[비즈니스포스트 채널Who] 서울 성북구 보문역과 한성대입구역 부근은 소리소문없이 재개발이 진행되면서 급부상하고 있는 지역이다.

◆ 동소문 2구역

동소문 2구역은 성북구 동소문동 2가 33 일대 1만8486㎡를 가리킨다. 준주거지역이며 조합원은 200여 명이다.

2002년 4월 정비구역에 지정됐고 2008년 3월 조합설립인가가 나왔다. 2020년 6월 새 조합장이 선출됐다. 2021년 1월 정비계획이 재수립됐고 2022년 4월 정비계획 변경안이 접수됐다.

구역 범위를 둘러싼 지주들간 갈등으로 장기간 사업이 중단됐다가 2021년 재추진되고 있다.

용적률 499.92%에 역세권 인센티브로 건폐율이 46.64%에 이르러 최고 40층, 900세대를 공급할 것으로 계획됐다.

2022년 정비계획 변경안이 인가됐고 2023년 건축심의 사업시행인가가 추진되고 있다.

현재 매물을 보면 상가주택이나 단독으로 대지지분 20평 안팎의 물건이 대부분이다.

◆ 현지 부동산의 동소문 2구역 평가

동소문 2구역은 초역세권으로 용적률을 최대 700%까지 받을 수 있는 곳이다.

성북1구역과 삼선5구역 사이에 위치해 모두 완공되면 총 4천 세대의 아파트타운이 될 수 있다.

다세대 매물은 없고 상가주택과 단독주택이 대부분이다. 가격은 평당 4천만 원선에 형성됐다.

롯데건설이 사업비를 계속 투입하며 작업을 펴고 있다.

현지 부동산이 추천한 급매물은 대지지분 20평에 매가 7억 원 짜리 물건 등이 있었다. 매입해 세를 놓으면 보증금 1억~1억2천만 원 정도를 확보할 수 있다. 가격은 2021년 이전 시세 기준으로 평당 3500만 원이었다.

2022년 8월 네이버 블로그에 올라온 매물을 보면 16.3평에 매가 7억 원인 단독주택이 있다. 보증금 2천만 원에 월세 20만 원을 받을 수 있다.

● 성북1구역

서울 성북구 성북1동 179-68 일대 10만9336㎡를 가리킨다. 조합원은 1236명이다.

2004년 7월 추진위 승인 이후 사업이 중단됐다가 2021년 3월 공공재개발 2차 후보지에 선정됐다. 공공재개발 공모신청 당시 76% 동의율로 서울권역 최고기록을 나타냈다.

토지거래허가구역인데 1종일반주거 56%, 2종(7층이하) 44%로 구성됐다. 추정비례율은 100.9%인데 앞으로 더 높아질 가능성도 있다.

건폐율은 32%, 용적률 201.24%이며 지상 16층 1826세대(임대 366세대)가 공급된다.

네이버부동산에 올라온 매물을 보면 매매가 6억5천만 원 짜리 빌라가 있다. 전용면적 36㎡, 실평수 29㎡ 5층 건물의 중간층 2R1B 투룸이다.

◆ 성북3구역(가칭)

가칭 성북3구역은 서울 성북구 성북동 3-38 일대 6만7976㎡를 가리킨다.

2005년 6월 추진위가 설립됐고 2008년 8월 정비구역에 지정됐다. 2009년 5월 조합설립인가가 나왔다.

2011년 6월 사업시행인가까지 받았으나 2017년 조합원 593명 중 200여 명이 구역해제 신청서를 접수하면서 2017년 10월 정비구역이 해제됐다.

2021년 공공재개발과 신속통합기획이 추진됐으나 모두 좌절됐다.

2022년 2월 기존 반대세력 구역을 제척하는 등 구역내 갈등을 봉합하고 동의율 65%로 ‘성북3구역’ 이름으로 공공재개발에 공모신청을 했다.

현지 부동산 추천 매물로는 매매가 5억 원짜리 빌라가 있다. 전용면적 38㎡, 실평 35㎡ 5층건물의 1층이다.

◆ 성북2구역

성북2구역은 서울 성북구 성북동 226-1 03 일대 7만5072㎡를 가리킨다. 일명 북정마을이라고도 한다.

2011년 8월에 정비구역에 지정됐고 2014년 5월에는 조합설립인가가 나왔다. 2018년 7월 신월곡1구역과 결합개발이 추진됐다. 2021년 11월 교통영향평가를 통과했다.

2022년 사업시행인가가 났고 관리처분인가를 추진하고 있다. 2024년 분양을 하고 2026년 준공하는 것이 목표다.

한양도성 성곽마을 인근으로 뒤로는 북악산 등 수려한 경관을 자랑한다. 성북구립미술관, 운우미술관, 길상사, 심우장 등 문화유적들도 산재했다.

성북초교, 서울국제고 서울과학고, 성균관대 인접해 교육여건도 좋은 곳이다. 

하지만 자연녹지지역, 1종전용주거지역, 역사문화미관지구, 자연경관지구, 도시자연공원지구 등에 지정되면서 일반 재개발 방식은 적용 불가한 지역이다.

이 때문에 서울시 최초로 신월곡1구역과 함께 결합형 정비사업 방식으로 추진된다.

건폐율은 39%, 용적률은 90%이며 지상4층 31개 동 521세대가 공급된다. 저층 테라스와 단독주택 형태로 개발된다.

전면철거방식을 적용하는 공동정비구역과 주민이 자율적으로 신축, 개량하는 개별정비구역으로 나뉘어 조성된다.

현지 부동산 추천매물을 보면 매매가 7억 원 단독주택이 있다. 대지 18평 규모 물건이다.

◆ 결합개발이란?

도시및주거환경정비법 제18조1항 근거로 한 서울시 정비조례 제13조 상의 ‘구역의 결합’을 가리킨다.

도시경관 보호 및 원활한 정비사업 추진을 위해 2개 이상의 저밀도 관리구역과 고밀도 관리구역으로 서로 떨어져 있는 정비구역을 단일 구역으로 지정해 사업을 추진하는 방식이다.

서울시는 2011년부터 성북2구역, 신월곡1구역의 결합개발을 추진하고 있다.

이에 따라 신월곡1구역은 기존 용적률 600%에 80%를 더한 680%로 개발된다.

성북2구역은 추가된 80% 중 48.5%에 해당하는 용적률에서 아파트를 분양받는 식으로 이익을 가져가기로 했다. 

신월곡1구역은 서울 성북구 하월곡동 88-142번지 일대를 가라킨다. 일명 미아리 텍사스라고도 한다.

지하 6층에서 지상 47층 2244세대가 조성된다. 롯데건설과 한화건설을 시공사로 2027년 준공할 예정을 잡고 있다.

◆ 성북1~3구역에 대한 현지 부동산 평가

성북1구역은 실거주 조건으로 매수할 수 있다. 매물이 별로 없으며 급매물은 더욱 안 나오는 편이다.

성북1구역과 3구역은 2021년 이후 많이 올랐지만 3구역이 1구역에 비해 싼 편이다. 3구역 내 실평수 24평 6억3천만 원 빌라와 비슷한 물건이 1구역에서는 7억5천~8억 원 정도다.

성북3구역은 2022년 공공재개발 공모에 탈락해도 토지거래허가로 묶일 가능성이 있기 때문에 갭투자를 하려면 그 전에 사야 한다. 갭투자에 필요한 금액은 2억 원 후반에서 3억 원 초반 사이다.

3구역이 공공재개발 후보지로 선정될 지는 미지수다. 이 때문에 구역 내 신축 공사 중인 곳도 꽤 있는 편이다.

성북2구역은 차질 없이 진행되고 있다. 사업시행인가 기다리는 단계지만 공사기간이 짧을 것으로 전망된다. 그래서 신월곡1구역에 비해 입주가 늦지도 않을 수 있다.

성북2구역의 프리미엄 가격은 4억 원 정도다. 지분쪼개기나 외부세력이 들어와 매매가를 올리는 일도 없다.

성북3구역은 단독으로 10억 원 넘는 물건이 대부분이다. 가장 싼 물건도 대지 18평짜리 단독주택이 7억 원일 정도다. 시유지에 무허가 단독주택이 5억 원짜리가 있는데 총 투자금은 엇비슷할 것으로 예상된다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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