[비즈니스포스트] 부동산 신탁사들이 ‘부동산 조각투자’ 시장 진출에 속도를 내고 있다.

부동산 조각투자는 부동산 자산에서 발생하는 수익을 잘게 쪼개 나눈 권리인 ‘디지털수익증권(DABS)’을 투자자들에게 발행해 소액으로 부동산에 투자하고 배당금, 매각대금 등을 수익으로 받을 수 있도록 설계한 투자 상품을 말한다.
 

다만 부동산 조각투자가 현재 금융위원회의 혁신금융서비스제도에 따라 한시적으로 금융당국의 감독 하에서 이뤄지고 있어 향후 제도권 편입 여부가 시장 확대의 변수가 될 것으로 보인다.

23일 신탁업계에 따르면 하나자산신탁은 부동산 조각투자 거래소업체인 ‘루센트블록’이 올해 상반기 출시하는 디지털수익증권 거래소 ‘소유’에 1호 건물을 상장할 계획을 세웠다.

하나자산신탁 외에도 신영부동산신탁, 교보자산신탁, 무궁화신탁, 한국투자부동산신탁, KB부동산신탁 등이 소유의 제휴 신탁사로 참여한다.

또 다른 부동산 조각투자 거래소업체 ‘펀드블록’도 신탁사 건물 상장을 4월 시작할 것으로 예상된다. 대신자산신탁, 대한토지신탁, 코리아신탁, 우리자산신탁 등이 제휴사로 참여한 것으로 알려졌다.

지금까지 국내에서 부동산 조각투자 거래소업체는 ‘카사’가 유일했다.

카사에는 한국토지신탁이 2020년 12월 상장한 서울 ‘역삼 런던빌’을 시작으로 모두 4개의 부동산 투자상품이 상장돼 있다.

한국토지신탁이 서울 역삼 런던빌을 비롯해 2021년 7월 서울 ‘서초 지웰타워’, 올해 3월 서울 ‘여의도 익스콘벤처타워’ 등 3개 상품을 상장했고 한국자산신탁이 2021년 9월 서울 ‘역삼 한국기술센터’ 등 1개 상품을 상장했다.

디지털수익증권 거래소업체가 늘어나는 만큼 부동산 조각투자시장 확대에도 속도가 붙을 수 있는 셈이다.

최근에는 카사 3호 상품인 서울 역삼 한국기술센터의 매각이 확정되면서 부동산 조각투자의 첫 매각 수익이 예고되기도 했다.

카사 3호 상품에 투자한 투자자들은 5월3일 매각 수익을 받는데 그동안 배당금 등 모든 수익을 합치면 연환산 투자수익률이 26%에 이를 것으로 추산됐다.

신탁업계 한 관계자는 “부동산 조각투자는 사업 방식이 신탁사의 기존 사업인 리츠와 비슷하지만 리츠가 조 단위 부동산을 편입하는 것과는 달리 100억 원대 규모의 중소형 부동산을 기초자산으로 삼는다”며 “업계에서는 국내 부동산 전체 거래 규모의 10%가량 수준까지 디지털수익증권 거래가 이뤄질 것으로 보고 있다”고 말했다.

카사는 현재 상업용빌딩을 기반으로 디지털수익증권 거래를 제공하고 있는데 지난해 국내 상업용부동산 거래규모는 27조6천억 원에 이른다. 신탁업계의 예상대로라면 부동산 조각투자시장은 앞으로 약 3조 원 규모로 성장할 수 있는 셈이다.

한번 거래소에 상장한 부동산자산은 이후로도 신탁사가 운용을 맡아 운용보수를 계속 받는 만큼 신탁업체의 쏠쏠한 수익원이 될 수 있다.

현재 국내 신탁사 가운데서는 한국토지신탁이 가장 적극적으로 부동산 조각사업을 진행하고 있다는 평가를 받는다.

카사와 함께 3개의 상품을 상장한 것은 물론 지난해 말 조직개편을 통해 디지털수익증권 등 대체불가토큰(NFT) 신사업을 추진하는 미래전략TF팀을 만드는 등 지속해서 부동산 조각사업에 힘을 주고 있다.

신탁업계에서는 한국토지신탁이 최근 주요 사업으로 삼았던 차입형토지신탁사업에서 금융지주계열 신탁사들에게 점유율을 빼앗기고 리츠에서도 코람코자산신탁 등에 크게 밀리면서 부동산 조각투자 등 신산업에 큰 관심을 보이는 것으로 바라본다.

디지털수익증권 투자가 아직 제도권에 완전히 편입되지 않아 투자자를 보호하는 장치가 미흡하다는 점은 부동산 조각투자시장 확대의 걸림돌로 꼽힌다.

디지털수익증권 플랫폼서비스는 현재 금융위원회의 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스) 제도에 따라 한시적으로 큰 규제 없이 운영되고 있다. 이에 따라 부동산 조각투자는 현재 자본시장법상 공모나 펀드 규제 등 투자자 보호조치의 적용을 받지 않고 있다.

금융규제 샌드박스 제도는 혁신금융서비스를 지정해 최대 4년 동안 금융법상 규제를 받지 않도록 허용해주는 제도다. 카사는 2019년 금융위원회 혁신금융서비스로 지정됐다.

한아름 자본시장연구원 연구원은 “해외 주요국가에서는 디지털수익증권에 대한 제도 및 규율이 마련돼 실행되고 있다”며 “한국도 관련 사업이 안전하게 자리 잡기 위해 투자 포트폴리오의 다양화, 금융소비자 보호 및 리스크 관리 시스템 구축을 위한 노력이 필요하다”고 바라봤다. 임도영 기자