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[채널Who] 2.4주택공급대책 뒤 부동산 투자전략도 바뀌어야 한다

장인석 jis1029@naver.com 2021-03-05  10:20:00
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2.4부동산대책에 현금청산 관련 내용이 들어가면서 이를 헷갈리는 사람들이 늘어나고 있다.

현금청산과 관련해 조심해야 할 점과 대응 방법 등을 알아보자.

◆ 2.4부동산대책이란 무엇인가 

2.4부동산대책은 공공이 주도하는 주택공급 확대정책이다.

문재인 정부가 시작된 뒤 계속 발표됐던 부동산정책은 대부분 규제 일변도의 정책이었지만 2.4부동산대책은 규제보다 공급 확대를 통한 부동산 가격 상승 억제에 초점이 맞춰져 있다. 

2.4부동산대책은 2025년까지 전국 83만6천 호(수도권 61만 호, 5대 광역시 22만 호)의 주택 공급 부지를 확보하고 이 가운데 70~80%를 공공분양 방식으로, 20~30%를 공공자가, 공공임대 방식으로 공급하겠다는 정책이다.

이 공급사업은 도심 공공주택 복합사업 방식으로 진행된다. 공공주택 복합사업 방식이란 공공이 토지주의 땅을 수용한 뒤 주택을 짓고 이 주택을 토지주에게 우선 공급한 뒤 나머지는 분양 또는 임대하는 방식이다. 

사업은 역세권과 준공업지역, 저층노후지역을 중심으로 진행된다. 역세권에는 주거상업고밀지구, 준공업지역에는 주거산업융합지구, 저층노후지역에는 주택공급활성화지구가 신설된다. 

소규모 주택정비사업도 진행된다. 

역세권 소규모, 준공업 소규모 재개발지역을 신설하고 도심공공주택복합사업과 동일하게 지원한다. 또한 신구혼재 노후주거 지역에는 소규모 주택정비관리지역을 신설하고 소규모 정비요건 완화, 도시·건축규제 완화 등의 혜택을 준다. 

2.4부동산대책은 도심 재생 및 정비사업을 공공이 주도해 도심 공급을 확대하겠다는 정책이지만 민간의 협조를 원활히 유도할 수 있을지는 미지수다.

또한 법 제정 등 후속조치와 지구 지정, 토지주와 협의 등 산적해 있는 과제 때문에 공급에 걸리는 시간이 빨라도 7~10년 정도일 것으로 예상되는 만큼 집값 안정에 즉각적 효력을 줄 수 있을지도 파익하기 어렵다.

구역 및 지구 지정이 안 된 상태에서 2.4부동산대책 이후 거래되는 부동산은 앞으로 재개발을 할 때 현금청산하겠다고 발표한 것을 두고는 재산권 침해, 주택거래 실종과 관련된 우려도 나온다.

◆ 2.4대책으로 바뀐 현금청산 기준일

먼저 기존 정비사업의 조합원 지위 양도 관련 규제와 관련해 알아보겠다.

재건축부터 살펴보면, 투기과열지구 조합 설립 이후 매수자는 현금청산 대상이다. 또한 투기과열지구에서 2년 실거주하지 않은 조합원 역시 현금청산 대상이다. 2021년 법 개정안이 통과되면 법안 공표 후 3개월이 경과한 날부터 현금청산이 시작된다.

재개발은 투기과열지구 관리처분계획인가 이후 매수자와 권리산정 기준일 이후 신축주택, 전환다세대 등 매수자가 현금청산 대상이다. 또한 조합설립 인가 이후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에도 현금청산의 대상이 된다. 

2.4부동산대책 이후에는 공공재개발에서 공모공고일 이후 건축허가 받은 신축빌라 매수자도 현금청산 대상이 된다. 또한 조합 정관 변경 이후 승계 조합원에게는 조합원 분양가가 아닌 시세로 분양된다. 

현재 가장 논란이 되는 공공주택 복합사업 및 공공주도 정비사업에서는 2.4부동산대책 발표 이후 매수자가 현금청산 대상이다.

아직 구역 지정도 안 된 상태에서 부동산을 덜컥 샀다가 이후 그 지역이 공공주택 복합사업 및 공공주도 정비사업구역으로 지정되면 현금청산 대상이 될 수 있기 때문에 이와 관련된 불만들이 제기되고 있다. 

◆ 2.4부동산대책 이후 부동산 투자전략

2.4부동산대책이 나왔다고 부동산 투자를 멈춰서는 안 된다. 대책에 맞는 투자전략을 짜야 한다.

민간주도 재개발, 재건축지역에 투자해야 한다. 공공재개발과 관련이 없는 지역이기 때문이다. 또한 가로주택정비사업 투자는 여전히 유효하다. 

미래가치 우수한 신축아파트 투자에도 사람들이 많이 몰릴 것으로 예상된다.

공공주도의 공급 확대를 반대하는 지역이 많고 재산권 침해, 위헌 논란 등도 있기 때문에 사태의 추이를 지켜봐야 한다. 서울 시장 선거 결과, 2022년 3월 대선 결과에 따라 정책의 지속 여부가 판가름 날 가능성도 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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