[비즈니스포스트] 김낙수씨(가명)는 요즘 고민이 많다.

어렵게 마련한 돈으로 집을 매수해 세입자를 들여서 임대 수익을 올리고 있었는데 세입자 도진우씨(가명)는 입주하고 나서 계속 월세를 내지 않고 있다. 벌써 월세 미납 기간이 10개월이 넘었고 도진우씨는 바로 주겠다고 말만 하면서 계속 미루고 있을 뿐이다. 

명도소송을 제기하게 되면 판결 결과가 나오기까지 시간도 오래 걸리고 채무자에게 집행가능한 재산이 없으면 승소 후에 집행비용이나 소송비용도 환수가 되지 않을 수 있다.

그래서 집주인 김낙수씨는 세입자 도진우씨에게 계속 연락해 월세를 독촉해보고 이사비용을 먼저 제시하면서 제발 나가달라고 부탁하기도 했다.

그런데 도진우씨는 다음 달 초에 나가겠다고 말해놓고 그 다음부터는 전화해도 응답이 없고 도저히 나갈 기미가 없다.

집주인 김낙수씨는 건물 매수를 위해 받은 대출원리금도 납부해야 하고 아들, 딸의 대학 등록금도 납부해야 해서 경제적인 여유가 없다. 그래서 건물을 최대한 신속하게 명도를 받고 새로운 세입자를 구해서 임대료를 받아야만 한다. 

고민 끝에 결국 김낙수씨는 500만 원을 주고 변호사를 선임해 소송을 하기로 결심했다.

건물 인도 청구 외에 밀린 월세에 위약금까지 합해서 총 1천만 원을 청구하는 소송을 제기했다. 소장 부본을 송달받고 30일이 경과하도록 답변서를 제출하지 않아서 판결선고기일이 지정되었는데 도진우씨가 판결선고기일 2주 전에 퇴거 완료했다.

문제는 김낙수씨는 소송비용으로 지출한 돈을 어떻게든 회수해야 하는데 그것이 곤란할 위험이 생겨버린 것이다. 

건물명도 소송 진행 중에 피고가 퇴거를 해버리면 원고의 건물명도 청구는 권리보호이익 흠결을 이유로 소각하 판결이 선고되어 원고가 패소하게 된다. 건물명도 소송은 애초에 채무자의 건물에 대한 점유를 이전받는 것을 목적으로 하기 때문에 소송 목적이 달성된 것으로 보는 것이다.

그래서 해당 부분에 대해서 소취하를 해야 하는데 만일 소취하를 하게 되면 지출한 변호사 보수 등 소송비용을 상대방에게 전부 청구하지 못할 수도 있다. 피고가 판결선고기일까지 전혀 다투지 않는다면 원고승소 판결이 선고되지만 피고가 선고기일 전에 퇴거 완료했다는 증거를 제출하면 원고가 일부 패소를 할 수 있다.

이 경우 집주인 김낙수씨는 어떻게 대응해야 할까?

결론적으로 청구취지 변경신청서를 제출하면 된다. 명도소송에서 전부 승소해서 소송비용을 상대방에게 전부 청구하면서도 승소 판결을 받고자 한다면 청구취지 변경신청서를 제출해 건물인도 부분만 빼고 연체차임 청구 부분만 유지하면 된다.

다만 그러면 무변론 원고 승소판결 선고기일이 취소되고 다시 변론기일이 지정될 수 있는 위험이 있다. 그러나 이미 건물 명도는 완료됐기 때문에 새로운 세입자를 구해서 임대수익을 계속 올릴 수 있고 승소 판결을 기초로 상대방에게 소송비용도 청구할 수 있게 됐다. 

코로나 팬데믹 이후 경제적 자유를 누리기 위해서 무리하게 대출을 해서 건물주가 된 사람들이 의외로 많고 불황으로 인해 월세를 밀리는 세입자들도 증가하고 있다. 건물주이지만 경제적 여유가 없는 분들에게 이 글이 힘이 되길 바란다. 주상은/윈앤파트너스 법률사무소 파트너변호사