[비즈니스포스트] 정부가 역전세에 따른 전세보증금 미반환 사태를 막기 위해 한시적 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화를 검토하고 있다. 

대규모 전세보증금 만기 도래를 앞두고 정부의 고육지책이 나올 것이란 시선이 많다. 다만 근본적으로 문제를 해결할 수 있는 방안이 아니란 지적에 역전세의 원인인 전세가격 하락도 지속될 것으로 예상돼 임차인들의 불만이 올라오고 있다.

25일 부동산업계에 따르면 정부는 DSR 규제와 관련 임차인의 전세대출을 DSR에 포함하고 임대인(집주인)의 보증금 반환 목적 대출은 DSR에서 제외하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 

DSR 규제는 주택대출 원리금 및 신용대출 등 모든 금융권의 대출 원리금 상환액과 연소득을 비교해 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 제도다. 주택대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액만 따지는 총부채상환비율(DTI)보다 더욱 엄격한 잣대다.

2022년 7월부터 총 대출금액이 1억 원이 초과하는 차주는 DSR 40% 비율을 적용받는다.

원희룡 국토교통부 장관은 16일 연합뉴스와 인터뷰에서 전세보증금 미반환 위험을 낮추기 위해 임대인이 전세보증금 반환을 목적으로 대출을 받으면 DSR을 배제하고 임차인의 전세대출을 DSR에 포함해 과도한 전세대출을 억제하겠다는 뜻을 보였다.

원 장관은 “임대인이 전세보증금을 반환할 수 있다는 사실을 보장해야 보증금을 받을 수 있게 하고 세입자의 과도한 전세대출은 제한해야 한다”고 말했다. 

그는  또 “역전세난 해소를 위한 임대인 대출 규제 완화와 관련해 1년 정도 운용할 것이다”며 “대출신청이 들어오면 보증금 반환 목적에만 쓰도록 하겠다”고 한시적으로 규제를 완화하겠다고 예고했다.

전세보증금보다 전세가격이 낮은 역전세가 현실화하면서 하반기로 갈수록 전세보증금 미반환 위험이 커지자 대응에 나선 것으로 풀이된다. 전세제도 자체를 없앨 수 없는 만큼 부작용을 최소화하겠다는 의도로 해석된다. 

KB금융지주 경영연구소가 18일 내놓은 ‘전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책제언’을 보면 전국의 전세보증금 규모는 900조~1천조 원 수준으로 추정된다. 구체적으로는 아파트 661조 원(73%), 단독주택 159조 원(17%), 연립다세대 89조5천억 원(10%) 등이다. 

1천조 원에 이르는 전세보증금 관련 대출을 받아줄 금융기관이 존재하지 않기 때문에 당장 전세제도를 없애기는 사실상 불가능한 것으로 여겨진다. 전세제도는 월세보다 상대적으로 주거비가 저렴해 주택을 매입하기 위한 주거사다리 수단으로도 활용되고 있다.

다만 전문가들은 임대인 DSR 규제완화가 미봉책이 될 가능성이 크다고 입을 모은다.

이광수 광수네 복덕방 대표(전 미래에셋증권 수석연구원)은 지난 18일 언더스탠딩(뉴스는 이해다)에 출연해 “임대인 DSR 규제가 완화되더라도 전세보증금 대출이 낀 곳에 어떤 금융기관이 부도 위험을 지고 대출을 하겠느냐”면서 “임대인이 DSR 규제 완화로 대출을 받았던 것이 알려지면 임차인이 들어오지 않아 전세가격이 더욱 떨어지는 악순환이 반복될 수 있다”고 바라봤다. 

KB금융지주 경영연구소도 임대인들을 위한 배려로 DSR 한시적 규제 완화를 시행하더라도 전세시장의 구조적 문제점을 파악하고 위험에 대비하는 일이 필요하다고 바라봤다.

전세보증금 미반환 위험에 대응하려면 금융시스템 및 보증보험 강화, 전세거래 안정성 확보, 기업형 임대사업자 및 중개기관 활성화 등을 통해 전세제도를 보완해야 한다는 것이다. 

구체적으로는 임차인 DSR 산정 때 전세자금대출 포함, 전세가율 70% 이상에 대한 대출 제한, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못했을 때 불이익, 전입신고 효력신고 당일부터 인정, 금융권 확정일자 정보 조회와 활용 가능 등이 제시됐다. 

임대인들 역시 한시적 DSR 규제완화는 보증금을 돌려줄 능력이 되지 않는 상황에서 근본적 대책이 될 수 없기에 추가적 지원 방안이 나와야 한다고 목소리를 높이고 있는 실정이다.

전세보증금에 DSR 규제를 적용하는 데에 세입자들의 불만도 나온다. DSR 규제가 적용되면 대출 한도가 크게 줄어들어 집을 구하는데 어려움이 있을 수 있기 때문이다.

만기 후 임대인에게 돌려받는 전세보증금은 상환자금에 해당한다. 현재 DSR 산정 때 예적금담보대출, 보험약관대출과 같이 상환자금이 별도로 존재하는 대출은 규제에서 제외된다.

역전세에 따른 전세보증금 미반환 위험이 이미 다가온 만큼 정부의 발빠른 대처가 필요하다는 진단도 나온다. 

한국은행은 21일 공개한 6월 금융안정보고서에서 전세가격이 올 3월 수준을 유지한다고 가정했을 때 올해 안에 임대인이 임차인에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 24조2천억 원 수준이라고 추정했다. 

전세 임대 가구 116만7천 세대 가운데 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 세대는 4.1~7.6%로 최대 8만8700세대로 추정됐다.

한국은행은 한시적 임대인 DSR 규제 완화가 주택시장 경착륙을 막는 데 도움이 될 것으로 봤으나 대출 확대 등을 주시하겠다는 태도를 나타냈다.

김인구 한국은행 금융안정국장은 주택 정책 관련 보고서에서 “거시적 관점에서 봤을 때 정부가 DSR을 제한적으로 완화하는 것에 대해 동의한다”면서도 "금리가 높은 상황에서 집주인이 금융자산을 갖고 있다면 이를 팔아서 대출금을 갚는 게 상식이고 DSR 규제가 완화될 경우 자금 흐름 등을 지속적으로 점검하겠다"고 말했다. 

이미 보증금 반환 목적의 대출은 크게 늘어난 것으로 파악된다. 올해 1월부터 5월까지 한국주택금융공사 보증금 반환 목적의 특례보금자리론 유효 신청 금액은 2조49억 원으로 집계됐다. 지난해 8002억 원보다 2.5배 많은 금액이 5개월 만에 신청된 것이다.

부동산플랫폼 직방은 앞으로 1년 동안 전국의 전세계약이 만료되는 보증금 규모가 300조 원으로 추산되는 상황에서 전세가격이 2년 전보다 큰 폭으로 하락해 역전세난이 우려된다고 19일 밝히기도 했다. 류수재 기자