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[채널Who] 서울 광운대역세권 개발 후광효과 누릴 주변지역 살펴보면

장인석 choongbiz@businesspost.co.kr 2022-08-12  06:00:00
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[비즈니스포스트 채널Who] 서울 광운대역세권이 개발됨으로서 후광효과를 얻게되는 주변지역들을 살펴본다.

◆ 공릉동, 가장 큰 수혜지역

7호선 공릉역에서 태릉입구역 사이 지역은 광운대역세권 개발의 가장 큰 수혜지역이 될 것으로 예상된다.

특히 태릉입구역은 지하철 6, 7호선이 지나는 더블역세권이며 1호선과 6호선이 지나는 석계역과도 900미터 거리다.

이 덕분에 강남과 마포와 접근성도 나쁘지 않은 편이다. 주요 환승역인 고속터미널은 32분, 공덕역은 34분 거리다.

공릉동은 최근 몇년 사이 지속된 부동산 활황기동안 소외됐던 지역이기도 하다.

2021년 11월 입주한 태릉해링턴플레이스(1308세대)가 유일한 신축 대단지이며 나머지는 노후 중소형 아파트 단지와 일반 주택가로 이뤄져 있다.

일부 단지들은 재건축 추진 중이며 몇 년 안에 30년 연한을 넘게되는 단지들도 여럿 있다.

앞으로 광운대역세권 개발, 상계동 주공재건축 등 주변의 변화와 함께 앞으로 투자자에게 주목받는 지역이 될 가능성이 충분한 지역이다.

공릉동은 녹지공간이 넓고 주택가 정비가 잘 되어 있어 주거환경이 좋은 편이다.

현지 부동산들은 “집값은 싸지만 살기는 여기만한 곳이 없다”고 추천한다. 

◆ 노원구 공릉동 서울태릉공공주택지구

2022년 공릉동의 최대 현안은 태릉골프장부지에 공공주택을 공급하는 일이다.

노원구 공릉동 1-2 지역은 문재인정부가 2020년 내놓은 8·4 부동산 대책에 포함됐다. 그러나 녹지공간 훼손 및 교통대책 미흡 등을 이유로 주민들의 반발이 이어지고 있다.

2021년 8월 국토부는 태릉골프장 주택공급방안을 확정해 발표했다.

주민 여론에 따라 사업규모를 당초 계획했던 1만 가구에서 6800가구로 축소했다. 이에 따라 개발 밀도는 1만㎡당 284명에서 193명으로 줄었다. 공공주택지구 녹지율은 40%로 확대됐으며 24만㎡ 규모의 호수공원 조성계획이 추가됐다.

사업일정은 2021년 8월 주민공람, 2022년 지구 지정, 2023년 지구계획 승인, 2024년 입주자 모집, 2027년 주민입주 순서다.

지역 부동산들은 “앞으로 본격 추진 여부는 임대아파트 비중을 얼마로 정하느냐가 중요한 변수가 될 것이다”라고 내다본다.

이밖에 노원구에 따르면 태릉과 강릉 문화재 경관을 유지하고 화랑로 일부를 지하화해 역사문화공간을 조성할 계획이 세워졌다.

임대주택 비율은 법정 최소물량인35%가 될 전망이며 임대물량 가운데 50%는 노원구민에게 우선 공급된다.

분양주택의 비율은 65%이며 공공분양과 민간분양이 함께 이뤄진다.

노원구민의 교통개선안 요구에 따라 국토부 차원에서 광역교통 개선대책을 수립하고 있다.

◆ 공릉동 일대 재건축 후보지 일람

태릉 해링턴플레이스는 공릉로 34길86 일원 76,418㎡ 부지다. 2021년 11월 15개동 1308세대가 입주했다.

과거 공릉1구역 재건축 단지였다. 재건축 후 공릉동 일대에서 최고가 대표 단지로 자리매김했다.

현재 가격은 전용면적 59㎡ 타입의 호가가 10억5천만 원에서 11억 원이며 74㎡ 타입은 12~13억 원, 84㎡ 타입은 13~15억 원으로 형성됐다.

다음 재건축 아파트는 대명아파트다. 이곳은 소규모재건축 사업시행 인가가 난 곳이다.

공릉동 270-71 일대에 5595㎡ 부지에 5층 3개동 연립 120세대가 1989년 들어섰다.

2005년 2월 정비구역에 지정됐으며 2007년 1월 재건축조합이 설립됐다. 2021년 12월 사업시행 인가가 났다.

용적률은 249.53%로 25층 공동주택 2개동 161가구가 건립될 예정이다.

이어서 우성아파트는 1985년 10월 9개 동 432세대가 사용승인된 곳이다. 용적률은 114%다.

2021년 8월 정밀안전진단에서 탈락했으며 2022년 3월 예비안전진단을 통과했다. 현재 정밀안전진단을 준비하고 있다. 

우성아파트 가격은 전용면적 84㎡ 타입의 호가가 10억2천만 원에서 10억5천만 원 사이에 형성됐다.

삼익아파트는 1995년 8월 8개 동 845세대가 사용승인됐다. 전용면적 84㎡ 타입의 호가가 7억5천만 원에서 8억 원이다.

태강아파트는 1999년 7월 21개 동 1676세대가 사용승인됐다. 전용면적 59㎡ 타입 호가는 7억6천만 원에서 8억5천만 원이다.

우성, 삼익, 태강 단지는 2021년 11월 입주한 해링턴플레이스 단지와 연접한 단지들이고 공릉동에서 비교적 대단지들이어서 재건축 시 상당한 투자수익을 낼 수 있다.

현재 우성단지 외에는 재건축과 관련한 특별한 움직임이 없으며 재건축까지 상당 시간이 소요될 것으로 보인다.

두산 힐스빌은 2000년 10월 8개 동 579세대가 사용승인됐다. 전용면적 84㎡ 타입 호가가 8억6천만 원에서~9억6천만 원이다.

동신아파트는 1999년 12월 6개 동 452세대가 사용승인됐다. 전용면적 84㎡ 타입 호가는 8억9천만 원에서 9억 원 사이다.

현대아파트는 1999년 5월 1개동 145세대가 사용승인됐다. 전용면적 84㎡ 타입의 호가가 7억5천만 원에서 7억6천만 원 사이로 형성됐다.

이상의 아파트들은 경춘선 숲길과 연접했거나 가까운 단지들이다.

서울시는 도시재생 프로젝트를 통해 월계동 광운대역 일대에서 공릉동과 화랑대역을 지나 담터마을 인근까지 옛 경춘선 폐철길을 경춘선 숲길로 탈바꿈시켰다.

특히 공릉동 구간은 카페와 펍이 늘어나고 젊은층이 많이 찾으면서 ‘공트럴파크’라고도 불린다.

◆ 하계동 대진고교 뒤 주택가

이곳은 하계동에서 유일한 단독, 다세대 주택이 밀집된 지역이다. 동네가 깨끗하고, 하계역과도 가깝다.

현재 재개발 추진 소식은 없으나 장기적으로는 개발 가능성이 있다. 집값이 저렴해서 2021년까지 꾸준히 거래됐다.

7~8년 전 재개발 추진 움직임이 있었으나 주민 동의율이 낮아 무산됐다.

그후 신축이 많이 들어섰는데 서울과학기술대 근처라서 원룸이나 임대용 주택이 많이 들어서 갭 투자를 고려하면 1억 미만인 매물도 있다.

현지 부동산들은 이와 같은 매물을 일단 구매한 뒤 장기 투자처로 삼는것을 추천하기도 한다.

현재 1억8천 만원과 2억 원 짜리 빌리가 나와있다. 특히 1억8천만 원 빌라는 보증금 1억1천만 원을 제하면 실질적으로 7천만 원을 투자하면 되고 월세 30만 원도 받을 수 있다.

다가구 주택도 1채 나와있다. 가격은 13억 원이다.

◆ 중계본동 백사마을 재개발

이곳은 서울의 마지막 달동네라고 불리는 곳으로 중계동 30-3 일원 18만6965㎡를 가리킨다.

시공사 GS건설로 현재 이주가 이뤄지고 있으며 2025년 준공을 목표로 잡았다.

개발이 완료되면 조합원 분양 1200세대, 일반분양 753세대, 임대 484세대 등 모두 2437세대가 조성된다.

이 사업은 도시재생과 재개발이 결합된 ‘주거지 보전방식’이라는 새로운 재개발방식으로 추진되고 있다. 주택필지와 골목길 등 기존 지형을 일부 보존하려고 한다.

현지부동산에 따르면 이미 70~80% 가량 이주가 이뤄졌다.

프리미엄 가격은 25평 입주권 기준 4억7천만 원 정도다.

5억5천만 원짜리 매물을 산다고 하면 추가부담금 2억8천만 원을 합해 8억3천만 원이 필요하다.

현재 매물이 5~6개 정도 나와있다. 초기투자금 가장 작은 매물은 4억6천만 원 수준이다.

◆ 번동 주공1단지 재건축

번동 주공1단지는 1991년 5월 14개동 1430세대가 사용승인됐다. 용적률은 156% 정도이며 1, 4단지는 민간 분양, 2, 3단지는 임대단지다.

이 곳은 장위뉴타운 건너편인데다 북서울 꿈의숲과 우이천이 좌우로 맞닿아 있고 앞 도로에 동북선 경전철 지나가는 입지를 보유했다.

2022년 초 주민들을 대상으로 재건축 추진 의견을 수렴한 결과 80% 이상이 찬성했다.

2022년 5월 재건축조합추진위원회가 발족됐다.

추진위는 2022년 가운데 예비안전진단 및 정밀안전진단을 거친 뒤 2023년 하반기 정비구역에 신청한다는 목표를 세웠다.

현재 재건축 기대감에 따라 시세가 급등하고 있다.

41㎡ 타입 매물의 실거래가를 보면 2018년 12월 2억9천만 원2019년 12월 3억2250천만 원, 2021년 9월 4억7500만 원, 2021년 6월 5억3천만 원, 2022년 4월 5억9900만 원으로 꾸준히 상승해왔다.

전용면적 84㎡ 매물도 실거래가가 2018년 12월 4억7500만 원, 2019년 12월 4억9700만 원, 2020년 6월 5억6800만 원, 2021년 1월 6억8500만 원, 2021년 7월 8억7300만 원을 나타냈다.

◆ 석계역 남동측 석관동 일대

석관동은 6호선 돌곶이역 남쪽에서 추진하는 대규모 가로주택정비사업으로 잘 알려졌다.

사로주택정비사업 부지에 연접한 돌곶이로 너머 동쪽에서도 재개발 추진 중인 지역이 2곳 있다.

돌곶이역 동남쪽 석관동 62번지 일대는 과거 석관4구역으로 재개발이 추진됐던 지역이기도 하다.

단독, 다가구주택이 대부분으로 토지 등 소유자 수는 500여 명이다. 면적은 6만1649㎡에 이르며 2종 일반주거지역으로 분류된다. 

해당구역이 토지거래허가구역, 건축행위제한구역으로 묶여있어 실거주자만 매수할 수 있다.

2021년 서울시 신속통합기획 공모에서 탈락했다.

지역 부동산에 따르면 이 것은 2021년 신속통합기획 탈락 당시 2등이었다는 말이 있다. 그래서 2022년 재공모하면 선정될 가능성이 높다고 여겨진다.

노후도가 90% 이상이며 단독, 다가구 주택이 대부분이라 사업성이 빼어나다.

현지 부동산이 추천한 매물을 살펴보면 23평 단독 주택이 하나 있다. 매가는 6억5천만 원(평당 2800만 원)이다.

기보증금은 지하방2 칸이 각 5천만 원씩이고 1층 방 두개는 각 1억1천만원, 2층 방 2개는 각 1억2천만 원으로 모두 5억1천만 원이 된다.

돌곶이역 동쪽 석관초교 옆 가로주택정비사업은 6호선 돌곶이역에서 도보 4~5분 거리에 있다.
 
현지 부동산에 따르면 2022년 6월 현재 동의서 70% 이상을 받았다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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