[비즈니스포스트] 정부의 6·21 부동산대책 발표 뒤 갭투자를 둘러싸고 시장이 동요하는 조짐을 보이고 있다.

정부가 '상생 임대인'에게 2년 실거주 요건을 면제하고 상생임대인 인정 범위도 늘림에 따라 갭투자가 다시 성행할 수 있다는 말이 나온다. 2년 실거주 요건은 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제 등 세제 혜택을 받기 위한 필수적 전제였다.

23일 공인중개업계의 말을 종합하면 임대료를 5% 이내로 올리면 실거주를 하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있도록 규제를 완화한 상생임대인 제도가 발표되자 갭투자 요인이 많은 경기도 소도시를 중심으로 공인중개사 사무소 등에 문의가 쇄도하고 있다.

이날 186만 명에 이르는 회원을 보유한 네이버 최대 부동산 카페 부동산스터디를 살펴봐도 지난 24시간 동안 500건이 넘는 상생임대인 관련 게시물이 올라왔다. 

정부는 '부동산 시장 안정'을 목표로 이번 부동산 정책을 내놨는데 상생임대인 관련 개정사안이 특별히 주목을 받고 있다. 상생임대인은 전·월세를 직전 계약과 비교해 5% 이내로 올려 2년 동안 계약을 유지하는 임대인을 의미한다. 

그동안 시가 9억 원 이하 주택을 임대로 놓은 1가구1주택자에게만 상생임대인 자격을 인정했다.

하지만 윤석열 정부는 이번에 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자도 혜택을 받을 수 있도록 했다. 적용기간도 올해 12월31일까지였지만 2년 연장돼 2024년 12월31일까지로 늦췄다.

상생임대인으로 인정 받으려면 직전계약과 견줘 5% 이내로 임대료를 올린 계약의 임대인이 같아야 한다. 계약도 2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지 체결돼야 한다. 임차인은 직전 계약과 새로 맺은 계약의 사람이 달라도 상관이 없다.

갭투자는 전세를 끼고 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투기방식을 말한다. 집주인은 전세보증금을 통해 무이자로 자금을 빌리는 효과를 낼 수 있다. 전세가율(전셋값/주택매매가격)이 높을수록 유리하다. 

실제 주택임대채보호법 개정연대 등은 지난 22일 서울 용산구 대통령 집무실 근처에서 “이번 부동산대책은 다주택자에 대한 조세 부담을 대폭 완화해준 반면 세입자의 주거안정을 위한 대책을 내놓지 못했다”고 세입자를 위한 정책 마련을 촉구하기도 했다. 

특히 이번 정부 정책에서 상생임대인에 한해 조정대상지역 1세대1주택 양도세 비과세 요건이었던 2년 실거주 요건을 면제한다는 대목이 가장 주목을 받고 있다.

이에 따라 1주택자가 조정대상지역 등 규제지역에서 주택담보대출을 받아 아파트를 한 채 더 매입하면 2년 동안 세입자를 둔 상태에서 2주택 상태를 유지할 수 있게 된다. 

다시 말해 조정대상지역에서 2024년 12월 말까지 2년 이상 임대한 주택을 다시 임차하면서 임대료를 5% 이내로 올리면 실거주를 하지 않아도 양도세를 내지 않게 되는 셈이다. 

조정대상지역은 정부에서 부동산시장 과열을 막기 위해 주택법에 근거해 지정하는 지역이다.

이곳은 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 구간은 50%, 9억 원 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용되는 등 대출규제 강도가 높고 양도소득세 및 종합부동산 등의 세금 부담도 크다. 

현재 1주택자는 과세표준에 따라 6~45% 기본세율로 양도세를 내야 한다. 양도세 비과세를 받느냐 아니냐에 따라 수천만 원에서 수억 원 단위의 세금 차이가 발생할 수 있다. 

집주인들이 부동산중개업소 등에 문의하는 내용도 자신들이 상생임대인에 해당될 수 있는지를 주로 묻는 것으로 전해졌다.

전국 부동산시장이 거래 절벽 등으로 불안한 상황을 보이고 있지만 일부 지역에서는 갭투자가 이미 시작됐다는 시선도 나온다. 

수도권 아파트값이 하락하는 상황에서 경기 안성, 평택 등은 아파트값이 되레 오른 것으로 집계됐다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 안성 아파트값은 1.75%, 평택은 1.12% 상승했다. 

공시가격 1억 원 이하 아파트를 중심으로 외지인 갭투자 수요가 몰리면서 집값이 상승한 것으로 풀이된다. 

평택은 삼성전자 반도체 공장이 위치해있고 수도권광역급행철도(GTX) A 노선 연장가능성도 제기되며 주거환경 개선에 관한 기대감이 커 매매가격보다 높은 가격에 전세를 주는 마이너스 갭투자 사례도 나오고 있는 것으로 전해졌다. 

부동산시장이 불안한 조심을 보이고 있어 정부의 대책이 추가로 필요하다는 말도 나온다.

갭투자자는 아파트 값이 오르면 문제가 없지만 떨어지면 곧장 손실을 보게 된다. 임차인은 전세 보증금을 제때 받지 못하거나 아예 돌려받지 못하는 상황에 처할 수도 있다. 

이번 부동산대책을 두고 전문가 평가는 엇갈리고 있다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 최근 언론매체를 통해 “1주택자뿐 아니라 다주택자들도 혜택을 받을 수 있어 임대차 주택 공급원 역할을 담당하는 집주인이 늘어날 것이다”며 “갭투자자가 발생할 수 있겠지만 크게 걱정할 수준은 아닐 것이다”고 내다봤다.

반면 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “임차인의 주거안정을 볼모삼아 다주택자와 무주택 갭투자자들의 투기를 조장하는 정책이다”고 말했다. 류수재 기자