서울 용산에는 모두 41개의 특별계획구역이 지정돼 있다. 

이 가운데 상당 부분은 개발이 완료됐거나 개발이 진행되고 있다. 

용산은 개발이 완료되면 전국에서 가장 땅값이 높은 지역이 될 수 있기 때문에 여러 관점에서 관심을 쏟아볼 만하다.

◆ 용산특별계획구역 상세 분석-남영역, 삼각지역 주변 특별계획구역

남영동 업무지구 특별계획구역은 6개 구역으로 나뉘어 있으나 1,2,3구역과 4,5,6구역으로 통합 개발이 추진될 것으로 보인다. 

국제업무지구로 개발되려다 무산된 이후 움직임이 없다. 개발되면 준주거지역(용적률 400%)으로 상향될 가능성이 있다. 
 
문배업무지구 특별계획구역은 상업지역으로 1구역은 559세대, 3구역은 232세대, 4구역은 50세대 주상복합이 들어서 있다. 

2-1, 2-2, 2-3구역과 4-2구역은 아직 개발이 정해지지 않았다.

옛 상명여고 특별계획구역에는 아파트 160세대, 오피스텔 198세대의 주상복합 아파트가 들어섰다.

옛 상명여고 북측 특별계획구역은 아파트 310세대, 오피스텔 995세대의 주상복합아파트로 바뀌었다.

한강로 특별계획구역은 조합 설립인가가 난 상태로 도시환경정비사업을 추진하고 있다.

삼각맨션부지 특별계획구역은 아직 조합설립 인가 전이며 토지 등 소유자 252명이 도시환경정비사업을 준비하고 있는데 부지 안에 한국전력이 있어 공동개발을 협의하고 있다.

문배지구 특별계획구역은 2007년 주상복합으로 이미 개발이 끝났다. 

신계주택재개발 특별계획구역은 867세대 아파트가 준공됐다.

◆ 용산특별계획구역 상세 분석-용산역 주변 특별계획구역

신용산북측 1구역은 조합설립 인가를 받아 35층 아파트 218가구와 오피스텔 등의 개발을 추진하고 있다. 

신용산북측 2구역 또한 조합 설립인가를 받아 주상복합 아파트와 오피스텔 건설을 추진하고 있다. 

용산역사지구 특별계획구역은 이미 용산 아이파크몰 등으로 개발됐다. 

용산역 전면 특별계획구역 가운데 전면 2구역과 전면 3구역에는 주상복합 아파트가 완공됐다. 

용산우체국 주변 특별계획구역은 노후주택 밀집지역이지만 아직 이렇다 할 움직임이 없다.

용산우체국은 향후 호텔이 들어선다고 알려져 있지만 아직 확정되지는 않았다.

태평양 부지 특별계획구역은 아모레퍼시픽 신사옥이 들어섰다.

국제빌딩주변 특별계획구역 2구역에는 LS용산타워, 3구역에는 주상복합이 들어섰다.

4구역에는 2020년 8월 준공 예정으로 1140세대 주상복합이 건설되고 있으며 5구역에는 주상복합 1동이 들어선다. 

세계일보사 부지 특별계획구역에는 629세대 주상복합아파트가 들어섰다. 구민회관이적지 특별계획구역은 구민회관에서 공매로 매각해 교회가 건축됐다. 용산공원 남측 특별계획구역에는 888세대 주상복합 아파트가 들어섰다.

용산세무서 주변 특별계획구역은 세대 수가 적은 지역으로 도시환경정비사업으로 추진할 계획을 세웠지만 아직 초기 단계다. 

아세아아파트 특별계획구역은 군인아파트 등 군부대 용지로 부영그룹이 2014년 국방부로부터 매입했다. 

부영건설은 용적률 340%로 33층 969가구로 아파트를 건축한다는 계획을 세웠다. 현재는 철거해 펜스를 쳐놓은 상태다. 

65-100번지 일대 특별계획구역은 노후주택 밀집지역으로 지역주택조합 개발을 추진해 왔으나 여의치 않아 다시 재개발을 추진하고 있다. 6500평에 토지 등 소유자가 180여 명으로 사업성은 뛰어나지만 개발은 지지부진하다. 

정류장 부지 특별계획구역은 2019년에 19층 오피스빌딩이 준공됐는데 2020년 5월 빅히트가 건물 전체를 임대해 입주한다고 알려졌다.

정류장 부지 동측 특별계획구역은 단층 상가건물이 많은 노후지역으로 도시환경정비사업으로 추진할 것으로 보인다.

정비창전면 특별계획구역은 조합설립 인가를 준비하고 있다. 토지 등 소유자가 400여 명이며 777세대의 35층 주상복합을 짓는다는 계획을 세웠다. 

빗물펌프장 주변 특별계획구역은 노후주택 밀집지역으로 아직 개발과 관련한 움직임은 없다. 

용산구청이 2013년 서울시에 정비구역 지정 요청했으나 국제업무지구 개발 무산으로 구역 지정이 보류됐다. 

국제업무지구 특별계획구역은 2012년 개발이 무산된 뒤 잠잠하나 소송에서 승소하면서 걸림돌이 제거됐다. 용산 마스터플랜이 나오면 개발 재개 가능성이 크다.  

◆ 다양한 관점에서 접근 가능한 용산특별계획구역

장기적 관점에서 접근한다면 용산세무서 주변, 빗물펌프장 주변, 65-100번지 일대, 정류장 부지 동측, 후암동, 남영동 업무지구를 추천한다.

중기적 관점에서는 신용산 북측 1,2구역, 한강로구역, 정비창 전면구역이 좋다. 조합 설립이 이미 됐거나 조만간 조합이 설립되는 지역이다. 

단기적 관점에서 접근한다면 국제빌딩 주변 5구역, 센트럴파크헤링턴스퀘어에 관심을 쏟을 만하다. 가격이 비싸지만 안정적이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen