[비즈니스포스트] 건설사들이 부진한 국내 주택경기를 만회하기 위해 새로운 먹거리로 주목하고 있는 데이터센터 산업이 리츠(REITs) 투자로 새로운 기회를 맞을 것으로 기대된다.

이미 리츠를 통한 데이터센터 투자가 일반화된 외국과 비교해 국내 리츠의 데이터센터 투자는 미미한 수준이었다. 하지만 최근 국토교통부가 규제완화를 추진하고 있어 데이터센터 사업 자금조달 창구로 리츠가 폭넓게 활용될 것으로 전망된다.
 

22일 건설업계에 따르면 국토부가 추진하는 리츠 활성화방안이 건설사들의 데이터센터 사업에 순풍으로 작용할 수 있다는 관측이 나온다.

데이터센터 수요가 증가하는 가운데 자금조달이 관건인데 리츠 방식이 해법이 될 수 있다는 것이다.

건설업계의 한 관계자는 "세계적으로 데이터센터의 수요가 늘어나는 가운데 최근 건설사들이 새로운 사업분야로 데이터센터 개발 사업에 진출하고 있다"며 "리츠 투자로 큰 동력을 얻게 될 것이다"고 바라봤다.

다른 건설업계 관계자는 “데이터센터에 새로운 자금이 유입가능하다면 더욱 활성화가 될 것이다”며 “데이터센터의 중요성은 업계가 모두 공감하지만 비싼 금리로 투자자금이 경색돼 일부 지연되고 있는 곳도 있다”고 말했다.

세계적으로 데이터시장의 규모가 큰 미국에서는 이미 '데이터센터 리츠'가 높은 성과를 보이고 있다.

18일 종가 기준 미국 리츠 지수의 지난해 대비 수익률을 살펴보면 데이터센터(17.4%)는 헬스케어(33.6%)와 쇼핑몰(28.6%), 오피스(21.5%), 아파트(18.3)의 다음 순위를 차지했다.

미국 총수익률인 14.3%보다 높은 수치이기도 했다.  

미국리츠협회의 작년 11월 통계에 따르면 미국 데이터센터 리츠는 2개(Digital Realty Trust와 Equinix Inc)이며 시가총액 규모는 177억 달러(151조7천억 원) 수준이다. 미국 전체 리츠 시장 규모 1조2060억 달러의 9.7%를 차지한다.

국내 데이터센터 리츠 역시 이지스자산운용이 자산관리회사로 있는 이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사와 한국토지신탁이 자산관리회사인 케이원프리미어위탁관리부동산투자회사로 모두 2건이다.

하지만 한국리츠협회 자료에 따르면 데이터센터 리츠 규모는 2023년 2분기 기준 전체 92조 원의 0.5% 수준에 불과하다. 

데이터센터 산업의 성장성에 비춰볼 때 데이터센터 리츠가 더욱 활성화해야 한다는 진단이 나오는 이유다.

한국데이터센터연합회는 보고서에서 2023년 조사 대상 데이터센터는 153개로 2027년까지 신규 준공예정 센터는 30개로 데이터센터 규모는 지속적으로 증가할 것으로 예상하고 있다. 이런 상황에서 10월 국토부가 내놓은 국내 리츠 활성화 방안에 데이터센터 관련 내용이 포함돼 건설업계의 주목을 받고 있다.

국토부는 이번 활성화 방안에서 리츠의 투자 대상을 다각화하기로 했다.

기존 오피스·주택 등 전통적 부동산 이외에 데이터센터·산업단지 등 토지·건물에 설치하는 공작물과 자산유동화증권(ABS)·주택저당증권(MBS) 등 부동산 금융상품으로 투자 대상을 넓힌 것이다.

또한 프로젝트 리츠도 도입하기로 했다. 프로젝트 리츠는 리츠가 부동산을 매입하는 것뿐만 아니라 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 하는 것이다. 

리츠를 통한 데이터센터 투자 가능성이 확대되고 프로젝트 리츠가 도입되면서 건설사들의 데이터센터 사업 추진에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재 대규모 건설사업에 주로 사용되는 프로젝트파이낸싱(PF) 방식의 자기자본비율은 평균 3% 수준에 그친다. 반면 프로젝트 리츠의 자기자본비율은 38% 수준으로 상대적으로 사업의 안정성이 높고 업황 변화에도 재무적 위험이 적다.

또한 프로젝트 리츠는 부채비율이 낮아 PF와 비교해 금리 변동 영향도 크지 않은 것으로 여겨진다.

리츠업계 관계자는 "데이터센터는 임대수익이 유리한 상품으로써 프로젝트리츠를 통해 공급이 확대될 것으로 보인다"며 "개발사업 투자자는 높은 금리 변동성이 예상되면 자기자본비율이 높아 신뢰성이 높은 프로젝트 리츠에 투자하여 안정성을 확보하고자 할 것이다"고 말했다.

건설사들은 그동안 주택시장의 부진과 인공지능(AI) 확대 등에 대응해 데이터센터 시공뿐만 아니라 개발까지 사업 영역을 확장해왔다.

올해 1월 GS건설은 에포크 안양센터 준공을 통해 건설사 최초로 디벨로퍼(개발사업자)로서 데이터센터의 투자, 개발, 운영사업까지 참여한 실적을 확보했다.

GS건설은 네이버 데이터센터 각 춘천, 하나금융그룹 IDC를 포함해 에포크 안양센터까지 10건 상의 데이터센터 시공 실적을 보유하고 있다. 

한화 건설부문도 올해 5월 데이터센터 디벨로퍼로서 영역을 확장하는 의미를 지닌 창원 IDC 클러스터사업에 착공했다. 2022년 7월 창원시, 한국산업단지공단, LGCNS, 안다자산운용과 상생협력 협약을 맺은 뒤 협약기관 및 기업들과 창원 IDC 클러스터사업을 위한 부지 선정부터 자금조달, 시공, 운영까지 사업기획 전반에 참여하고 있다.

한화 건설부문은 2007년 KT 강남IDC를 시작으로 2022년 동탄 삼성SDS 데이터센터, 지난해 안산 카카오 데이터센터, 올해 초 리모델링을 마무리한 드림마크원 인천 데이터센터까지 모두 9건의 데이터센터 시공실적을 보유하고 있다. 김인애 기자