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[채널Who] 서울 동북권 바꿀 '재건축 성지', 광운대역세권에 투자할 이유

장인석 jis1029@naver.com 2022-07-15  08:30:00
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[비즈니스포스트 채널Who] 서울 노원구 월계동 광운대역 일대는 청량리 왕십리와 함께 서울 동북권에서 특히 주목받는 곳 가운데 하나다.

이 곳에 GTX-C 역이 신설되고 동부간선도로 지하화 사업, 동북선 경전철 신설로 교통허브로서 가치가 뛸 것으로 전망된다.

확정된 장위뉴타운, 이문뉴타운, 창동 등 동북권 핵심지역과 가깝다는 점도 광운대역세권에 투자해야 하는 이유다.

재개발이 마무리되면 노원구의 상권 중심이 기존 노원역 일대에서 광운대역세권으로 이동할 것이라는 예상도 나온다.

노원구 월계동은 주거 비중이 높아 아파트 재건축이 주축을 이룬다.

◆ 광운대역세권 재개발사업

광운대역세권 재개발은 서울시 노원구 월계동 85-7 일대 물류부지 14만8166㎡를 최고 49층 업무 상업 복합건물과 약 2500세대 주상복합 아파트로 개발하는 사업이다.

용도지역은 일반상업지역과 준주거지역, 3종 일반주거지역으로 나뉜다. 이곳에 들어설 도시계획시설은 유통업무설비와 도로, 철도가 있다.

2022년 하반기 내 착공해 2026년 준공을 목표로 하고 있으며 시공사는 현대산업개발이다.

◆ 수도권 광역급행철도 C노선(GTX-C)

수도권 광역급행철도 C노선(GTX-C)은 경기북부와 서울동북부, 강남, 경기 서남부를 잇는 사업이다.

서울 동북권에서는 창동, 광운대, 청량리가 GTX-C 정차역이 될 것으로 전망된다.

이와 별도로 노원구는 정부에 KTX 노선을 의정부에서 광운대까지 연장하는 안도 건의해 놓았다.

◆ 동부간선도로 지하화 및 지상부 수변공원 조성

서울시는 상습 정체 구간인 동부간선도로 일부구간의 지하화를 추진하고 있다.

동부간선도로는 경기 의정부시부터 서울 송파구 장지동까지를 잇는 약 39.5km의 도로다.

서울시는 2022년 4월 1단계로 노원구 월계동에서 강남구 삼성동까지 10.1㎞ 구간에 대한 민자사업 협상을 마무리했다.

2022년 하반기 실시협약을 체결한 뒤 2023년 착공해 2028년 개통을 목표로 하고 있다. 기존 지상 부분은 수변공원을 조성한다는 계획을 세워뒀다. 

◆ 서울 경전철 동북선

서울 경전철 동북선은 서울 성동구 왕십리역에서 출발해 동대문구, 성북구, 강북구, 노원구를 거쳐 도봉구 상계역까지 13.4㎞ 구간 16개 정거장을 설치하는 사업이다.

노원구에서는 상계역, 불암산역, 은행사거리역, 서울시립과학관역, 하계역, 월계역, 우이천역, 북서울꿈의숲역 등 8개 역을 지나게 된다.

2019년 착공해 공사가 진행되고 있으며 2026년  완공을 예정으로 한다.

◆ 서울비전 2030에 나온 광운대역세권 개발 계획

서울시는 2021년 9월 발표한 '서울비전 2030' 계획에서 서울의 글로벌 도시경쟁력을 회복해 사람과 기업, 투자가 몰리는 곳으로 만든다는 계획을 내놨다.

2030서울비전 중 4대 신성장 혁신축의 하나로서 한강에서 성수동 청량리, 홍릉, 광운대에서 창동을 잇는 지역을 청년첨단 혁신축으로 정했다.

장기적으로 이 지역이 서울 일자리 창출의 핵심거점이 될 것으로 보인다.

◆ 광운대역 인근 미미삼(미성 미륭 삼호) 재건축단지

일명 '미미삼'은 광운대역세권과 중랑천 사이에 위치한 미성, 미륭, 삼호3차아파트 재건축 단지를 가리킨다.

광운대 역세권과 연접해 있고, 2019년 이마트와 이마트트레이더가 들어와 있어 월계동의 대표 재건축 단지로 통한다.

5~14층 아파트 32개 동으로 구성된 대형단지다. 1986년 6월 사용승인돼 3930세대가 입주했다. 용적률은 131%, 건폐율은 12% 수준이다.

미성아파트(1~16동)는 14평형 500세대(지분 12.61평)와 21평형 1120세대(지분 14.18평)로 이뤄졌다.

미륭아파트는 17~23동에 해당하며 22평형 1040세대(지분 14.56평)다.

삼호3차아파트는 24~32동으로 25평형 1260세대(지분 16.75평)다.

이밖에 미미삼 재건축사업에서 빠진 삼호4차아파트도 눈여겨볼만 하다.

현지 부동산들은 삼호4차아파트의 입주시기가 1987년으로 별 차이가 없어 향후 미미삼 재건축사업에 포함될 가능성이 높다고 본다. 

삼호4차아파트(33~39동)는 22평형 630세대(지분 12.44평)와 25평형 280세대(지분 14.75평)으로 구성됐다.

미미삼 재건축단지는 용적률이 131%로 매우 낮다는 점이 최대 강점이다.

이 지역은 3종 일반주거지역으로 재건축사업시 용적률을 최대 300%까지 적용받을 수 있다.

현지 부동산들은 서울시가 역세권 주택공급을 위해 용적률을 500%까지 상향해줄 것으로 기대하고 있다.

미미삼 재건축단지는 2022년 6월 현재 예비안전진단을 통과했다. 재건축추진위는 2022년 중 정밀안전진단도 접수할 예정을 잡고 있다.

평형별 시세(2022년 6월 네이버부동산 호가 기준)를 보면 43㎡(14평형)의 매매가가 7~7.3억 원이었으며 전세는 1.7~1.9억 원, 그 차액(갭)은 약 5.4억 원이다.

68㎡(21평형) 가격은 매매가 7.9~8.5억 원, 전세가 2.4~3억 원이었다. 차액(갭)은 약 5.5억 원이었다.

71㎡(22평형)의 매매가는 8~9.3억 원, 전세가는 2.5~3억 원, 차액(갭)은 약 6억이다.

78㎡(25평형) 가격은 매매가 9~9.5억 원, 전세가 2.8~3.5억 원으로 형성됐다. 매마가와 전세가 차액(갭)은 약 6.5억 원으로 나타났다.

◆ 현지 부동산이 보는 미미삼 재건축사업

현지 부동산에 따르면 미미삼 매매가는 2022년 초에 비해 조금 내렸다.

2022년 초까지 미륭아파트 22평이 9억 원까지 거래됐는데 지금은 매수자 우위시장이 되면서 약간의 가격조정이 가능한 분위기다. 2021년까지만 해도 100~200만 원 깎는 것도 힘들었다고 한다.

현지 부동산들은 지금이 미미삼을 매수할 타이밍이라고 본다.

매매가가 더 빠지지는 않을 것이고 2022년 광운대역세권 기존 시설 철거가 시작됐다는 점에서 앞으로 단계가 진행될 때마다 가격이 오를 가능성이 높기 때문이다.

전세 보증금이 높지 않으므로 실투자금은 5억 원 이상이 필요하다.

삼호4차아파트도 미미삼 재건축사업에 포함될 가능성이 높다.

실제로 매매가를 보면 삼호4차아파트의 25평 매매가격이 미미삼의 22평 가격과 비슷한 수준인 것으로 나타났다.

삼호4차까지 포함하면 미미삼 재건축단지의 세대수는 4840세대로 늘어난다.

◆ 동신아파트 재건축 및 월계동 487-17번지 주택재개발

동신아파트와 월계동 487-17번지는 2개 구역이 연접해 있어 입지조건을 공유하는 지역이라 함께 묶어서 설명할 수 있다. 1호선과 6호선 석계역이 가까운 더블역세권으로 교통여건이 우수한 점이 매력포인트다.

동신아파트는 23평, 30평, 34평 형 7개 동으로 구성됐다. 1983년 4월 864세대가 입주했다.

2021년 6월 재건축사업시행인가가 승인됐다.  2022년 2월 현대산업개발이 시공사로 선정됐다.

2022년 하반기 관리처분인가가 날 전망이며 2023 상반기 이주시작이 목표다.

동신아파트 재건축사업의 정비구역면적은 4만3886㎡이며 용적률은 249.67%다.

재건축이 완료되면 14개 동(지하4~25층) 1070세대(임대 66세대)가 입주할 수 있게 된다.

매매가를 살펴보면 네이버부동산 호가 기준으로 23평형이 8~8.5억 원, 30평형이 9.5~10.5억 원이다. 34평형은 10~12억 원대로 가격이 형성됐다.

◆ 현지 부동산이 보는 동신아파트 재건축사업

현지 부동산에 따르면 현재 도시정비법에 따라 10년 보유, 5년 거주 매물만 나오고 있으며 매물이 많지 않다.

부동산들은 투자를 한다면 관리처분인가가 나오기 전에 사는 방안을 추천했다.

관리처분인가 전에 사면 원조합원, 관리처분인가 후에 사면 승계조합원 신분이 되는데 입주할때 내는 취득세가 다르기 때문이다.

감정평가액이나 권리가액은 나오지 않았지만 25평형 공시주택가가 3억 원대 초반이므로 감정평가액을 4억 원대 초반으로 잡는다면 30평대 신청시 2.5~3억 정도 추가부담금이 예상된다.

전체 실투자금 11억 정도가 소요되는 것이다. 이렇게 들어와도 입주 때 최소 15억 원까지 오를 것으로 본다. 

현지 부동산에 따르면 현대산업개발이 최근 사고 여파로 이 지역 재개발사업에 사활을 걸었다고 한다. 조합원 분양가를 확정가로 해서 향후 추가금 없는 조건, 미분양시 대물변제 등 조합원에게 유리한 조건으로 계약을 맺었다. 

미미삼 재건축사업과 비교했을때 입지 자체는 동신아파트가 미미삼보다 떨어진다는 시각이 많다.

하지만 미미삼에 투자했을때 최소 10년은 기다려야 하는것과 달리 동신아파트에 투자하면 5년 안에, 빠르면 1년 안에 입주가 가능할 수 있다는 점을 고려해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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