[비즈니스포스트] 복합쇼핑몰 스타필드를 운영하는 신세계프라퍼티가 스타필드청라에 이어 화성스타베이시티와 그랜드스타필드광주 등 조 단위 복합개발사업을 줄줄이 추진하면서 이형천 신세계프라퍼티 대표이사 내정자의 개발사업 실행력이 시험대에 오르고 있다.

대형 개발사업이 본격화할수록 기존 스타필드에서 나오는 현금흐름만으로는 자금을 충당하기 힘들 수밖에 없는 만큼 이 내정자가 사업별 자금 투입 순서와 외부자본 유치 구조를 어떻게 설계하느냐가 중요해질 것으로 보인다.
 
23일 신세계프라퍼티 상황을 종합하면 스타필드가 기업 내 안정적 현금창출원으로 자리잡고 있다.

신세계프라퍼티는 2025년 결산배당으로 스타필드하남에서 187억 원, 스타필드안성에서 153억 원, 스타필드수원에서 124억 원, 스타필드고양에서 270억 원을 각각 받았다.

기존 스타필드가 운영 성과를 바탕으로 현금을 만들어내고 있는 만큼 신규 개발사업을 추진하는 데 일정한 기반이 되고 있는 셈이다. 신세계프라퍼티는 스타필드 이외에도 투자펀드, 복합개발사업 수익 등으로 수익원을 넓혀가고 있다.

다만 앞으로 필요한 자금 규모는 기존 스타필드에서 나오는 현금흐름보다 훨씬 큰 것으로 파악된다.

스타필드청라, 화성스타베이시티, 그랜드스타필드광주 등은 단순히 쇼핑몰 한 곳을 추가로 여는 사업이 아니다. 토지, 인허가, 관광·문화시설, 교통 인프라, 장기 투자회수 구조가 함께 얽힌 복합개발사업이다.

이에 이 내정자에게는 사업별로 자금 투입 순서를 정하고 외부 투자자를 끌어들이는 역량이 더욱 중요해지고 있다는 평가가 나온다.

이 내정자는 신세계그룹 안에서 개발사업을 오래 맡아온 인물로 꼽힌다. 신세계그룹 경영지원실 사업개발 부장과 이마트 개발팀장을 거쳐 신세계프라퍼티 개발본부장으로 일하며 스타필드청라 등 주요 복합개발사업을 담당해왔다.

신세계프라퍼티 각자대표로 내정된 것도 청라, 화성, 광주 등 대형 프로젝트를 본격화해야 하는 시점과 맞물려 있다. 정용진 신세계그룹 회장이 중장기 비전과 기업가치 제고를 맡는다면 이 내정자는 개발 현안과 조직 운영, 수익성 개선을 실무적으로 챙기는 역할을 맡게 될 것으로 보인다.

신세계프라퍼티 관계자는 “모든 스타필드는 외부 투자자가 약 49대51 비중으로 들어와 있다”며 “투자자를 적극 유치하고 회사의 부담도 덜면서 함께 개발할 수 있는 협력사를 모으고 있다는 것이 기본 방침”이라고 설명했다.

스타필드청라는 이런 자금조달 구조가 구체화된 사례로 평가된다.

신세계프라퍼티는 하나금융그룹, 베인캐피탈 등과 6천억 원 규모 공동투자 구조를 구축했다. 신세계프라퍼티가 3천억 원을 투자하고 하나금융그룹이 캡스톤자산운용펀드를 통해 2250억 원을 출자하며 베인캐피탈이 700억 원을 투자하는 방식이다. 하나금융그룹은 후순위 대출 형태로 2700억 원의 추가 금융지원도 약속했다.

스타필드청라는 2024년 10월 설계 변경에 따른 건축 변경 인허가를 마쳤고 현재 공사를 진행하고 있다. 2027년 준공, 2028년 개장을 목표로 하고 있다.

관건은 스타필드청라 이후 사업들의 자금조달 난도가 더 높다는 점이다.

화성스타베이시티는 경기도 화성시 419만㎡(127만 평) 부지에 테마파크, 휴양·레저시설, 상업시설 등을 조성하는 사업이다. 투자비만 4조5천억~4조6천억 원대로 거론된다.

화성스타베이시티는 2024년 말 화성국제테마파크 관광단지 지정으로 인허가의 첫 단추를 끼웠다. 하지만 조성계획 승인과 착공, 글로벌 콘텐츠 유치, 장기 자금조달 구조 마련 등 후속 절차가 남아 있다. 신세계그룹 측은 착공 절차를 거쳐 2029년 개장을 목표로 제시하고 있다.
 
그랜드스타필드광주는 2030년 1차 개장, 2033년 최종 준공을 목표로 한 단계별 개발사업이다. 광주 어등산 관광단지 부지에 2033년까지 1조3403억 원이 투입된다. 협약이행보증금 635억 원도 단계별 착공 전 납부해야 한다.

그랜드스타필드광주는 기반시설과 관광·휴양·문화시설을 먼저 조성한 뒤 스타필드, 콘도, 레지던스 등 수익시설을 단계적으로 붙이는 구조다. 초기에는 현금 유입보다 선투자 부담이 클 수밖에 없어 자금 투입 순서와 회수 구조 설계가 중요한 변수로 꼽힌다.

스타필드청라에서 만든 자금조달 구조가 화성스타베이시티와 그랜드스타필드광주에도 그대로 적용될 수 있을지는 아직 장담하기 어렵다. 사업 규모와 성격, 투자 회수 기간이 서로 다르기 때문이다.

다만 신세계프라퍼티가 기존 자산에서 나오는 현금흐름과 외부 투자자 자금을 함께 활용하는 방향을 이어갈 가능성이 크다.

신세계프라퍼티 관계자는 “지금까지 외부 투자자 유치에 성공해온 만큼 앞으로도 유사한 방식으로 개발 사업을 진행할 예정”이라고 말했다.

신세계프라퍼티는 자금 운용 방식도 다양화하고 있다.

신세계프라퍼티는 4월 특수목적법인(SPC) 디아이에스첨단계일차가 발행한 사모사채 105억 원을 매입하기로 했다. 해당 사모사채는 디아이에스첨단계일차가 프로젝트금융투자회사(PFV) 신세계첨단PFV와 금전소비대차 계약을 맺고 발행한 것이다.

금액 자체는 조 단위 개발사업 규모와 비교하면 크지 않다. 다만 직접 대여나 단순 출자 외에도 SPC, PFV, 사모사채 등 다양한 금융 구조를 활용하고 있다는 점에서 신세계프라퍼티가 사업별 성격에 맞춰 자금 운용 방식을 세분화하고 있음을 보여주는 사례로 볼 수 있다.

이 내정자는 신세계프라퍼티에게 중요한 시기에 대표 역할을 맡게 됐다.

2016년부터 신세계프라퍼티를 이끌어온 임영록 사장이 올해 6월 물러나고 이 내정자가 각자대표로 전면에 서면서 신세계프라퍼티의 과제도 기존 스타필드 운영 안정화에서 조 단위 복합개발사업의 실행으로 무게중심이 옮겨가고 있다.

이 내정자는 개발본부장 시절부터 스타필드청라 등 대형 개발사업을 맡아온 만큼 앞으로는 인허가와 공정 관리, 수익시설 배치에 더해 외부 투자자 유치와 자금조달 구조 설계에서도 성과를 보여줘야 할 것으로 보인다.

이형천 내정자는 부천고등학교와 연세대학교 불어불문학과를 졸업한 후 1993년 신세계에 입사했다. 신세계그룹 사업개발부장·개발1팀장, 이마트 개발팀장을 거쳐 2017년 신세계프라퍼티에 합류해 개발 관련 업무를 이어왔다.

신세계프라퍼티 관계자는 “화성스타베이시티와 그랜드스타필드광주는 아직 사업 시기가 남아 있어 구체적 투자 구조는 정해지지 않은 상태”라며 “개발 진행 단계에 맞춰 외부투자자 유치와 기존 자산 활용 방안 등을 검토하고 있다”고 말했다. 김예원 기자