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재건축부담금 완화에도 불만 여전, 서울 강남 재건축조합 집단행동 조짐

류수재 기자 rsj111@businesspost.co.kr 2022-10-04  11:32:59
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[비즈니스포스트] 국토교통부가 재건축부담금 개편안을 내놓았지만 재건축 조합들의 불만이 여전하다. 

특히 서울 강남 지역에서 재건축을 추진하는 조합들은 부담이 여전히 크다며 단체 행동도 불사하겠다는 태도를 보이고 있다. 일시적 2주택자 문제 등을 추가로 고려해 달라는 목소리도 나온다. 
 
재건축부담금 완화에도 불만 여전, 서울 강남 재건축조합 집단행동 조짐

▲ 정부가 재건축부담금 개편안을 내놨지만 실질적 체감 수준이 낮고 일시적 2주택자 소외 등의 문제가 발생할 수 있다는 불만의 목소리가 나오고 있다. 사진은 서울 강남 지역의 아파트.


4일 도시정비업계에 따르면 재건축부담금 완화 정책이 애초 기대에 미치지 못해 재건축을 통해 주택공급을 늘리겠다는 정부 정책의 효과가 떨어질 것이란 시선이 나온다. 

정부는 지난 9월29일 재건축부담금 개편안을 내놓았다. 

주요 내용을 살펴보면 재건축부담금 부과기준이 3천만 원에서 1억 원으로 높아지고 부과율구간이 기존 2천만 원에서 7천만 원으로 확대됐다. 준공시점까지 6년 이상 보유한 1세대1주택 장기보유자는 최대 50%까지 재건축부담금을 감면받는다. 

하지만 정부의 이번 개편안은 재건축 조합 눈높이를 충족하지는 못했다. 특히 서울 및 수도권 재건축 조합을 중심으로 재건축부담금 감면액이 크지 않다는 불만의 목소리가 커지고 있다.

정부가 '회심의 조처'를 내놨다고 하지만 도시정비업계는 재건축부담금 감면액이 최대 8500만 원에 그친다고 지적한다.

재건축부담금 개편안에서 새로 제시된 부과율은 초과이익 1억 이하 면제, 1억~1억7천만 원 10%, 1억7천만~2억4천만 원 20%, 2억4천만~3억1천만 원 30%, 3억1천만~3억8천만 40%, 3억8천만 원 초과 50%로 조정된다.

그런데 이런 조정으로 초과이익이 3억8천만 원을 넘는 재건축 조합은 최대 감면액이 8500만 원에 그친다.

이를테면 초과이익이 7억 원이라면 현재 기준으로 부담금은 3억1500만 원인데 개편안으로 다시 계산하면 2억3천만 원이 나와 결국 8500만 원 줄어든다. 누진세 계산하듯 단계적으로 부담금이 추가되는 계산 구조다. 초과이익이 10억 원이라도 부담금은 5억6500만 원에서 3억8천만 원으로 똑같이 8500만 원 줄어드는 결과가 나온다.
 
재건축부담금 완화에도 불만 여전, 서울 강남 재건축조합 집단행동 조짐

▲ 재건축 초과이익 구간에 따른 부담금 시뮬레이션. 재건축 초과이익이 3억8천만 원 이상이면 부담금 감면폭은 8500만 원 규모가 유지된다. <비즈니스포스트>

부담금 완화폭이 8500만 원으로 유지되는 것은 초과이익 3억8천만 원 이상이면 부담률 자체는 그대로이기 때문이다. 현재도 초과이익이 1억1천만 원 이상이면 부과율이 50%이다. 이번 개편에는 부담률 상한이 올라가고 구간이 넓어졌을 뿐 전체 구조는 그대로 유지됐다. 

이에 초과이익 규모가 상대적으로 작은 재건축 사업장은 혜택이 크지만 초과이익이 커질수록 체감효과는 낮아진다. 이에 서울 지역의 재건축 조합들의 불만이 수그러들지 않고 있는 셈이다. 

지난 3일 국토교통부 내놓은 모의 계산 결과 서울 지역은 부담금이 39%, 비수도권의 경우 84% 줄어드는 것으로 조사됐다. 비율로 보면 양쪽의 온도차가 크다. 

정부의 파격적 조처를 기대한 조합원들에게는 아쉬운 수준일 수 있다.

이에 재건축부담금이 높은 서울 지역에서는 단체행동에 관한 이야기도 흘러나오고 있다. 

전국재건축정비사업조합연대는 최근 국토교통부에 재건축부담금 제도가 합리적 수준으로 개선되지 않으면 단체행동에 나서겠다고 밝히기도 했다. 

이들의 불만이 집중된 지점은 '부과율 상한 50%'이다.

조합연대는 택지개발, 주택단지 조성 등으로 토지를 개발할 때 땅값 상승분의 일정액을 환수하는 개발이익환수제를 보면 20~25% 수준의 개발이익을 거둬 가는데 재건축사업에 적용하는 부과율이 이에 견줘 두배 수준이라고 주장한다.

또한 1세대1주택 장기보유자에 추가로 최대 50%를 감면해주는 방안도 보완이 필요하다는 주장이 나온다.

이번 정부의 개편안을 보면 1세대1주택자로서 해당 주택을 준공시점까지 6년 이상 보유하면 부담금을 10% 감면하고 10년 이상은 최대 50%까지 줄여준다. 다만 준공시점까지 1세대1주택자여야 하며 보유기간도 1세대1주택자로서 해당주택을 보유한 기간만 포함된다.

재건축 조합들은 이런 조건을 현실성이 떨어진다고 입을 모은다. 

재건축 조합원들은 새로 구입한 대체주택에 살면서 재건축이 끝나면 이를 팔고 새집으로 들어오려 하려는 경우가 많다. 이에 1세제1주택자 혜택을 제대로 받지 못하게 된다. 

이와 관련해 국토부는 일시적 2주택자 등을 고려해 법 개정안을 만들면서 다양한 의견을 듣겠다는 방침을 세웠다. 

재건축부담금 총액이 조합에 통보되면 조합원 개개인이 보유기간에 따라 부담금을 계산해야 한다는 문제도 제기하고 나섰다. 

이미희 성동구 장미아파트 재건축 조합장 겸 전국재건축정비사업조합연대 대표는 최근 언론매체를 통해 “적지 않은 금액을 국민들에게 밀어붙이면서 개인 부담금 계산까지 조합에 떠넘기고 있다”며 “국가도 개인별로 계산이 쉽지 않다는 점을 방증하는 것이 아니냐”고 말했다. 

조합들의 요구와 별도로 결국 국회에서 관련 법안이 통과돼야 하는데 야당의 동의가 필수적이라 쉽지 않을 것이라는 것이 중론이다. 

실제 정부와 여당이 올해에 한해 적용하기로 한 1세대1주택자에 대한 종합부동산세 특별공제(3억 원)는 더불어민주당의 반대로 무산될 공산이 크다. 사실상 민주당 반대로 논의조차 되지 못하고 있는 것으로 알려졌다. 

이에 국회에서 재건축부담금 감면 수준 논의과정을 지켜봐야한다는 의견이 높아지면서도 정부에서 재건축을 통해 주택공급을 늘리겠다는 정책이 실효성이 떨어질 수 있다는 지적이 고개를 들기 시작했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 언론매체를 통해 “재건축사업의 자금조달이나 금리 등의 조건이 불확실한 시점에 단순히 재건축부담금 제도를 이정도 완화했다고 해서 재건축사업이 크게 탄력 받을 것이라는 가능성은 크지 않다고 보는게 맞다”고 말했다. 류수재 기자

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