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부동산 투자, 지하철을 따라가면 돈을 줍는다 [1편]

장인석 jis1029@naver.com 2017-12-28  14:13:40
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땅값이 오르는 지역은 유동인구가 늘어나는 곳이다.

유동인구가 늘어나려면 교통이 편해야 하는데 서울의 경우에는 지하철 이용이 편해야 하고 수도권은 지하철, 전철이 다니거나 도로라도 잘 뚫려 있어야 한다.
 
부동산 투자, 지하철을 따라가면 돈을 줍는다 [1편]

▲ 장인석 착한부동산투자연구소 소장.


지하철이 촘촘히 다니는 서울에서는 싱글역세권뿐 아니라 더블역세권, 트리플역세권 지역도 많다.

서울의 2호선 라인 땅값이 비싸고 임대료가 높은 것은 교통이 편해서다.

교통이 불편해 외면 받던 춘천은 경춘고속도로 개통 이후 땅값이 크게 올랐다. 서울에서 가깝지만 왕래가 불편했던 원주는 복선전철(KTX) 개통 효과를 오래 전부터 누려왔다.

서울과 수도권의 광역교통계획은 이미 ‘서울 2030플랜’에 나와 있다.

서울시는 상위계획인 국가철도망계획과 정합성을 고려하고 동시에 중심지체계를 반영한 토지이용과 교통계획이 통합적으로 연계 수립될 수 있도록 추진하고 있다.

서울시는 한양도성과 강남, 여의도·영등포의 3개 도심과 7개의 광역중심지(용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실)를 연결하는 광역급행철도망을 구축할 계획을 추진하고 있다.

이와 함께 신분당선 연장 및 서남권 광역급행철도(인천∼가산∼삼성) 신설, 동북권 광역급행철도 연장(KTX 평택∼수서∼의정부) 등도 경기도와 인천시 등과 협의를 통해 추진한다.

현재 계획이 확정되어 공사가 진행 중이거나 공사가 예정돼 있는 곳들을 살펴보자. 계획이 발표되면 어느정도 지가가 오르지만 공사가 진행되면서도 오르고 개통 직전, 개통 직후에도 지가가 오르게 되므로 투자 타이밍만 잘 잡으면 상당한 개발이익을 누릴 수 있다.

①지하철 4호선 연장
오이도에서 당고개역까지 운행되고 있는 지하철 4호선은 당고개에서 연장돼 별내북부∼풍양∼오남∼진접(역 이름은 가칭, 총 4개 역 신설)으로 운행되는데 2020년 개통한다.

오남지구와 진접지구는 서울에서 멀지 않은데도 교통이 불편해 외면 받아온 곳이다. 그러나 4호선 연장선이 개통되면 버스로 1시간 걸리던 진접∼당고개가 14분 만에 주파가 가능해지고 진접∼서울역까지는 49분이면 된다. 

문재인 정부가 2017년 12월3일 발표한 주거복지 로드맵에서 공개된 수도권 8개 신규 공공택지 후보지에 진접2지구도 포함돼 있다. 진접2지구는 남양주시 진접읍 내각리와 연평리 일대 129만 2,000㎡ 부지로 이번에 발표된 신규 택지 가운데 면적이 가장 넓은데 인근에 풍양역(가칭)이 개통된다.

별내신도시는 2022년에 개통 예정인 8호선 연장선도 공사 중이어서 트리플 역세권 신도시로 거듭나게 된다. 그렇게 되면 서울역까지 40분, 잠실까지는 20분이면 도착할 수 있어 서울 근교에서는 강남북 접근성이 가장 좋은 신도시가 될 것으로 보인다.

4호선 연장 혜택은 창동도 받게 된다.

창동에 위치한 차량기지는 진접지구로 옮겨지게 되고 인근 도봉면허시험장 이전 터와 함께 그 자리에 복합문화공간과 복합환승센터 등을 지어 창동·상계 신경제중심지로 발전시킨다는 것이 서울시의 계획이다.

창동·상계는 ‘2030 서울플랜’에서 ‘7 광역중심’의 하나로 선정된 곳으로 앞으로 상당한 개발이 진행될 지역이다.

②지하철 8호선 연장
모란역에서 암사역까지 운행되는 8호선은 암사∼선사∼구리∼도매시장∼동구릉∼진건∼별내(역 이름은 가칭, 총 6개 신설)까지 연장되는데 2022년 개통을 목표로 공사가 한창이다. 별내는 물론이고 구리도 8호선 연장 혜택을 톡톡히 보게 된다.

특히 공사가 한창인 다산신도시는 진건지구에 가칭 다산역이 개설되어 서울 접근성이 좋아지게 된다.

다산신도시는 경기도시공사가 시행하는 공공주택 사업지구로 475만㎡에 3만 1,000여 가구 8만여 명이 수용된다. 9조 3,000여 억 원을 투입해 2018년 6월 준공예정이다. 진건지구에 1만 8,218호(단독주택 117호, 공동주택 1만 7,134호, 주상복합 967호), 지금지구에 1만 3,674호(단독 298호, 공동주택 1만 3,376호)가 건설된다.

진건지구는 다산역 신설로 강남 접근성이 돋보이고 지금지구는 도농역이 버스로 두 정거장 거리며 승용차로 서울 접근성이 좋고 남양주 행정타운에서 가깝다.

다산신도시는 여러모로 별내신도시와 비교되는데 별내신도시가 면적은 좀 더 크지만(509㎡) 인구는 좀 더 작아(2만 5,615가구, 6만 9,000여 명) 녹지가 더 많고 쾌적하다. 다산신도시의 앞으로의 가격은 별내신도시의 80∼90% 수준에서 형성될 것으로 예상된다. ([2편]에서 계속)  
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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