서울 영등포가 뜰 수밖에 없는 이유가 있다.

영등포는 서울시의 ‘2030서울플랜’의 3도심 가운데 하나다. 

서울시는 한양도성과 영등포·여의도, 강남을 서울의 개발 축인 3도심으로 정했다. 이 계획이 다 수행되지 않을 수는 있겠지만 이 계획에 나와 있지 않은 지역의 개발은 있을 수 없다.

서울시는 특히 영등포·여의도를 국제금융지로 육성할 계획을 세워뒀다.

영등포는 여의도와 비교해 개발속도가 더딘 데다 준공업지역과 준주거지역이 많고 이 지역의 용적률은 400%다. 용적률은 개발이익과 연결되기 때문에 땅 값과 직결된다.  

이런 이유로 영등포 일대는 앞으로 10~20년 동안 서울에서 땅값이 가장 많이 오를 지역이다.

◆ 영등포 안에서도 가장 중요한 곳은 뉴타운이다

영등포에 투자할 만한 지역을 추천하라면 단연 영등포 뉴타운지역을 꼽을 것이다.

이 지역에 주상복합아파트가 들어서게 되면 주변의 영등포역과 타임스퀘어, 영등포시장 로터리를 연결하는 지하상가와 연결된다. 

영등포는 뉴타운을 중심으로 핵심상권이 재편될 것이다. 

뉴타운의 1-4구역에는 이미 대림아크로타워스퀘어가 들어섰다. 

이 아파트는 1221세대로 2017년 8월 준공됐다. 115m²(약 35평) 기준으로 매매가격은 14억여 원이다. 분양가보다 8억 원이 올랐다. 

1-3구역은 한화꿈에그린이 2020년 10월 준공된다. 2017년 11월 분양했다.

분양 당시 3.3㎡당 2200만 원(전용면적 59㎡는 5억5500만~6억1400만 원, 84㎡는 6억9600만~7억6700만 원) 안팎이었다. 40대1의 경쟁률을 나타냈다.

이 아파트는 지하 5층~지상 최고 30층에 3개 동으로 짓고 있으며 아파트 185세대와 오피스텔 111세대 등 모두 296세대다. 

1-2구역(서울 영등포동 7가 75∼76)도 조합이 설립돼 있다. 192세대(임대 56세대)로 건립된다.

1-13구역(서울 영등포동 5가 32∼38)은 곧 사업시행 인가가 난다. 659세대(임대 235세대)를 짓는다. 조합원은 183명이다. 

1-11구역(서울 영등포동 5가 30)은 재개발추진위원회만 구성돼 있다. 715세대(임대 314세대)를 짓기로 했다. 대지 지분이 큰 지주들이 많아 의견 통일이 잘 이루어지지 않고 있지만 개발은 순조로울 것으로 보인다. 

◆ 영등포 뉴타운 가운데 핵심은 1-12구역 

뉴타운 1-12구역은 영등포시장 로터리를 바로 앞에 끼고 있어 핵심 가운데서도 핵심이다. 영등포 지하상가와 바로 연결된다.

1만여 평에 1400여 세대가 들어설 것으로 예상된다. 이에 따라 이 지역은 영등포 대장주 및 핵심상권으로 부상할 것으로 보인다.

1-12구역(서울 영등포동 5가 22~23)은 얼마 전 조합 설립 인가를 받았다. 

기존 재개발 계획은 413세대(임대 35세대) 건립이었으나 주변에 있는 1-14구역과 정비구역에서 해제된 1-18구역을 통합하는 방안으로 재개발을 추진한다. 

영등포 재래시장 안의 대지 지분 값은 2018년 여름에 3.3㎡당 5천~6천만 원이었으나 현재 1억 원을 호가하고 있다. 그마저 물건이 없어 사기 힘들다. 

◆ 영등포, 아직 투자할 곳은 남아 있다

영등포구청역과 뉴타운 사이 일대를 주목할 만하다. 옛집을 중심으로 매입하면 좋은 투자가 될 것이다.

대림아크로타워스퀘어와 당산역 사이 지역 역시 옛집을 중심으로 매입하는 것을 추천한다. 높은 수익을 기대해볼 수 있다.

가격이 많이 올라 망설일 수 있지만 조합이 설립된 곳이 많기 때문에 투자 위험이 많이 낮아졌다. 일부 복잡한 곳은 전문가를 통해 물건을 구한다면 좋은 투자가 될 것이다.

대방역과 신길역 사이 지역도 좋다. 

낡고 노후한 곳은 항상 개발 가능성이 높다. 작전을 잘 짜고 전략을 마련해 좋은 물건을 찾는다면 충분한 투자가치를 누릴 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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