김현미 국토교통부 장관이 ‘임대차3법’ 통과 이후 임차인들을 보호하기 위한 후속조치를 서두르고 있다.

임대차3법으로 전세가 월세로 급격하게 전환될 것이란 전망이 나오고 있어 이에 대비해 전월세 전환율의 실효성을 높이고 표준임대료제도를 도입하는 방안 등이 꼽힌다.
 

5일 정부와 정치권 관계자들의 말을 종합하면 김 장관은 부동산 시장에서 전세를 월세로 돌리는 임대인의 비중이 늘어날 가능성에 대비해 전월세 전환율을 낮추는 방안을 검토하고 있다.

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다.

현행 주택임대차보호범에 따르면 전월세 전환율은 기준금리에 3.5%를 더한 값으로 결정되는데 한국은행에서 정한 기준금리 0.5%를 적용하면 전월세 전환율은 4%가 된다.

예를 들어 1억 원의 전세보증금을 받는 임대인이 현행 전월세 전환율 4%를 적용해 전세를 월세로 돌리면 월세로 약 33만 원(400만 원/12)을 받게 된다.

김 장관은 저금리시대라는 점을 비춰볼 때 전월세 전환율이 너무 높다고 본다.

김 장관은 4일 JTBC 인터뷰를 통해 “전월세 전환율을 낮추는 내용을 담은 임대차보호법상의 시행령 개정작업을 할 것”이라고 말했다.

김태년 민주당 원내대표도 5일 최고위원회의에서 “금리가 높았던 시절 책정된 4%의 전월세 전환율을 현재 저금리상항에 맞춰 낮추는 등 탄력적 운영방안을 마련하겠다”며 "임대인이 전세에서 월세로 바꾸는 것을 최소화하는 방안을 검토할 것"이라고 말했다.

부동산업계에서는 국토부와 민주당이 전월세 전환율 하향조정을 만지작거리는 것은 전세 물량이 급격히 월세로 전환될 수 있다는 우려를 차단하기 위한 목적이 크다고 본다.

유례없이 강력한 임차인 보호법인 임대차3법과 함게 부동산 보유에 과세 부담을 늘리는 부동산 관련 법안들이 통과되며 집 주인들이 전세를 월세로 돌릴 유인이 커졌다는 시선이 많다.

반면 전세가 월세로 전환되면 세입자 형편에서는 다달이 월세로 나가는 비용 부담이 만만치 않다. 일반적으로 같은 집을 전세로 살면서 전세자금을 대출받을 때 이자 비용보다 월세로 살면서 매월 내야하는 금액이 더 크다.

물론 전세를 낀 ‘갭투자’로 주택을 산 집 주인 다수는 현금여력이 적기 때문에 전세보증금 일부를 반환해 월세로 돌리는 사례가 당장은 많지 않을 것이라고 보는 전문가들도 있다.

그럼에도 중장기적으로 전세가 반전세나 월세로 전환되는 추세를 돌리기는 어려울 것으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 5일 YTN라디오 ‘출발 새아침’에서 “임대 형태에서 전세가 줄고있는 현상은 가속화한다고 봐야 한다”며 “단기간에 월세로 바뀌기 보다는 당분간 월세를 약간 섞은 반전세가 조금 더 늘어날 가능성이 있다”고 바라봤다.

박 전문위원은 “집값이 오르지 않거나 저금리가 장기화하는 등 여러 요인들이 겹쳐 결국 장기적으로는 우리도 선진국처럼 월세로 갈 수 있다”고 덧붙였다.

다만 전월세 전환율 조정만으로는 기대하는 효과를 거두기에 역부족이라는 시선이 많다. 현재로서는 전월세 전환율에 강제력이 없어 이를 뛰어 넘는 월세를 받아도 처벌되지 않기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은은 5일 비즈니스포스트와 통화에서 “부동산시장에서는 이미 전월세 전환율의 상한 이상으로 월세가 책정돼 있어 전월세 전환율 자체가 유명무실한 상황”이라며 “전월세 전환율을 어기고 월세를 받을 때의 처벌을 강화해 제도의 실효성을 높여야 도움이 될 것”이라고 말했다. 

정치권도 전월세 전환율의 실효성을 높이기 위한 입법 지원에 나서고 있다. 이용호 무소속 의원은 전월세 전환율보다 높은 월세를 받는 등 규정을 어겼을 때 2천만 원 이하의 과태료를 물게하는 내용을 담은 ‘월세부담경감법’을 발의했다고 5일 보도자료를 통해 밝혔다.

이 의원은 “임대차3법을 속전속결로 통과시켰지만 세입자를 보호하기 위한 면밀한 검토가 부족했던 것이 사실”이라며 “법안이 통과되면 세입자에게 부당하게 전가되는 월세부담을 방지하는 계기가 될 것”이라고 설명했다.

전월세 전환율이 신규 계약에는 적용되지 않는 점도 한계로 꼽힌다. 전월세 전환율은 기존에 전세 계약을 맺고 있는 임대인과 임차인 사이 거래 관계를 월세나 반전세로 바꿀 때에만 적용된다. 신규 임대인들이 전세보다 월세를 선호하는 추세를 바꾸는 데는 효과가 없는 셈이다.

이런 사정 등을 고려해 표준임대료와 같은 추가 대책의 가능성도 제기된다.

표준임대료는 매년 지자체가 주택 공시가격과 인근 지역 임대료, 은행 대출금리 등을 고려해 표준임대료를 결정해 월세와 전세보증금을 산정할 때 이를 따르도록 하는 것이다.

김현미 장관은 장관에 오르기 전인 2017년 6월 인사청문회 답변자료를 통해 “임대차계약 갱신 청구권제와 임대료 상한제 등을 단계적으로 제도화하는 방안을 검토하겠다”며 “이러한 추진 과정에서 표준임대료 도입 여부도 함께 검토해보겠다”고 밝힌 바 있다.

현재 임대차계약 갱신 청구권제와 임대료 상한제 등은 임대차3법에 포함돼 국회에서 모두 처리됐다. [비즈니스포스트 류근영 기자]