김철종 대신자산신탁 대표이사가 차입형 자산신탁업에 진출해 고수익 창출의 기반을 확보할까?

차입형 자산신탁업은 신탁회사의 책임으로 부동산 개발사업 등을 진행하기 때문에 위험이 크지만 그만큼 확보할 수 있는 수익이 커질 수 있는 장점이 있다.
 
정부의 주택공급 확대정책 등으로 앞으로 부동산경기가 개선될 것으로 전망되는데 신탁회사는 기회를 더 얻게 된다.

4일 대신자산신탁에 따르면 김 대표는 7월 금융당국의 규제가 풀리는 데 맞춰 차입형 자산신탁사업 진출을 준비하고 있다.

차입형 토지신탁은 신탁회사가 토지소유자로부터 토지를 받고 자금을 조달해 건물을 건축한 뒤 분양 또는 임대를 통해 발생한 수익을 토지소유자에게 돌려주는 신탁상품을 말한다.

부동산신탁회사가 부동산 개발사업의 모든 과정에 적극적으로 참여하고 사업비도 직접 조달하는 방식으로 진행된다.

대신자산신탁은 2019년 7월 대신증권의 100% 출자로 설립됐다. 설립 당시에 리스크 관리를 이유로 금융당국이 차입형 토지신탁시장 진출을 2년 동안 제한했는데 7월에 규제가 풀린다.

김 대표가 이번 규제 해제시점에 차입형 토지신탁사업에 진출하면 부동산경기 상승에 따른 수혜를 받을 것이라는 시선이 나온다.

차입형 토지신탁사업은 미분양의 위험도 부동산신탁사가 지기 때문에 주택분양 경기의 직접적 영향을 받는다.

주택산업연구원이 2020년 12월에 발표한 '2021년 주택시장 전망'에 따르면 입주자 모집공고를 할 수 있는 사업장의 분양시장은 호황을 이어갈 것으로 전망됐다. 

차입형 토지신탁은 대형건설사들이 주목하지 않는 지방 주거용 부동산개발사업에서 많이 이뤄지는데 최근 지방의 주택 미분양률이 낮아지고 있는 점도 차입형 토지신탁사업 환경에 유리한 부분이다.

국토교통부의 2021년 3월말 미분양주택현황에 따르면 지방의 미분양주택은 1만3750호로 2020년 3월(3만4102호)보다 59.7% 줄었다. 

차입형 토지신탁시장의 수탁고도 2019년에 잠시 주춤했던 것을 제외하고는 2014년 이후로 2020년까지 계속 증가하고 있다.

다른 부동산신탁회사들도 차입형 토지신탁사업에 관심을 두고 있는 것으로 전해졌다.

그동안 KB부동산신탁은 책임준공확약 관리형 토지신탁사업에 집중했고 교보자산신탁은 관리형 토지신탁을 주로 취급했는데 이 부동산신탁회사들도 차입형 토지신탁으로 눈을 돌리고 있다.

김 대표가 차입형 토지신탁 사업에 적극적으로 뛰어들어 시장 점유율을 확보한다면 높은 수익성을 기반으로 실적 개선세를 이어갈 수 있을 것으로 보인다.

차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 부담하는 위험이 큰 만큼 수수료율도 높기 때문이다.

차입형 토지신탁의 수수료율은 3.5~4%대로 다른 토지신탁들에 비해 높다. 책임준공확약 관리형 토지신탁의 수수료율은 1.5~2%, 관리형 토지신탁의 수수료율은 0.5% 안팎이다.

책임준공확약 관리형 토지신탁은 중소형 신탁사가 진입하기 쉬운 시장으로 경쟁이 치열해지고 있다. 기존에 2~2.5%였던 수수료율이 점차 낮아지는 추세다.

대신자산신탁은 2020년 영업이익 7억 원을 내며 설립 후 처음으로 흑자를 냈다.

김 대표는 2015년 대한토지신탁에 입사해 리스크본부장, 리츠본부장, 사업2본부장을 거친 뒤 2018년 대신증권으로 옮겼다. 대신증권에서 부동산신탁인가 추진단장을 맡아 대신자산신탁을 설립하는 데 기여했다. [비즈니스포스트 진선희 기자]