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[채널Who] 서울 길음역과 정릉동, 소리 없이 올랐고 앞으로도 유망하다

장인석 jis1029@naver.com 2022-10-21  08:30:00
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[비즈니스포스트 채널Who] 서울 길음역 주변은 2002년 조성하기 시작한 길음뉴타운의 중심이다.

길음뉴타운 내 단지들이 15년의 리모델링 연한이 다가오고 있어 수직중축이 가능하다.

신월곡1구역과 길음시장 재정비사업이 끝나면 길음역 주변의 면모가 새로워질 것으로 전망된다.

◆ 신월곡1구역

하월곡동 88-142 일대로 면적은 5만5112㎡다. 조합원은 445명이다.

과거 ‘미아리집창촌’이 있던 곳이다.

2009년 1월 정비구역으로지정돼 그해 8월 조합설립 인가가 났따. 2020년 8월 사업시행인가를 받았다.

2022년 관리처분인가, 2023년 이주, 2024년 분양, 2027년 준공을 목표로 하고 있다.

건폐율 40.24%, 용적률 679.82%로 지상 47층, 10개 동에 2244세대를 공급한다. 시공사는 롯데건설과 한화건설이다.

이 지역은 성북2구역과 결합개발을 추진 중이다.

다만 사업시행인가를 받기 전 필요한 ‘공익성 의제협의 절차’를 누락한 사실이 밝혀져 논란이 됐고 이에 따라 사업 추진 속도가 지연될 수 있다.

지난해 2월 조합원 분양신청이 완료됐다. 조합원 예상 분양가는 59타입 5억8천만 원, 84타입 7억5900만 원이다.

신월곡1구역은 길음역 400m 이내 초역세권이다. 완공되면 길음뉴타운의 새로운 대장단지가 될 것으로 전망된다.

현지 부동산 관계자는 “조합에서 상가 동을 별도로 건립해 동 사이 거리를 확보하기 위해 공급세대를 조금 줄일 수 있다는 말이 나온다”고 말했다.

이 관계자는 “올해 말에서 내년 초 관리처분인가를 기대하고 있다. 관리처분인가가 나오기 전까지가 매수 기회로 현재 프리미엄은 6억5천만 원 정도”라고 덧붙였다.

그는 “사업시행인가를 다시 받아야 하는지 여부를 놓고 조합원들 사이 논란이 있지만 그래봐야 입주가 조금 늦어지는 것”이라며 “대세에는 지장이 없다”고 바라봤다.

◆ 돈암6구역

돈암동 48-29 일대로 면적은 4만7050㎡다. 토지 등 소유자는 527명이다.

2011년 11월 정비구역으로 지정됐고 2019년 9월 조합설립 인가를 받았다. 지난해 5월 건축심의를 통과했다.

2022년 사업시행인가, 2024년 이주, 2025년 착공, 2028~2029년 입주를 목표로 하고 있다. 시공사는 롯데건설이다.

건폐율 23%, 용적률 265%, 지상 25층 13개 동, 889세대가 공급된다.

공동사업방식(조합과 시공사 공동 시행)과 소셜믹스(아파트 단지 내 분양, 임대를 함께 조성) 적용 등으로 사업진행 속도가 빠른 편이다.

조합원 예상 분양가는 59타입 4억2500만 원, 84타입 5억4천만 원이다.

현지 부동산 관계자는 “구역 지정 뒤 오랫동안 지지부진하다가 조합 설립 이후 속도가 붙었다”며 “2023년 상반기 중 사업시행인가가 나올 것으로 기대한다”고 말했다.

이 관계자는 “구역 내 빈집이 꽤 있는 편”이라고 덧붙였다.

◆ 동선2구역

동선동 4가 304 일대로 면적은 1만5608㎡다. 조합원은 166명이다.

2011년 3월 정비구역으로 지정됐고 이듬해 5월 조합설립인가를 받았다. 2013년 11월 사업시행인가가 났고 2019년 6월 관리처분인가를 받았다.

올해 8월 이주가 시작됐다. 하반기에 분양을 시작해 2024~2025년 입주를 목표로 하고 있다. 시공사는 계룡건설이다.

건폐율 24.57%, 용적률 233.30%다. 지상 20층, 8개 동, 334세대가 공급된다.

조합원 분양가는 59타입 4억5300만 원, 84타입 5억8천만 원이다. 예상 일반 분양가는 59타입 6억7200만 원, 84타입 8억6400만 원이다.

현지 부동산 관계자는 “이주가 시작돼 현재 조합원 분양을 신청 받고 있고 이주비 대출 신청도 끝난 상태”라며 “동선2구역은 2018년 1월24일 이전 사업시행인가를 받아 전매제한 규제가 적용되지 않고 관리처분인가 이후 소유권 이전 때 재당첨 제한도 적용받지 않는다”고 말했다.

◆ 길음5구역

정릉동 175 일원으로 면적은 3만5388㎡다. 조합원 수는 290명이다.

2010년 4월 정비구역으로 지정돼 2019년 8월 조합설립인가를 받았다.

원래 길음뉴타운에 속했으나 재개발 요건을 충족하지 못해 존치구역으로 정비가 보류돼 왔다. 길음뉴타운의 마지막 주자로 꼽힌다.

건폐율 16%, 용적률 250%, 지상 28층, 7개 동, 741세대가 공급된다.

우이신설선 정릉역과 길음역에 걸어서 다닐 수 있고 숭덕초등학교 바로 옆이다.

현지 부동산 관계자는 “조합 설립하면서 매매가가 2배 올랐다. 프리미엄은 3억 원대로 추천 매물은 전용 27평 빌라 7억3천만 원 짜리로 전세 보증금 4억~4억5천만 원으로 가정하면 실투자금은 3억 원 정도”라고 말했다.

◆ 정릉골구역

정릉골 757 일원으로 면적은 20만3857㎡, 조합원은 649명이다.

1960년대 철거민 주거지로 탄생한 곳으로 2003년 개발제한구역에서 해제됐다.

2012년 8월 정비구역으로 지정돼 2017년 6월 조합설립인가를 받았다. 2020년 3월 건축심의 승인을 받았다.

2021년 12월 사업시행인가를 받고 2022년 포스코건설을 시공사로 선정했다.

2023년 관리처분인가, 2027~2028년 준공을 목표로 하고 있다.

건폐율 35.96%, 용적률 99.89%로 지하 2층~지상 4층, 80개 동, 1411세대(일반 분양 781세대)가 공급된다.

북한산경관지구 특성상 테라스하우스와 복층구조의 타운하우스 단지로 조성된다.

현지 부동산 관계자는 “2019년 이전에는 평당 600만~800만 원 하던 게 그 사이 꾸준히 올라 올해 8월 시세는 평당 2000만~2200만 원”이라고 말했다.

◆ 하월곡동 신속통합기획 후보지

성북구 하월곡동 70-1 일대로 면적은 7만9756㎡다.

토지 등 소유자는 616명이다.

2021년 12월 신속통합기획 1차 후보지로 선정됐다.

현지 부동산 관계자는 “2021년 가로주택정비사업을 추진해 동의율 80%까지 받았다가 신속통합기획으로 돌아섰다”며 “일부 반대 목소리도 있지만 구역 지정까지 빨리 이뤄질 것으로 본다”고 말했다.

이 관계자는 “단독, 다가구가 많다”며 “다세대는 10% 정도고 그래서 사업성이 좋다”고 덧붙였다.

◆ 그밖에 주목할 곳들

정릉동 314번지 일대는 우이신설선 보국문옆 인근으로 면적은 약 2만2600㎡다. 과거 구역 내 대일연립 재건축사업으로 ‘정릉2구역’으로 불리기도 했다.

지난해 신속통합기획 공모에서 탈락했고 토지거래허가구역으로 지정됐다.

현지 부동산 관계자는 ‘정릉골 재개발이 가시화하면서 이 곳도 재개발 전망이 밝다고 내다보고 있다“며 ”특히 대일연립은 대지지분이 크다는 게 장점이다. 실거주와 장기 투자 목적이라며 매수를 적극 추천한다“고 말했다.

정릉역세권개발 추진지역은 정릉동 16번지 일원으로 우이신설선 정릉역 인근이다.

구역지정을 위한 동의서를 징구하기 시작했다.

현지 부동산 관계자는 “구역 내 단독이 대부분”이라며 “평당 매매가는 1800만 원 정도로 집주인들이 재개발에 적극적이다”고 말했다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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