전셋값의 가파른 상승이 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증의 주택보증시장 과점체제 해체를 압박하고 있다.

28일 한국부동산원에 따르면 올해 4월까지 주택 전세금의 상승률은 2.19%다. 지난해 같은 기간의 상승률 0.79%와 비교하면 상승폭이 3배 가까이 늘어난 셈이다.
 

전셋값의 가파른 상승으로 전세금과 주택 매매가격의 차이가 좁혀지면서 갭투자 등을 활용한 대규모 임대사업자가 늘었고 이들로부터 전세금을 반환받지 못하는 피해사례도 증가했다.

전세금이 주택 매매가격을 넘어서는 일도 등장하는 등 전세금이 안전하게 보장되지 않는 상황도 늘었다.

전세금을 보호하기 위한 제도로 전세금 반환보증보험 제도가 2013년부터 마련돼 있다.

문제는 전세보증시장이 주택도시보증공사와 SGI서울보증 2곳의 과점체제라는 점이다. 주택도시보증공사는 공기업이고 SGI서울보증은 예금보험공사가 지분의 90%를 들고 있다.

공공의 영역에 있는 2곳이 별다른 경쟁 없이 주택보증시장을 과점하고 있는 만큼 보증료 산정의 적절성, 승인 거절 등 문제를 놓고 비판의 목소리가 나온다.

주택도시보증공사의 전세보증수수료율은 아파트 기준으로 최대 0.128%, SGI서울보증은 0.192%다. 

주택도시보증공사의 전세보증은 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하일 때만 이용 가능하다. 그 이상의 전세금을 보호받으려면 보증료가 1.5배 비싼 SGI서울보증의 보증을 이용할 수밖에 없다.

경쟁이 없는 시장인 만큼 적절한 보증료인지도 판단할 수 없는 데다 보증료를 아끼려 주택도시보증공사의 보증을 이용하려면 전세가를 낮추고 월세를 받는 반전세로 전환해야 하는 만큼 전세 공급에도 부정적 영향을 주고 있다.

전셋값의 상승에 따라 주택도시보증공사의 상한기준을 넘기거나 주택의 매매가를 넘겨 승인이 거절되는 사례가 늘어나는 점 역시 문제로 지적된다.

송언석 국민의힘 의원은 2020년 11월 주택도시보증공사의 전세보증과 관련해 “전셋값이 폭등하고 전세매물이 씨가 마른 상황에서 주택도시보증공사의 보증 거절사례가 속출하고 있다”며 “정부는 하루 빨리 전세시장 안정화대책을 내놓아야 한다”고 비판했다.

전셋값 상승은 보증사고 증가로 이어지면서 주택도시보증공사의 실적에도 부정적 영향을 주고 있다. 

지난해 기준 전세 관련 보증사고건수는 모두 2408건으로 2019년 1630건 보다 48%가 늘었다. 보증사고에 따른 구상채권의 규모도 2019년 2393억 원에서 2020년 4079억 원으로 증가했다.

대위변제들이 늘면서 주택도시보증공사의 영업이익은 2018년부터 2020년까지 6066억 원, 4847억 원, 3926억 원 등으로 지속적 하향세를 보이고 있다.

전세보증을 비롯해 분양보증 등 부동산 관련 보증시장의 독과점 문제는 해묵은 논쟁거리이기도 하다.

특히 분양보증시장에서는 건설업계가 꾸준히 민간 개방을 주장하면서 공정거래위원회가 2017년에 국토교통부와 분양보증시장의 개방에 합의하는 등 개선 움직임이 나타났다.

전세보증시장에서는 주택도시보증공사와 SGI서울보증 2곳만 참여가 허용됐으나 금융위원회가 지난해 7월 주택금융공사(HF)의 신규 시장 참여를 허용했다.

공정위는 6월21일까지 ‘보증산업 시장분석’ 연구용역의 입찰을 진행 중이기도 하다.

공정위는 입찰제안에서 “보증산업시장의 진입장벽은 지속적으로 완화돼 왔지만 시장규모 증가에도 불구하고 주택보증, 금융보증, 개인보증시장 등은 여전히 독과점이다”며 “이에 국내 보증시장의 현황, 진입장벽 등 규제, 해외사례 등을 분석해 진입장벽 완화 등 규제개선 방안을 검토하고자 한다”고 밝혔다. [비즈니스포스트 이상호 기자]