김현미 국토교통부 장관이 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 방안을 내놓았지만 실효성을 의심하는 시선도 만만찮게 자리잡고 있다.

다주택자들이 임대사업자 등록으로 얻을 수 있는 혜택이 시장 기대에 미치지 못한다는 평가 때문인데 앞으로 또 다른 부동산대책이 나올 가능성도 있어 시장의 관망세가 이어질 것으로 보인다.
 
김선미 KTB투자증권 연구원은 14일 “정부가 발표한 임대주택 등록 활성화방안의 대상과 조건 등을 감안했을 때 다주택자들의 임대사업자 등록이나 신규 임대사업 참여증진 효과 등은 기대보다 약할 것”이라고 내다봤다.

김현미 국토교통부 장관이 13일 정부서울청사에서 발표한 ‘임대주택 등록 활성화방안’은 다주택자들이 임대사업자로 등록했을 때 받을 수 있는 세제혜택을 확대하는 데 방점을 뒀다.

다주택자들이 보유한 집을 임대주택으로 등록하면 취득세와 재산세를 2021년까지 감면해준다. 기존에 2018년까지만 감면해주기로 했던 데서 기간이 3년 더 늘었다.

장기임대주택 등록을 유도하기 위해 양도세 감면폭도 확대했다. 다주택자들이 보유주택을 8년 이상 장기임대주택으로 등록하는 경우 양도세 중과세 대상에서 배제하고 장기보유특별공제 비율도 기존 50%에서 70%로 상향조정했다.

임대소득의 세금도 줄여준다.

국토교통부는 임대주택으로 등록하면 분리과세할 때 적용하는 ‘필요경비율’을 기존 60%에서 70%로 늘리기로 했다. 필요경비율은 매출의 일부를 경비로 인정해 공제해주는 제도로 비율이 높아지면 세금 부담이 줄어든다. 임대주택으로 등록하지 않은 주택에 대한 필요경비율은 기존 60%에서 50%로 축소한다.

하지만 애초 시장에서 기대했던 방안의 일부는 빠졌다.

김형근 NH투자증권 연구원은 “다주택자의 임대사업자 등록에 대한 지원은 8년 이상 임대주택, 임대소득 연 2천만 원 이하, 85m² 이하 소형주택, 6억 원 이하 주택에 집중됐다”며 “임대사업자로 등록하는 사람들은 제한적일 것”이라고 예상했다.

정부가 임대사업자 등록 수요를 만들어내기 위해 가능한 많은 주택에 대해 세금감면 혜택을 부여할 것으로 예상됐으나 감면대상 주택이 일부에 한정됐기 때문에 효과를 내기 힘들 수 있다는 것이다.
 
서울 평균 주택 매매가격이 이미 6억 원을 웃도는 수준에 형성되고 있어 다주택자들이 보유주택을 임대주택으로 등록하려고 해도 세금감면 혜택을 받기 힘들 가능성도 크다.

주택을 많이 보유하고 있는 사람들로부터 임대사업자 등록을 더 많이 이끌어내야 하지만 임대소득으로 연 2천만 원 초과를 벌어들이고 있는 사람들의 경우 건강보험료 감면 혜택을 주지 않는 점도 정책이 효과적이지 않을 수 있다는 근거로 꼽힌다.

정부가 집을 빌려 살고 있는 임차인의 권리를 보호하기 위해 8년 이상 임대사업자 등록에 많은 혜택을 부여하기로 한 점에 다주택자들이 끌릴 가능성이 낮다는 의견도 있다.

부동산시장을 안정화하겠다는 현 정부의 정책기조가 이어진다면 장기적으로 주택 가격이 하락할 것으로 전망되는데 이 경우 집값 하락의 위험성을 감수해야 하기 때문이다.

보유주택 수에 따라 임대사업자 등록 양상이 다를 수 있다는 의견도 있다.

이경자 한국투자증권 연구원은 “2주택을 보유한 사람의 경우 자산보유라는 측면에서 집을 소유하기 때문에 무려 8년 동안 묶여야 하는 임대사업자로 등록할 유인은 적다”면서도 “3주택 이상 보유자는 규모의 경제효과를 봐 절세할 수 있는 여지가 많아지기 때문에 임대사업자 등록 가능성이 높다”고 봤다. [비즈니스포스트 남희헌 기자]