[비즈니스포스트] 백정완 대우건설 대표이사가 서울 한남2구역 재개발사업(예상 공사비 7900억 원)에 후분양 카드를 고민하는 것으로 보인다. 

대우건설과 롯데건설은 앞다퉈 한남2구역 재개발조합에 파격적 조건을 제시하고 있는데 경쟁이 치열한 만큼 백 사장이 후분양으로 승부수를 띄울 수 있다는 것이다.
 

14일 도시정비업계에 따르면 대우건설이 한남2구역 재개발조합에 후분양을 제시할 수 있다는 관측이 나오기 시작했다. 

근거는 대우건설이 조합에 제시한 조건이다.

한남2구역 재개발조합은 29일 합동설명회를 열고 11월 초 시공사 선정 총회를 개최한다는 계획을 세워뒀다.

최근 공개된 대우건설과 롯데건설의 입찰참여 견적서 비교표에서 공사비 지급방법을 살펴보면 롯데건설은 ‘분양수익금 내 기성불’을, 대우건설은 ‘기성불’ 조건을 제시했다. 

이를 두고 건설업계에서는 대우건설이 후분양을 염두에 두고 있다고 평가한다.

건설사들은 반드시 수주를 따내겠다는 지역에 후분양 조건을 제시한다. 

현대건설은 2020년 3월 수주한 부산 진구 범천 1-1구역 재개발사업(공사비 3800억 원)을 따내기 위해 골든타임분양제를 제시했다. 골든타임분양제는 조합에서 원하는 대로 일반분양 시기를 조절해 이익을 극대화하는 제도로 후분양의 일종이다. 

포스코건설도 지난해 5월 서울 신반포21차 재건축사업(공사비1020억 원)에 후분양 조건을 제시해 반포 일대에 확고한 인지도가 있는 GS건설을 이기기도 했다. 

후분양은 지상층 층수의 3분의 2 이상 골조공사를 완성하면 진행할 수 있다. 전체 공사진행률로 따지면 60% 수준이다. 

조합은 후분양을 선호하는 경우가 대부분이다. 선분양 방식이 아닌 후분양을 선택하면 일반 분양가격을 높게 책정해 조합원들의 분담금을 낮출 수 있다. 공사가 진행되는 3~4년 동안 공시지가 상승률이 분양가격에 반영되기 때문이다. 

분양가는 택지비와 건축비, 가산비를 합쳐 결정되는데 택지비 감정평가 때 공시지가가 반영된다. 실제 서울의 공시지가 상승률은 2021~2022년 연속 11.5%가량 상승한 것으로 조사됐다.

선분양제의 경우 착공 시점에 일반분양을 진행해 계약금, 중도금, 잔금 등의 자금을 확보한 뒤 공사를 진행하지만 후분양은 주택 건설이 60% 정도 진행한 뒤 분양하는 방식으로 시공사에서 공사원가 부담을 떠안아야 한다. 

이에 시공사들은 사업성이 높고 반드시 수주를 하겠다는 목표를 세운 곳에만 후분양 조건을 제시하는 게 일반적이다. 그리고 후분양을 조건으로 하려면 조합의 공사비 지급 방식을 기성불로 함께 제시하는 경우가 대부분이다.

대우건설과 롯데건설이 제시한 조건을 구체적으로 보면 롯데건설은 분양수익금 내 기성불 조건으로 조합에서 사업비를 먼저 상환한 뒤 공사비를 건설사에 지급하는 것을 제안했다. 반면 대우건설은 기성불 조건으로 공사비를 먼저 받고 사업비를 나중에 갚는 조건을 제시한 것이다. 

사업비는 이자가 발생하고 공사비는 이자가 발생하지 않아 조합 입장에서는 분양수익금 내 기성불 방식이 유리하다. 하지만 후분양으로 사업을 추진하려면 기성불 방식으로 진행해야 한다.

후분양 사업지는 수분양자들의 분양대금으로 공사비를 지급하는 분양불 방식의 공사 계약이 불가능하다.

조합이 시공사에 공사비를 지급하는 방법은 기성불, 분양수입금 내 기성불, 분양불 방식으로 구분된다. 

기성불 방식은 조합에서 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 토지비와 공사비의 자금을 조달하고 공사 진행률에 따라 시공사에게 공사비를 지급하는 방식이다.

분양수익금 내 기성불은 분양대금 수입이 생기면 시공사가 수입에서 공사 진행률 만큼 공사비를 받아가는 방식이다. 분양불은 수분양자의 계약금과 중도금을 받아 준공까지 공사를 진행하는 것을 말한다. 

삼성물산이 2020년 5월 대우건설을 누르고 서울 반포3주구 재건축사업(공사비 8087억 원)을 따냈을 때 공사비 지급방식을 기성불로 하고 후분양을 제시했다. 당시 대우건설은 분양수익금 내 기성불 조건을 공사비 지급방식으로 제안했다. 

이런 점들을 고려해 보면 백정완 사장이 하이엔드 브랜드 ‘푸르지오 써밋’의 무패행진을 이어가기 위해 후분양 카드를 쓸 수 있다는 관측에 무게가 실리고 있는 셈이다. 

백 사장이 한남2구역 재개발사업에 힘을 주는 이유는 포스코건설과 하이엔드 브랜드로 맞붙게 될 가능성이 높은 신당8구역 재개발사업(예상 공사비 3700억 원) 수주전도 염두에 둔 것으로 보인다. 신당8구역 재개발 조합은 11월7일에 입찰을 마감한다. 

대우건설 관계자는 “한남2구역 재개발사업을 반드시 수주하기 위해 후분양을 염두에 둔 골든타임분양제를 적극적으로 검토하고 있다”며 “조합의 부담을 줄일 수 있는 사업방법을 계속 고민하고 조합의 결정에 따라 협조할 준비가 되어 있다”고 말했다. 류수재 기자