서울 은평구 증산4구역에서 추진되는 도심공공주택 복합개발사업의 추정 분담금이 구체적으로 공개되면서 그동안 지지부진했던 공공개발사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 

건설사들은 공공개발사업이 탄력을 받아 서울 도시정비사업의 물량이 늘어날 것을 기대하고 있다. 

29일 건설업계 안팎의 말을 종합하면 도심공공주택 복합개발사업의 추정 분담금과 용적률 등을 처음으로 공개하면서 사업에 속도가 붙을 수 있다.

그동안 공공이 주도하는 사업과 관련해 주민분담금, 인센티브 등을 두고 불확실성이 높아 반대하는 주민들이 많았는데 이번에 구체적 사업계획이 공개되면서 이러한 불확실성이 일정부분 해소됐기 때문이다. 

도심공공주택 복합개발사업은 정부가 올해 2월4일 내놓은 ‘2.4공급대책’의 핵심이다.

역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 그동안 재개발·재건축 필요성이 제기돼 왔지만 수익성 때문에 민간사업으로 추진되기 어려웠던 지역들에서 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공기관이 나서 용적률 상향, 높이제한 완화 등 혜택을 제공하고 사업을 추진한다. 

국토부와 토지주택공사가 28일 서울 은평구 증산4구역에서 2차 주민설명회를 연 내용을 살피면 증산4구역은 도심복합사업 추진에 따른 종상향 등 인센티브로 용적률 295%를 적용받게 된다. 

이는 현재 해당구역의 평균 용적률 188%보다 107%포인트 높은 것이며 민간을 통해 자력개발으로 재개발을 추진할 때 적용받는 용적률 247%과 비교해도 48%포인트 높은 수준이다. 기부채납 비율은 23%에서 17%로 6%포인트 줄어든다. 

용적률이 상향되면서 공급되는 가구 수도 늘었다. 

증산4구역에서 도심공공주택 복합개발사업으로 공급되는 신규주택은 모두 4112호다. 민간 재개발로 추진했을 때 3421호가 공급될 것으로 추정되는 것과 비교하면 691호가 더 많은 것이다.

그동안 도심공공주택 복합개발사업 예정지역 주민들의 가장 큰 관심이 쏠린 평균분담금은 가구당 1억 원을 밑돌 것으로 추산됐다. 

사업 추진을 위한 분담금 총액은 1665억 원으로 가구당 평균분담금은 9천만 원 수준이 될 것으로 국토부와 토지주택공사는 추산했다. 

민간개발을 통한 분담금 총액이 3970억 원, 가구당 평균 분담금이 2억3천만 원으로 추산되는 것과 비교하면 총액은 2305억 원, 가구당 평균 분담금은 1억4천만 원 가량 줄어드는 것이다. 

정부는 당초 도심공공주택 복합개발사업 후보지 21곳 가운데 올해 안에 토지주 3분의2 동의를 받아 지구지정을 하는 사업장에 토지주에게 최고 수준인 30%포인트의 추가 수익률을 주겠다는 방침을 내놓은 바 있다. 

그 결과 이번 증산4구역이 민간재개발을 추진할 때보다 토지 등 소유자가 얻게 되는 수익률이 훨씬 높아진 것으로 분석된다. 
 

당초 도시정비업계 안팎에서는 토지주택공사 조직개편 등이 지연되면서 도심공공주택 복합개발사업 등 2.4대책에 따른 주택공급이 늦어질 것이라는 우려도 나왔다.

하지만 이처럼 정부가 도심공공주택 복합개발사업의 빠른 추진을 위해 약속대로 파격적 인센티브를 제공하면서 2.4대책의 구체적 사업들에서 속도가 날 것으로 보인다. 

건설사들은 서울의 도시정비사업 물량이 늘어 수혜를 입을 것으로 예상된다. 

특히 도심공공주택 복합개발사업이 공공이 주도하는 사업이라는 특성상 대형건설사들보다는 중견건설사들이 실적을 쌓을 수 있을 것으로 보인다. 

정부가 추진하는 사업은 이익이 크게 남지 않아 상대적으로 대형건설사들은 참여를 꺼린다. 

반면 중견건설사들은 수익성이 낮더라도 수도권 도시정비사업 시공을 통해 서울에서 브랜드 인지도를 높일 수 있는 기회가 될 가능성이 크기 때문에 이번 도심공공주택 복합개발사업에 적극적으로 참여할 것으로 예상된다. 

중견건설사의 한 관계자는 “정부사업은 수익성을 기대하기는 어렵지만 인지도와 실적을 쌓을 수 있다는 점에서 참여하고 있다”며 “도심개발사업은 서울 주택시장에 진입할 수 있는 기회가 될 수 있다”고 말했다. 

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 29일 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 “이미 지정된 후보지 56곳(7만6천 호) 가운데 증산4구역, 연신내역, 방학역, 쌍문역동측 등 17곳(2만5천 호)은 후보지 선정 이후 평균 115일 만에, 6월에 후보지로 추가 선정된 지역은 불과 42일 만에 주민동의를 3분의2 이상 확보했다”고 설명했다.

홍 부총리는 “향후 지구지정 요건(3분의2 이상 주민 동의)을 갖춘 지역을 중심으로 상세 사업구조를 포함한 사업설명회 등을 거쳐 10월부터 예정지구 지정을 추진하고 이후 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 연내 본지구 지정을 착수할 계획을 세웠다”고 말했다. [비즈니스포스트 김지효 기자]