[비즈니스포스트] 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생 임대인'은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다.

일정 요건을 갖춘 무주택 세입자는 최고 15%까지 월세 세액공제를 받을 수 있게 된다. 
 

정부는 21일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산 관계장관회의를 열고 임대차 시장 안정 방안을 발표했다.

상생 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주기로 했다. 

2017년 8월3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주해야 하는데 상생 임대인은 거주 요건을 면제해준다.

최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 함께 면제한다. 이에 따라 상생 임대인은 실제로 주택에 거주하지 않더라도 세제 혜택을 받을 수 있게 된다.

상생 임대인 인정 범위를 확대한다.

상생 임대 계약을 체결하는 시점에 다주택자이더라도 주택을 양도하는 시점에 1세대 1주택자가 된다면 상생 임대인 자격을 인정해준다. 현재는 임대를 시작하는 시점에 기준시가 9억 원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자만 상생 임대인 자격을 인정하고 있다.

예를 들어 주택 3채를 보유한 다주택자가 한 주택의 임대료를 5% 이내로 올린 뒤 주택 2채를 먼저 처분한다면 나중에 임대를 했던 주택(상생 임대주택)을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

이렇게 되면 계약이 만료되는 임차인은 신규 계약 체결과정에서 가격 상승 부담이 완화된다. 임대인은 양도세 실거주 요건 총족을 위해 불필요하게 자가로 이주하고 이어서 임차인이 퇴거할 수 밖에 없는 상황을 피할 수 있다.

이런 혜택은 상생 임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월20일부터 2024년 12월31일 계약 체결분까지 적용된다.

8월 이후 갱신계약이 만료되는 서민 임차인을 대상으로 그동안의 주택 가격 상승률을 반영해 정책금융인 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대하기로 했다. 

현재 정부는 만 19∼34세, 연소득 5천만 원 이하, 부부 합산 순자산 3억2500만 원 이하 임차인에게 버팀목 전세 대출을 지원하고 있는데 수도권 기준 보증금 한도는 3억 원에서 4억5천만 원으로 대출 한도는 1억2천만 원에서 1억8천만 원으로 각각 늘어난다.

1년 뒤인 2023년 8월 이후에 계약이 만료되는 임차인은 추후 전세시장 동향을 고려해 추가 지원 여부를 결정하기로 했다.

임차인의 부담을 덜기 위해 세액 공제도 손본다. 

월세세액공제율을 10~12%에서 12~15%로 확대하고 임차보증금 원리금 상환액의 소득공제 한도도 연 300만 원에서 400만 원으로 확대한다.

총급여액이 5500만 원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만 원 한도)의 15%를 세금에서 공제받을 수 있게 된다. 총급여액이 5500만 원을 넘고 7천만 원 이하라면 월세 세액공제율이 기존 10%에서 12%로 올라간다.

가령 2018년 8월 보증금 3억 원에 84㎡ 전세 아파트에 거주하다 2022년 8월 보증금 3억 원 월세 30만 원 반전세로 신규 계약하는 총급여 5500만 원 임차인은 연간 월세 부담액 360만 원 가운데 54만 원을 월세세액공제를 통해 절감할 수 있게 된다.

다만 월세 세액공제와 임차보증금 대출 소득공제 확대는 법 개정 사안이기 때문에 국회의 동의가 필요하다.

임대차 시장의 근본적 수급안정을 위해 단기 임대주택 공급을 활성화한다.

이를 위해 건설임대 아파트의 사업성을 확보하는 데 도움을 줘 민간 건설임대를 확대하기로 했다.

현재 법인사업자는 주택 양도 시 20%의 법인세가 추가로 과세된다. 건설임대주택 의무임대기간 10년을 충족한 뒤 주택을 양도할 때 법인세 추가 과세가 배제되는 주택 가액기준(임대개시일 기준시가)을 6억 원에서 9억 원으로 높인다.

이와 함께 미분양 리스크 완화, 사업성 제고 등을 통해 건설임대 뿐만 아니라 다양한 형태의 단기 주택공급을 추진한다.

건축 후 미분양 주택은 인허가 유형 및 거주 여부와 무관하게 5년 동안 종합부동산세를 합산배제해 일시적 미분양에 따른 과도한 보유세 부담을 낮춰준다.

공공기관이 공공임대 활용 목적으로 민간 건설주택 매입을 미리 약정할 때에는 해당 민간주택의 용적률을 1.2배 확대 적용해 주택 공급 효과는 높이고 민간 사업성 확보를 지원하기로 했다. 

시장의 임대 매물 유통물량을 늘리기 위해 실거주 의무 등을 개선한다.

규제지역 안에서 주택담보대출을 받을 때 기존 주택 처분기한을 현행 6개월에서 세법상 일시적 2주택자 기준인 2년까지 완화한다. 무주택자의 주택 구입 제약 요인으로 작용했던 신규 주택 전입기한(6개월)은 폐지하기로 했다.

이에 따라 주택담보 대출을 통해 주택을 구입한 사람이 규제 이행 과정에서 거주하고 있는 임차인의 퇴거를 요구하는 상황이 감소할 것으로 보인다.

분양가상한제 적용주택의 분양자를 대상으로 최초 입주가능일부터 즉시 적용되는 현 최대 5년 실거주 의무를 주택 양도·상속·증여 이전까지만 준수하면 되도록 변경하기로 했다.

앞으로 대규모 입주가 진행되는 서울과 수도권의 분양가상한제 적용 주요 단지에서 분양을 받은 사람들의 즉시 입주가 강제되지 않아 전세가격이 안정화 될 수 있다. 김남형 기자