[비즈니스포스트] 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장이 정부의 부동산시장 살리기 대책에 따라 미분양 아파트 공공매입 부담을 떠안게 될 것으로 보인다.

이 사장은 취임사와 신년사 등에서 재무건전성 제고를 핵심 추진과제로 꼽았는데 대표적 적자사업인 매입임대사업 확대가 불가피해 난처한 상황에 놓이게 됐다.
 

16일 정치권과 부동산업계 안팎의 말을 종합하면 국토교통부는 부동산 경착륙 방지 대책의 하나로 ‘악성 미분양’이라고 불리는 준공 뒤 미분양 물량을 공공이 매입해 임대하는 매입임대사업 확대 방안을 검토하고 있다.

국토부는 지난주 토지주택공사에 매입임대사업 관련 자료도 요청하면서 실질적 준비절차에 들어갔다.

토지주택공사 관계자는 “국토부가 최근 2007년, 2008년 금융위기 때 토지주택공사가 진행했던 준공 뒤 미분양주택 매입사업 내용과 당시 실적자료 등을 요청했다”며 “다만 아직 구체적 사업방향자료 등은 요구하지 않았고 현재 준공 뒤 미분양 아파트가 많은 수준은 아니라 시기를 보고 결정하자는 단계”라고 말했다.

정부가 미분양 아파트 공공매입을 추진하는 방향으로 결정을 내리면 토지주택공사는 부채감축 계획에 ‘빨간불’이 켜질 수밖에 없다.

토지주택공사는 재정건전화 계획의 하나로 올해부터 매입임대사업을 축소하겠다는 방침을 세워뒀다. 2026년까지 5년 동안 현재 매입임대사업 규모를 10% 줄이겠다는 내용이다.

이 사장도 2022년 11월 취임 뒤 토지주택공사의 재무구조를 개선하겠다는 의지를 보여왔다.

그런데 최근 정부의 움직임을 볼 때 매입임대사업 축소는커녕 미분양 아파트 매입사업까지 추가로 진행하게 될 가능성이 커졌다.

매입임대사업은 기존 주택을 사들여 저소득층과 청년, 신혼부부, 고령자 등을 대상으로 시세보다 싸게 공급하는 것이다. 정부의 재정지원금 예산기준에 맞추다 보니 상대적으로 저렴한 빌라와 다가구주택, 오피스텔 등이 중심이 된다.

현재 말이 나오는 준공 뒤 미분양 아파트는 원칙적으로는 토지주택공사 매입임대 대상이 아니다.

다만 정부가 살펴보고 있는 2008년 금융위기 시기 선례가 있다.

정부는 2008년 금융위기로 미분양이 늘어나고 건설사들이 자금난에 빠지자 2010년 ‘주택 미분양 해소와 거래 활성화 방안’을 통해 환매조건부 매입, 리츠와 펀드를 통한 미분양 매입 등을 추진했다.

당시 토지주택공사는 준공 뒤 미분양 아파트에 투자하는 리츠와 펀드 청산 때 주택매각이 되지 않으면 토지주택공사가 매입한다는 확약으로 ‘보증’을 섰고 직접 준공 뒤 미분양 주택 1천 가구 매입에도 나섰다.

윤석열 대통령은 3일 국토부 업무보고 자리에서 "정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해달라"고 주문했다.

결국 이번에도 투지주택공사가 ‘구원투수’ 역할을 해야 할 가능성을 배제할 수 없다는 분석이 지배적이다.

매입임대사업은 주거복지정책사업의 하나로 정부 재정지원을 받지만 가뜩이나 부채감축 과제가 무거운 토지주택공사 처지에서는 볼멘소리가 나올법한 상황이다.

현재 미분양 아파트 물량은 2008년 금융위기 때와 비교하면 위험한 수준이 아니기 때문에 토지주택공사 부담도 크지 않을 것이라는 관측도 나온다.

국토부에 따르면 2022년 11월 말 기준 전국 준공 뒤 미분양 주택은 7110가구, 전체 미분양 주택은 5만8천여 가구로 집계됐다. 10월보다 22.9% 늘어나며 증가세를 보이고 있지만 금융위기 당시에는 미분양 주택 물량이 16만 가구에 이르렀었다.

다만 매입가격에 따라 지원단가는 정해져 있고 토지주택공사 자체사업비가 추가로 들어가는 방식이다 보니 여전히 공급물량이 늘어날수록 비용부담은 커진다.

홍기원 더불어민주당 의원실이 지난해 토지주택공사로부터 제출받은 ‘최근 5년간(2017~2021년) 연도별 주택유형별 임대주택 건설 1가구당 부채현황’ 자료에 따르면 2020년 기준 매입임대 주택 1가구를 공급할 때 토지주택공사 부채로 계상되는 금액은 1억4200만 원에 이르렀다.

이에 따라 토지주택공사는 2020년 매입임대사업에서 손실 약 8900만 원을 냈다.

2021년에도 토지주택공사가 매입임대사업을 위해 주택 1가구 매입에 사용한 평균 비용은 2억100만 원인데 정부의 매입임대 1가구당 평균 지원단가는 1억2200만 원 수준으로 나타났다.

올해 정부는 매입임대주택 3만5천 가구를 공급한다는 목표 아래 관련 예산으로 6조1천억 원을 편성했다. 예산에 따르면 매입임대 1가구 당 정부 지원금은 1억7천만 원 수준이다.

토지주택공사가 올해 정부의 미분양 아파트 공공매입에 앞장서 매입임대 물량과 단가가 기존 예산 범위를 넘어서게 되면 부채가 늘어나는 것은 피할 수 없는 수순이다.

토지주택공사가 최근 공공임대를 위해 매입한 ‘악성 미분양’ 단지 서울 강북구 칸타빌 수유팰리스 아파트만 봐도 가구당 2억1천만~2억6천만 원의 비용이 들었다.
 
토지주택공사는 2022년 재무위험기관으로 지정되면서 신규출연 제한, 원가절감, 자산매각 등 고강도 개혁을 통해 부채 9조 원을 줄이는 재정건전화 계획을 수립했다.

토지주택공사 부채비율은 2017년 306%에서 2018년 282%, 2019년 254%, 2020년 233%, 2021년 221%로 낮아지고 있다.

다만 부채 총량은 해마다 늘어나고 있다. 토지주택공사의 부채총계는 2019년 126조6800억 원에서 2020년 129조7450억 원, 2021년 138조8884억 원으로 증가했다.

이한준 사장은 2일 신년사에서 “자금유출을 최소화하고 유휴자산을 과감히 처분해야 한다”며 재무구조 개선 필요성을 강조했다.

이 사장은 11월 취임사에서도 270만 호 주택공급 목표 달성 등 토지주택공사 역할의 성공적 수행과 함께 내부 경영목표로는 재무건전성 제고를 꼽았다. 박혜린 기자