재건축 초과이익 환수제를 놓고 위헌 논란이 뜨겁다. 도대체 무엇이 문제인가?

실현되지 않은 이득에 세금을 부과한다는 것 자체가 문제라는 의견이 많지만 헌법재판소의 과거 판결에 따라 논란거리가 되지 않는다는 정부의 의견도 타당성이 있다는 시각도 있다.

◆ 정부 “재건축 초과이익 환수제에 문제없다”

15일 부동산업계에 따르면 재건축 초과이익 환수제의 운명이 헌법재판소에 달려 있다.
 

법무법인인본은 3월 말에 서울 강남권뿐 아니라 경기 안양, 부산 등의 재건축조합을 대리해 재건축 초과이익 환수제의 헌법소원 심판을 청구했다.

헌법재판소는 서울 용산구 한남동의 한 재건축단지 조합원들로부터 제기된 헌법소원도 심리하고 있는데 한꺼번에 10여 개 조합에서 헌법소원 심판을 청구하면서 심리에 속도를 낼 것으로 전망된다.

서초구청이 서울 반포현대아파트 재건축조합에 5월 초 조합원들이 내야 할 재건축 개발부담금을 통보하게 되면 최소 수억 원으로 관측되는 부담금을 놓고 논란이 더욱 불붙을 가능성이 커 헌법재판소가 재건축 초과이익 환수제의 위헌 여부 결정을 서두를 것으로 보인다.

재건축 초과이익 환수제의 위헌을 주장하는 사람들은 미실현 이득에 과세하는 것이 조세원칙에 어긋난다는 점을 든다. 소득이 있는 곳에 과세하는 것은 문제가 없지만 새 아파트를 지은 것만으로 조합원들이 이익을 얻었다고 판단할 수 없다는 것이다.

하지만 정부는 미실현 이득에 과세하는 것이 헌법상 문제가 되지 않는다고 본다. 헌법재판소가 1994년 토지 초과이득세 위헌소송 판결에서 이미 미실현 이득에 과식 문제없다고 판결했기 때문이다.

토지 초과이득세는 각종 개발사업이나 부동산 투기 등으로 소유자가 얻는 초과이득을 세금으로 환수하기 위해 1990년 도입된 제도로 재건축 초과이익 환수제와 비슷한 성격을 띠었다.

헌법재판소는 1994년 7월29일 토지초과이득세 위헌소송 판결에서 “과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인지 혹은 미실현이득을 포함할 것인지 여부는 과세 목적과 과세 소득의 특성과 과세 기술상의 문제 등을 고려해 판단할 입법정책의 문제”라며 “헌법상 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있다고 볼 수는 없다”고 말했다.

과세 대상과 범위를 어떻게 할 것인지는 정부나 국회의 입법목적에 따른 문제라 일정한 목적성을 지닌 법이 만들어지고 시행된다면 큰 틀 안에서 미실현 이득에 과세를 할 수 있다고 본 것이다.

이낙연 국무총리도 2월6일 국회에서 열린 대정부 질문에서 재건축 초과이익 환수제와 관련해 “미실현 이익에 대한 위헌 여부는 토지 초과이득세법 파동 때 헌법재판소가 결정했고 위헌이 아니라는 대법원 판례가 있다”며 “우리보다 조세부담률이 높은 미국, 프랑스, 스웨덴 등에서 위헌 시비가 있다는 얘기를 듣지 못했다”고 말했다. 

◆ 법무법인인본 “법 세밀하지 않아 피해자 나올 수 있어”

그러나 법무법인인본은 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재건축 초과이익 환수법)이 재건축 조합원들이 내야 할 부담금을 산정하는 계산식을 규정하면서 각 개인의 조세 부담능력 등을 고려하지 않았다는 점이 문제로 본다.

김종규 법무법인인본 대표변호사는 “재건축 초과이익 환수제도는 특정 집단에 부과하는 성격의 조세제도라 일반적 법보다 엄격한 기준을 세워 세금을 부과해야 하지만 굉장히 단순하게 규정됐다”며 “각 개인의 현실적 세금 부담능력을 전혀 고려하지 않았기 때문에 피해자가 양산될 수 있다”고 말했다.

재건축사업의 인허가를 담당하고 있는 관할 지방자치단체는 재건축조합이 제출한 개발부담금 산정 관련 자료를 토대로 조합이 내야 할 개발부담금을 산정한다.

재건축사업으로 얻는 초과이익은 재건축사업이 종료되는 시점의 주택가격에서 추진되는 시점의 주택가격(개시시점 주택가격)과 재건축사업이 추진되는 기간의 주택가격 상승분 총액(정상주택가격상승분), 개발비용 등을 빼서 구한다.

이렇게 계산된 초과이익을 토대로 지방자치단체는 개발부담금을 산정한다. 조합원 1인당 얻게 되는 평균이익이 3천만 원을 넘을 경우 초과액의 10%를 개발부담금으로 내게 되며 1억1천만 원을 넘을 경우 초과액의 50%까지 개발부담금을 낸다.

조합원 1명이 얻는 평균이익이 2억 원이라고 가정하면 모두 6500만 원의 개발부담금을 내야 하는 것이다.

그러나 세금을 일률적으로 부과하게 되면 세금을 낼 처지가 되지 않는 사람들은 보유하고 있는 다른 자산을 팔아서라도 세금을 내야 하는 일이 발생할 수 있다고 김 변호사는 지적했다. 헌법에서 규정하고 있는 개인의 재산권을 심각하게 침해할 소지가 있다고 보는 것이다.

김 변호사는 초과이익을 계산하는 계산식 자체에도 문제가 많다고 본다.

재건축 초과이익 환수법에 따르면 개시시점 주택 가격은 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 실거래가가 아닌 공시가격을 기반으로 정해진다. 하지만 종료시점의 주택 가격은 사실상 실거래가나 다름없는 분양가를 기준으로 하고 있어 초과이익이 과도하게 책정될 가능성이 크다는 것이다.

재건축 초과이익 환수법이 헌법에 규정된 평등의 원칙을 위배하고 있다는 논란도 제기된다.

재건축 초과이익 환수법에 따르면 재건축부담금 부과 대상은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 규정된 재건축사업에 한정된다.

도시정비사업은 크게 주거환경 개선사업과 재개발사업, 재건축사업 등으로 나뉘는데 다른 정비사업에서 발생하는 초과이익에는 세금을 부과하지 않으면서 오롯이 재건축사업에만 세금을 매기는 것은 헌법상 평등의 원칙에 어긋날 수 있다는 것이다.

법무법인인본은 재건축 초과이익 환수법의 위헌소송을 제기하면서 재개발사업 조합원과 불평등 문제와 상가 조합원과 불평등 문제, 개발부담금과 부담률 차이에 따른 불평등 문제 등이 많아 평등의 원칙에 위배되고 있다고 주장했다.

김 변호사는 비즈니스포스트와 통화에서 “개인적으로 개발이익을 환수해야 한다는 원칙에는 동의하지만 이를 부과하는 과정에서 세밀하지 않은 법 집행이 이뤄져서는 안 된다고 보고 위헌소송을 진행하게 된 것”이라며 “국민의 인권과 기본권을 보장하기 위해 존재하는 법이 개인의 재산을 빼앗는 명분으로 사용돼서는 안 된다”고 말했다. [비즈니스포스트 남희헌 기자]