[비즈니스포스트] 올해 상반기 도시정비사업 입찰에서 이른바 ‘언더독’의 반란은 없었다. 반포·압구정 등 핵심사업지 재건축 시공권은 치열한 수주전 경쟁 끝에 국토교통부 시공능력평가(기사하단 용어설명 참조) 순위에서 상위 건설사가 가져갔다. 

시공능력평가 하위 건설사의 공사비와 공사기간 단축 등 사업조건을 둔 승부수는 통하지 않았다. 이에 하반기 진행될 목동과 여의도 도시정비사업 수주전에서는 최대한 경쟁입찰을 피해 시공권을 확보하기 위한 치열한 눈치싸움이 벌어질 것으로 예상된다.
 
2일 도시정비업계에 따르면 지난 5월30일 치러진 도시정비사업 시공사 선정 총회에서는 모두 시공능력평가 상위 건설사가 경쟁사 대비 높은 공사비와 긴 공사기간을 제시하고도 시공권을 따내는데 성공했다. 

압구정5구역에서는 현대건설(2위)이 DL이앤씨(4위)를 상대로, 신반포 19·25차에서는 삼성물산(1위)이 포스코이앤씨(7위)를 상대로 시공권을 확보했다.

DL이앤씨는 압구정5구역 재건축에서 3.3㎡당 공사비로 조합과 현대건설 제시안보다 낮은 1139만 원, 공사기간은 경쟁자보다 10달이 빠른 57개월을 제시했지만 고배를 마셨다. 

포스코이앤씨도 신반포 19·25차 재건축에서 삼성물산보다 낮은 3.3㎡당 공사비와 빠른 공사기간을 제안했지만 시공권을 내줬다. 올해 상반기 기준으로는 시공능력평가 상위 건설사의 브랜드 가치와 입지에 밀려 하위 건설사의 사업조건 승부수가 통하지 않았다는 해석이 가능한 셈이다. 

대우건설(3위)과 롯데건설(8위)가 맞붙은 성수4지구 재개발사업을 놓고 조만간 시공사 선정이 계획돼 있지만 일러야 6월말에나 시공사가 결정된다.

시공능력평가 순위가 시공실적과 재무구조 등 건설사의 종합역량을 둔 가늠자인만큼 상위권 건설사의 도시정비 수주전 승리가 일반적 흐름으로 여길 여지가 있다. 

그러나 최근 3년 기준으로 시공능력평가 순위가 상대적으로 낮은 건설사가 높은 곳을 꺾은 이력은 심심찮게 존재했다.

당장 2025년에는 10위 아이파크현대산업개발이 용산정비창 전면1구역 재개발사업에서 상위 건설사인 포스코이앤씨를 제치고 시공권을 가져왔다. 2024년에는 포스코이앤씨가 부산 시민공원 촉진 2-1구역 재개발에서 1위 삼성물산을 꺾었다.

이 두 사례를 돌아보면 시공능력평가 순위를 넘어선 사업조건에서의 강점이 도시정비사업 수주전에 분명하게 작용한 것으로 분석된다.

용산정비창 전면1구역 재개발에서 아이파크현대산업개발은 본사가 위치한 신용산역과 연계한 청사진을 제시했다. 부산 촉진 2-1구역에서 포스코이앤씨는 삼성물산 대비 싼 공사비 등을 내세워 조합 선택을 받았다는 평가가 나왔다.

다만 올해는 시공능력평가 하위 건설사가 상대적으로 높은 순위에 있는 업체에 도전할 여지가 사라지고 있는 셈이다. 이같은 흐름과 맞물려 도시정비 시장이 대형사 중심으로 재편되고 있다는 평가도 나온다.

현재 기준 도시정비 시장에서 양강 체제를 구축하고 있는 곳은 현대건설(8조1435억 원)과 GS건설(5조5477억 원)이다. GS건설은 법적 분쟁 해결 과제가 남아 있지만 상대원 2구역(1조9217억 원) 재개발사업까지 더하면 7조 원을 훌쩍 넘기게 된다.

DL이앤씨와 현대엔지니어링, 아이파크현대산업개발이 올해 들어 도시정비사업 수주 실적이 없는 것과 대조적이다. 다만 DL이앤씨는 1조2129억 원 규모 목동 6단지 재건축 사업 우선협상대상자로 선정돼 있어 수주가 유력하다.
 
이같은 대형사 중심의 구조는 하반기 도시정비 시장 판세에도 적잖은 영향을 끼칠 것으로 예상된다. 

올해 도시정비사업 시장은 많게는 80조 원이 전망되며 여의도와 성수, 목동 등에서 대어급 사업지의 조합에서 하반기 시공사 선정을 준비하고 있다.

특히 목동이나 여의도와 같이 연쇄적으로 시공사를 선정할 것으로 전망되는 곳에서는 눈치싸움이 치열히 벌어질 수 있다. 경쟁입찰 구도를 형성하는 것 자체가 부담이 될 수 있어서다. 

올해 도시정비업계 흐름대로라면 상위 건설사는 경쟁입찰에서도 승리 가능성을 점치기 쉽지만 현실적 공사역량을 고려하면 모든 사업지를 다 가져갈 수는 없다. 하위 건설사로서는 상위 건설사가 눈독을 들이는 곳을 최대한 피해야 한다. 

도시정비사업 공사비 총 규모가 30조 원에 이를 것으로 목동 지역을 봐도 건설사들은 브랜드 홍보관을 여는 등 물밑작업에 들어갔다. 하지만 구체적으로 특정 단지 수주를 향한 언급은 극도로 꺼리고 있다. 

지난해 성수 1~4지구 입찰이 시작되기 전 상황과 대조적이다. 지난해에는 입찰 공고가 나기 전부터 대형 건설사들이 관심있는 지구 카카오톡 창구와 현지 민심 공략, 버스 광고 등 다양한 방법을 통해 관심 지역을 내비쳤다.

한 대형 건설사 관계자는 비즈니스포스트에 “당연히 사업적으로 관심이 있고 공을 들이는 단지가 있지만 굳이 먼저 어느 곳에 관심이 있다는 이야기를 할 필요가 없다”며 “상황을 계속 지켜볼 것이며 선정 공고 등 조합 일정이 진행되면서 구체화될 것으로 보인다”고 말했다. 김환 기자