만1790건으로 10월15일(7만4044건) 대비 16.6% 감소했다. 

이 통계에서 서울 아파트 매매 매물이 6만 건 초반으로 내려선 것은 2023년 4월 말(24일, 6만1755건) 이후 처음이다.

서울 아파트 소유주가 10·15대책 여파 속에 관망세를 보이며 매물을 거둬들인 것으로 풀이된다. 지난해 11월20일(9만274건)이나 2023년 11월19일(7만8170건)과 비교해도 큰 폭으로 감소했다.

부동산 시장 상승세는 정부의 10·15대책 뒤에도 쉽사리 가라앉지 않는 모양새다. 강남3구 주요 단지에서는 10·15대책 이후로도 속속들이 신고가 경신 흐름도 나타났다.

강남구 도곡렉슬(3002세대) 전용면적 84.99㎡는 지난 10월29일 39억9천만 원에, 같은 달 23일에는 84.92㎡가 37억7천만 원에 거래되며 최고가를 갈아치웠다. 

송파구 잠실리센츠(5563세대) 전용 84.99㎡는 지난 5일 35억5천만 원에, 헬리오시티(9510세대) 전용 84.98㎡도 같은날 30억7500만 원에 매매되며 최고가를 새로 썼다.
 
서울 전반의 아파트값 상승폭도 10·15대책 이후 하락을 이어오다 4주 만에 다시 확대됐다.

한국부동산원에 따르면 11월 셋째주 서울 아파트 매매가격지수는 106.4로 1주 전보다 0.20% 올라 10·15대책 이후 처음 상승폭을 키웠다. 동작구와 구로구, 마포구, 은평구, 서대문구, 중구를 제외한 자치구 25곳 모두에서 오름폭이 1주 전과 같거나 커졌다.
  매물이 잠기면서 상승세가 이어지자 정부가 그동안 내비친 부동산 보유세 강화를 위한 명분도 갖춰지는 모양새다. 현재 보유세 강화를 지탱하는 근거는 다양히 제시되고 있다.

기본적으로 다주택자 세부담을 높여 매물을 늘리자는 주장과 함께 은행대출 억제만으로 시장을 안정시키기 어렵다는 현실론이 존재한다.

코로나19사태를 거치며 전세계적으로 유동성이 많이 풀렸고 이후 은행대출 외에도 가족 사이 대출에 더해 미국 주식과 가상화폐 등 다양한 자산시장 상승세에 따라 자금 공급원은 충분하다는 이유에서다.

채상욱 커넥티드코리아 대표는 최근 개인 유튜브를 통해 “은행대출 규제로 2023~2024년 시장을 안정화했고 올해도 6·27대책을 내놨지만 이제는 부동산 구매 자금원이 매우 달라졌다”며 “보유세 강화로 가는 것이 맞고 이것이 빠르게 실행되지 않으면 지금처럼 자금 조달 원천이 다양화된 시대에서 부동산 시장 안정화는 어렵다”고 바라봤다.

보유세의 실효세율 자체가 낮아 형평성 차원에서 높아져야 하지만 정권에 따라 세 부담 기준이 바뀌는 현상부터 막아야 한다는 분석도 나온다. 

김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 개인 유튜브를 통해 “보유세의 실효세율이 지나치게 낮아 조세형평을 위해 강화가 필요하다”며 “다만 공정시장가액비율이 정권마다 바뀌는데 여야합의 없이 정권별 생각을 보유세에 반영하는 순간 사람들은 합리적으로 행동하지 않게 된다”고 말했다.

실제로 공동주택 공시가격 현실화율(시세반영률)은 최근 정권에 따라 움직였다.

부동산 공시가격은 정부가 해마다 토지·주택 등에 대해 공식적으로 정하며 보유세와 양도소득세, 건강보험료 등의 각종 세제 및 부담금의 기준이 된다. 그러나 세 부담 기준이 실제 시장 가격과 차이가 있다는 지적이 꾸준히 제기됐다.

문재인정부는 이같은 문제 해결을 위해 시세의 90%를 목표로 현실화율의 단계적 상승을 추진했다. 하지만 윤석열정부는 부동산 시장 상승에 따른 세 부담 과중을 고려해 2023년 현실화율을 2020년 수준인 69%로 되돌렸다.

이재명정부는 현실화율 상승은 보류하며 현재 신중한 태도를 보이고 있다. 2026년 공동주택 기준 공시가 현실화율을 69%로 4년 연속 동결 방침이 결정됐다. 

여당 내 기류는 2026년 지방선거가 다가온 상황에서 조세저항에 따른 표심 부담에 따라 갈린다.

전현희 더불어민주당 의원이나 박주민 의원 등 서울시장 차기 후보군으로 거론되는 인물군은 당장의 보유세 강화에 난색을 내비치고 있다. 전 의원은 '최후의 수단'이라 짚었고 박 의원은 공급 안정화 이후에 검토되어야 한다고 바라봤다. 서울과 수도권에 고가 아파트가 많아 유권자들이 보유세에 민감한 상황을 의식한 것으로 풀이된다.

반면 진성준 더불어민주당의원은 이날 BBS불교방송 ‘금태섭의 아침저널’에 출연해 보유세 강화 적극 검토를 주장하며 “선거를 생각하면 어느 때도 쉬운 때는 없고 내년 지방선거가 끝나면 2년 뒤 국회의원 선거가 있다”며 “나라 전체를 위해 필요하면 선거와 무관하게 용기를 낼 수 있어야 한다”고 말했다. 김환 기자