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[채널Who] 서울 불광역 주변 재개발 추진 많아, 지금 투자하면 좋은 곳은

장인석 jis1029@naver.com 2022-09-08 08:30:00
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[비즈니스포스트 채널Who] 2021년 이후 서울 은평구 불광역 일대에서 새롭게 재개발 추진하는 곳이 많이 등장했다.

3,6호선 불광역 남쪽 녹번2구역이 대표적이다.

녹번2구역은 다시 2-1과 2-2, 2-3구역으로 나뉜다. 정부가 공공재개발 후보지로 선정한 2-1구역을 제외하고 나머지 2구역만 해도 추진위가 제시하는 공급세대가 8천 세대에 이른다.

이 밖에도 대조1구역보다 더 큰 5천 세대 규모의 구산역세권 재개발도 추진되고 있다.

1차 관문인 구역 지정도 되지 않은 상황인데도 매매가격이 많이 올라가 있다.

불광5구역의 한 부동산은 “녹번2-2, 2-3구역 프리미엄이 2억 원 이상 붙었다고 하는데, 아직 구역 지정도 안 된 곳에 투자하는 것을 유념해야 한다”며 경계했다.

그러나 다른 부동산들은 “2022년 내 구역지정 가능성이 높으므로 지금이 투자 적기다”고 추천하기도 한다.

재개발 추진 중인 구역의 상당수가 도시정비형 재개발(역세권 공공임대주택사업) 방식으로 추진 중이라는 점이 특기할 점이다.

◆ 도시정비형 재개발(역세권 공공임대주택사업)이란?

도시정비형 재개발은 2, 3종 일반주거지역을 최대 준주거지역으로 상향해 용적률을 500%까지 올려주고 늘어난 용적률의 절반을 서울시가 매입해 공공임대주택이나 장기전세주택으로 활용하는 민간 재개발을 가리킨다.

서울시는 2022년 6월30일 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정했는데 그 내용은 첫째, 고밀개발이 가능한 역세권 사업대상지의 용적률을 최대 700%(준주거지역)까지 완화해주고 둘째, 일률적으로 적용했던 35층 층수 규제를 없애며 셋째, 2022년 말까지 한시적으로 적용키로 했던 1차 역세권 범위 350m(원래는 250m)도 2024까지 연장해주는 것이다.

이 개정안에 불광역 주변 도시정비형 재개발 추진 중인 사업지들이 영향을 받을 것으로 보인다.

◆ 은평구 녹번2-1구역

녹번2-1구역은 녹번동 근린공원 인근 7만9482㎡ 부지를 가리킨다.

2021년 3월 정부의 3080+ 도심복합사업 1차 후보지(저층주거지)에 선정됐다.

노후도 77.8%의 2,3종 일반주거지역이며 공급규모는 1750세대다.

2022년 본지구로 지정됐고 2024년 착공한다는 목표를 세웠지만 일정이 지연되고 있다.

토지등 소유자는 약 1100명이며 2022년 7월 기준 동의율은 77%다.

2021년 2월4일 이후 매수는 현금청산 대상이 되기 때문에 거래가 중단돼 있다.

◆ 3,6호선 불광역세권 녹번 2-2구역

녹번 2-2구역은 녹번동 125-1번지 일원의 12만3700㎡ 부지를 말한다. 토지등 소유자는 1754명이다.

계획 공급세대 수는 5330세대이며 이 가운데 임대아파트는 2098세대가 될 것으로 전망된다.

2021년 12월 정비구역에 지정돼 정비계획 수립 동의율은 73% 수준이다.

2022년 6월30일에 행위제한 고시가 발령됐다.

추진위는 2022년 말에서 2023년 초 구역에 지정되고 2023년 조합을 설립한다는 목표를 세워뒀다.

◆ 6호선 역촌역세권인 녹번 2-3구역

녹번 2-3구역은 녹번동 142-1번지 일원 6만4506㎡ 부지다. 

이곳에서는 도시정비형 재개발이 추진되고 있으며 토지등 소유자는 약 1195명이다.

계획 공급세대는 약 2312세대며 이 중 임대는 822세대다.

2021년 12월 정비구역에 지정됐다. 정비계획 수립 제안을 위한 동의율은 74%다.

2022년 6월30일 행위제한 고시가 발령됐다.

◆ 대조동 역촌역세권

대조동 역촌역세권은 대조동 59-1번지 일원 3만6050㎡ 부지를 가리킨다.

서울지하철 6호선 역촌역과 대조1구역이 가깝고 평지이며 대로변에 위치했다는 장점이 있다.

공급세대 수는 1551세대로 이 가운데 임대는 625세대다.

2022년 2월 정비구역에 지정됐다. 정비계획 수립 제안을 위한 동의율은 70% 이상이다.

2022년 6월30일 행위제한 고시가 발령됐다.

조합원 분양 물량 대비 일반분양 비율이 높아 사업성이 높을 것으로 예상된다.

◆ 행위제한 고시 현황

은평구는 2022년 6월30일 녹번2-2, 2-3구역과 대조동 역촌역세권 등 3개 구역에 대해 행위제한 고시를 발령했다.

정비계획 수립예정지의 비경제적 건축행위와 투기수요 유입을 방지하기 위해서다.

◆ 녹번 2구역과 역촌역세권에 대한 현지 부동산 의견

현지 부동산에 따르면 2021년 이후 녹번2-2, 2-3구역과 대조동 역촌역세권 재개발 추진 움직임이 본격화됐고 가격이 올랐다.

프리미엄은 2~3억 사이인데 같은 기간 재개발을 추진하지 않은 지역의 빌라가격도 올랐으니 프리미엄이 높다고 보기는 어렵다.

2022년 7월 기준으로 거래는 소강상태에 들어갔다.

세 구역 모두 추진위가 2022 말 구역 지정을 자신하고 있다.

그렇게 되다면 이곳 부동산의 가치는 또 한 차례 뛸 수 있다.

◆ 6호선 구산역세권 도시정비형 재개발

구산역세권은 은평구 대조동 50-15번지 일대 12만7130㎡ 부지를 가리킨다.

토지 등 소유자는 약 2100명으로 지상 35층 5085세대가 들어선다. (임대 2125세대). 건폐율은 36.36%, 용적률은 499.57%다.

2021년부터 재개발이 추진돼 빠른 진행 속도를 보인다.

2021년 10월 은평구청에 사전타당성 검토를 요청했다. 2022년 2월 서울시로 검토를 이관했다. 2022년 하반기 구역 위한 입안 제안이 예정돼있다.

추진위 자료에 따르면, 노후도 72.37%(60% 충족), 30년 이상 건물 48.64%(30% 충족), 과소필지 44.93%(40% 충족) 등 구역지정 요건을 모두 충족하고 있는 곳이다.

2022년 7월 기준 동의율은 70% 이상이다.

구역의 78%가 구산역 승강장 기준 350m 안쪽에 위치했다. 대조1구역 바로 옆이며 평지지대에 일명 초품아(초등학교를 품은 아파트)로서 가치가 높다.

◆ 구산역세권에 대한 현지 부동산 의견

현지 부동산에 따르면 연신내역 주변은 공공재개발이나 지주택이 선점하고 있어 이제 재개발할 수 있는 땅은 여기밖에 없다.

바로 옆 대조1구역이 프리미엄만 6억 원인 걸 생각하면 구산역세권 P가 2~3억 사이인 건 여전히 매력적이다.

2021 재개발 얘기가 처음 나올 때는 매물이 안 나왔으나 최근 들어 매물이 나오고 있다.

◆ 불광역세권 도시정비형 재개발

불광역세권 도시정비형 재개발은 대조동 83-1번지 일원 1만6936㎡를 대상으로 한다.

불광역 인근 통일로 대로변 입지이며 도로 쪽에 상가가 줄지어 있다.

공급규모는 최고 35층 5개 동 696세대(임대 296세대)가 들어설 것으로 전망된다. 토지 등 소유자는 212명이다.

추진위 자료에 따르면, 노후도 64.29%, 30년 이상 건물 수 47.96%, 150㎡ 미만 과소필지 수 49.60%로 구역지정 요건을 충족했다.

동의율은 2022년 1월 기준 61%다.

현지 부동산들은 재개발 추진 현황에 대해 잘 알지 못하고 있다. 그렇지만 2021년 이후 매매가격이 꾸준히 오르고 있다.

◆ 3호선 녹번역세권 시프트

2020.9 추진위가 구성돼 2021년 3월 동의율 70%를 달성했고 1437세대 규모로 추진했으나 2022년 초 노후도 충족을 못해 무산됐다. 앞으로 2~3년 뒤 재추진하려는 움직임이 있다.

3호선 녹번역에서 도보로 3~5분 거리에 위치했다.

불광역 쪽으로 녹번2-1구역과 접하고 도로 건너편에 래미안 베라힐즈, 힐스테이트녹번 등 재개발 단지들이 있어 노후도 요건 충족하면 재개발 가능성이 높아 보인다.

◆ 응암12, 13구역 다래마을

12구역은 은평구 응암동 755번지 일대 47,356㎡ 부지다. 13구역은 700번지 일대 46,006㎡를 가리킨다.

이곳 일명 다래마을은 불광역 주변은 아니지만 은평구에서 재개발 열기가 뜨거운 곳 가운데 하나이며 소액 갭투자가 가능해 소개한다.

2019년 도시재생지역에 지정됐다.

2021년 오세훈 시장이 추진한 재개발 연계형 도시재생 도입 후 재개발이 추진되기 시작했다.

현지 부동산에 따르면 이 무렵 매가가 3~4배 올랐다고 한다.

향후 2천 세대 이상 공급이 예상되며 신속통합기획이 아닌 민간재개발 방식으로 추진되고 있다. 동의율은 70% 이상이다.

2022년 은평구청으로부터 11억 원의 예산을 지원받아 기본계획을 수립하고 있다. 2022년 6월2일 행위제한 고시가 발령됐다.

추진위는 2년 이내 정비계획 입안 및 구역지정을 목표로 삼았다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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