[비즈니스포스트 채널Who] 이번 시간에는 서울 천호역 주변에서 앞으로 재개발 가능성이 높은, 그래서 장기 투자처로 좋은 곳들을 알아보도록 하겠다.

천호역 주변은 재개발 중인 곳도 많지만 앞으로 눈여겨 볼 곳이 많다는 것이 장점이다. 

대표적 장소가 천호재정비 촉진지구 바로 옆에서 추진 중인 천호 3-1, 3-2, 3-3 구역이다. 

◆ 천호 3-1, 3-2, 3-3구역

대규모 모아타운이 속도감 있게 추진 중이며 천호역에서 송파구 방면 풍납동에도 모아타운 후보지가 있다. 천호재정비촉진지구 안쪽의 존치구역 일부 구역도 부분적으로 재개발 추진 움직임을 보이고 있다.

한 현지 부동산은 “천호동이 5~10년 이내에 송파구 잠실과 같은 모양새가 될 것”이라고 전망하기도 했다.

천호동 3-1구역은 천호동 214-19 일대에 위치해있다. 2022년 6월에 토지 등 소유자 285명을 대상으로 진행한 강동구청 의견조사 결과 찬성률 77.72%를 보였다. 현지 주민들은 2023년 상반기 중으로 구역지정을 기대하고 있다.

3-2구역의 420가구, 3-3구역의 557가구에 3-1구역의 가구까지 더하면 1천 세대가 넘는 단지를 형성하게 된다. 3-1, 2, 3구역 모두 노후도가 매우 높아 오래 전부터 재개발 필요성이 제기되어 온 곳이다.     

그동안 고분다리 전통시장 존치 문제로 사업이 지체되어 오다가 존치 결정과 함께 사업에 속도가 붙기 시작했다. 

현지 부동산은 “3-1구역은 2023년 초에 구역지정이 확실시되고 있기 때문에 지금이 매수 타임이라고 볼 수 있다”며 “재개발되면 28층 500세대가 들어서는 것을 예상한다”고 말했다.

3-2구역은 천호동 397-419일대다. 노후도가 90%에 육박하는 곳으로 2018년부터 정비사업을 추진했으나 지지부진하게 이어지다가 2021년 8월에 신속통합기획이 추진되기 시작했다. 이후 1년 만에 2022년 5월에 신속통합기획 구역으로 지정됐다. 

최고 23층, 420세대(공공 77세대)가 공급되며 기존 2종 7층에서 2종 일반주거지역으로 규제완화가 적용된다. 

천호 3-3구역은 천호동 532-2 일대로 다세대 빌라가 별로 없고 단독, 다가구주택이 대부분이다. 

3-2구역과 연계된 계획(스카이라인, 보행통로 등)이 수립될 것으로 보이며 2023년에 구역지정 될 가능성이 높다. 용적률은 230%, 최고 24층, 총 557세대가 공급된다.

◆ 천호동 모아타운 후보지와 천호우성아파트 재건축

천호동 모아타운 후보지는 천호동 113-2번지 일대로 2022년 10월에 모아타운 후보지로 선정됐다. 

노후도는 86.3%, 2종 일반주거지역으로 5호선 길동역 역세권이기도 하다. 

7개 구역 가운데 6개 구역에서 조합설립인가가 나왔거나 목전에 두고 있을 정도로 사업 속도가 빠르다. 번동 모아타운에 이은 대표적 성공사례가 될 수 있을 것으로 전망된다.

천호우성아파트는 천호동 19-1번지에 위치해있으며 1985년 2월에 입주했다. 7개 동, 479세대로 구성돼있다.

2016년 5월에 안전진단을 받았고 2020년 10월에 재건축추진위원회가 승인됐다. 2021년 2월에 조합설립인가를 받았다.

재건축은 지하 3층~지상 15층 10개 동, 625세대로 진행된다. 

천호 8구역은 천호동 166-4번지 일대로 일반상업지역이다. 천호성내재정비촉진지구 안에 있는 존치정비구역이었으나 2021년 7월 촉진구역으로 변경됐다.

주거비율은 90%, 용적률은 800%이며 최고높이가 140m로 상형되면서 40층 높이의 건물을 건설할 수 있게 됐다. 520세대(분양 363세대, 임대 157세대)가 공급된다.

풍납동 모아타운 후보지는 풍납동 483-10번지 일대다. 

2022년 6월에 모아타운 후보지로 선정됐으며 권리산정기준일은 2022년 6월23일이다. 문화재 발굴(풍납토성 등)으로 개발이 어려웠던 곳이므로 앞으로 재개발 추진 단계에서도 변수가 될 수 있다.

노후도는 90% 이상이며 단독주택이 60%가 넘고 다세대주택은 적은 편이다. 

◆ 그 밖에 천호동에서 재건축 가능성이 있는 곳

천호재정비촉진지구 안에서 눈여겨 볼 곳은 12구역과 4구역이다. 이 두 구역은 존치관리구역으로 남아있는 곳이지만 2022년 9월 가로주택정비사업설명회 등 꾸준히 존치관리구역 해제 및 재개발 추진 움직임을 보이고 있다. 

공사 중인 천호 1구역 바로 옆이며 천호 3-2구역 건너편으로 입지가 좋다. 존치관리구역 가운데 노후도 기준을 충족하는 곳은 4구역과 6구역이다. 

천호동 338번지 일대는 2종일반주거지역으료 2021년에 신송통합기획 공모에서 탈락했다. 하지만 지주택, 가로주택정비사업 등 재개발 노력을 계속하고 있다. 

천호역 주변은 오래된 동네임에도 불구하고 아직 재개발이 덜 된 곳이다. 상권이 좋은 동네이기 때문에 재개발이 계속 진행된다면 눈여겨 봐야 할 곳이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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