[비즈니스포스트] 신세계프라퍼티가 경기 화성에 조성하기로 한 국제테마파크 ‘스타베이시티’가 여전히 더딘 진척 상태를 보이고 있다.

신세계프라퍼티가 해당 사업에 여태껏 3400억 원이 넘는 돈을 댔는데 여전히 첫 삽을 뜨지 못한 상태라는 점에서 이형천 대표이사의 고민이 적지 않을 것으로 보인다.
 
지방자치단체가 이 사업의 인허가를 담당하는 주체인 만큼 이 대표가 쓸 수 있는 카드가 많아 보이진 않는다. 다만 승인이 난 뒤 설계와 시공, 투자구조를 신속하게 확정해 착공까지 걸리는 시간을 줄이는 것은 가능한 만큼 '인허가 뒤 착공'까지 기간을 최소화하는 것이 주된 과제가 될 것으로 전망된다.
 
4일 신세계프라퍼티는 스타이시티 시행사 신세계화성의 유상증자에 300억 원을 출자했다.

신세계프라퍼티는 신세계화성 보통주 60만 주를 인수한다. 출자금은 토지 중도금과 설계비 등에 사용된다.

신세계프라퍼티는 올해 2월에도 신세계화성에 300억 원을 출자했다. 이번 증자까지 마무리되면 2026년 투자액은 600억 원, 신세계화성 누적 출자액은 약 3400억 원까지 늘어난다.

스타베이시티는 경기도 화성시 남양읍 신외리·문호리 일대 420만㎡(약 127만 평) 부지에 조성되는 화성국제테마파크 복합개발사업이다. 테마파크와 워터파크, 스타필드, 호텔·리조트, 골프장 등이 들어서는 총사업비 9조5천억 원 규모의 프로젝트다. 

눈에 띄는 대목은 자금 투입에 비해 사업 진척이 더디다는 점이다. 토지 중도금과 설계비 등 착공 전 자금은 계속 집행되고 있지만 본공사는 아직 시작되지 않았다.

스타베이시티는 사업자 선정 이후 착공 예상 시점이 여러 차례 조정됐다.

신세계프라퍼티 컨소시엄은 2019년 2월 화성 국제테마파크 복합개발사업 우선협상대상자로 선정됐다. 당시 2021년 착공이 예상됐지만 한국수자원공사와 사업협약 및 토지계약 협상이 길어지면서 토지공급계약은 2021년 3월에야 체결됐다.

이후에도 테마파크와 상업·숙박시설 등의 배치와 개발방향을 담은 전체 개발계획 수립이 늦어졌고 관광단지 지정과 조성계획 수립에도 시간이 걸렸다. 2022년 말로 예정됐던 개발계획 제출이 미뤄지면서 토지공급계약상 주요 시설 착공기한인 2024년 3월도 지키지 못했다.

신세계프라퍼티는 착공기한을 협의를 통해 연장할 수 있다고 주장하며 한국수자원공사를 상대로 채무부존재 확인소송을 냈지만 패소했다. 결국 개발지연배상금 120억 원을 납부했다.

신세계화성은 2024년 12월 첫 공식 인허가 단계인 관광단지 지정을 완료한 데 이어 2025년 8월 화성시에 관광단지 조성계획을 제출했다. 화성시는 검토를 거쳐 2026년 1월 경기도에 조성계획 승인을 신청했다. 현재 후속 인허가 등의 절차를 밟고 있는 것으로 파악됐다. 

신세계프라퍼티 관계자는 "인허가 현재 정상적으로 진행되고 있으나 관광단지 특성상 기본적으로 상당기간이 소요된다"며 "인허가 일정을 정확히 예측할 수는 없을 것 같고 2030년 1차 준공을 목표로 인허가 절차 마무리 후 착공을 진행할 예정"이라고 말했다.

이에 신세계프라퍼티에 인허가 지연의 책임을 지우기는 어렵다. 경기도와 화성시가 심사하고 관계기관 협의를 거쳐야 하는 만큼 승인 시점을 통제하는 데 한계가 있을 수밖에 없다.

대신 이형천 대표가 관리할 수 있는 영역은 비교적 분명하다고 평가된다. 진행 중인 인허가를 마무리하는 데 그치지 않고 조성계획 승인을 실제 착공으로 빠르게 연결하는 것이다.

특히 1단계 사업은 개발 범위가 상당 부분 좁혀졌다. 신세계화성이 제출한 조성계획에는 284만㎡(약 86만 평)에 파라마운트 테마파크·워터파크·스타필드·일부 숙박시설·골프장 등을 조성하는 내용이 담겼다. 2030년까지 1단계 준공을 마치고 개장한다는 계획이다.

착공을 더 늦추지 않으려면 조성계획 승인에 앞서 설계와 공사 실행계획을 더욱 구체화할 필요가 있을 것으로 보인다. 신세계프라퍼티가 올해 2월과 9월 신세계화성에 각각 300억 원을 출자하면서 자금 용도를 모두 토지 중도금과 설계비 등으로 밝힌 점을 보면 착공 이전 설계 작업에 이미 자금이 투입되고 있는 상태다. 

착공 단계에 필요한 자금조달 방식도 보다 구체화할 필요가 있을 것으로 보인다.

스타베이시티 1단계 사업에는 약 3조4천억 원이 투입될 것으로 알려졌다. 다만 이를 신세계프라퍼티와 신세계건설의 출자, 외부 투자자 유치, 금융권 차입 등으로 어떻게 나눠 조달할지는 정확히 공개된 바는 없다.

현재까지 착공 전 자금 투입은 신세계프라퍼티가 주도하고 있다. 이번 유상증자에도 신세계건설이 참여하지 않아 신세계프라퍼티가 300억 원을 단독 출자했다. 

신세계프라퍼티 관계자는 "현재 개발 계획에 맞춰 단계별 자금 계획을 면밀하게 검토하고 있다"며 "향후 외부 투자자 유치, 기존 자산 활용 등 다양한 재무 전략을 통해 자금을 조달할 예정"이라고 설명했다.
 
이 대표는 신세계그룹 안에서 개발사업을 오래 맡아온 인물로 꼽힌다. 신세계그룹 경영지원실 사업개발 부장과 이마트 개발팀장을 거쳐 신세계프라퍼티 개발본부장으로 일하며 스타필드청라 등 주요 복합개발사업을 담당해왔다.

스타필드청라는 2024년 10월 건축 변경 인허가를 마치고 착공해 2026년 공정률이 40% 수준까지 올라섰다. 신세계프라퍼티는 3천억 원을 직접 투자하고 하나금융그룹과 베인캐피탈의 투자를 유치해 약 6천억 원 규모의 공동 지분투자 구조도 마련했다.

신세계그룹은 이런 개발 경험을 바탕으로 2026년 6월 이 대표를 신세계프라퍼티 각자대표로 선임하고 개발사업 실행과 조직 운영을 맡겼다. 정용진 신세계그룹 회장은 중장기 비전 수립과 기업가치 제고를 담당한다.

신세계프라퍼티가 추진하고 있는 화성과 청라 사업은 규모와 시설 구성, 인허가 조건이 달라 같은 기준으로 비교하긴 힘들다. 다만 청라에서 인허가와 공사를 진행하고 외부 투자까지 유치한 경험은 이 대표가 스타베이시티의 착공과 자금조달을 이끄는 데 참고할 수 있는 사례로 평가된다.

스타베이시티는 2030년 1단계 준공을 목표로 하고 있다. 2027년 상반기 착공하더라도 1단계 준공까지 남는 기간은 약 3년에 불과하다.

착공이 추가로 늦어지면 공사기간이 줄어들거나 준공과 개장 일정이 다시 조정될 가능성이 있다. 토지·설계비 등 선행투자의 회수 시점도 뒤로 밀릴 수밖에 없다.

신세계프라퍼티 관계자는 "관광단지 조성계획 및 후속 인허가 절차 완료 후 바로 착공에 들어갈 예정이다"며 "2030년 1차 준공을 목표로 워터파크·골프장·숙박시설·스타필드 등을 집약한 복합형 혁신 관광단지를 조성해 글로벌 랜드마크를 선보일 것"이라고 말했다. 김예원 기자