서울 노원구 상계주공아파트 6단지가 조건부로 재건축사업 승인을 받으면서 상계주공아파트의 재건축이 탄력을 받을 것이라는 기대감이 도시정비업계와 주민들 사이에서 커지고 있다. 

하지만 대다수의 단지가 기존 용적률이 높고 조합원 수가 많아 사업성이 낮기 때문에 원활한 사업 추진을 위해서는 공공재건축을 선택해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 
 

21일 도시정비업계에 따르면 상계주공아파트 재건축과 관련해 공공재건축을 선택할지를 두고 주민들의 의견은 여전히 엇갈리고 있다. 

최근 6단지가 1차 정밀안전진단을 조건부로 통과하면서 재건축사업을 향한 기대감이 커지고 있지만 안전진단을 통과하더라도 상계주공아파트의 사업성이 낮아 사업추진이 어려울 것이라는 시선도 지속적으로 나오고 있기 때문이다. 

현재 상계주공아파트는 16개 단지 가운데 공무원 임대 아파트인 15단지와 재건축사업을 끝낸 8단지(포레나 노원)를 제외하고 나머지 단지가 재건축사업을 추진하고 있다. 

5단지는 3월 정비구역 지정 고시가 이뤄졌으며 6단지는 20일 노원구청으로부터 1차 정밀안전진단 결과 D등급으로 조건부 재건축 판정을 받았다. 1·3·11·16단지는 현지 조사(예비안전진단)를 통과했다. 나머지 단지들도 줄줄이 예비안전진단을 신청해 놓고 있다.

이미 재건축을 마친 8단지와 정비구역 지정고시가 이뤄진 5단지는 기존 용적률이 상대적으로 낮아 사업성을 확보할 수 있는 단지들이다. 

8단지는 기존 용적률이 88%, 기존 가구 수가 830가구에 그쳤다. 층수도 5층에 불과했다. 5단지도 용적률이 93%, 기존 가구 수가 840가구밖에 되지 않고 층수 역시 5층에 불과했다. 

이 때문에 8단지는 용적률을 235%로 상향해 30층으로 재건축을 마쳤으며 5단지는 용적률을 299.73%로 상향해 지어진다.  

하지만 다른 단지들은 사정이 다르다. 

다른 단지들은 이미 용적률이 대부분 200%안팎을 보이고 있으며 4단지와 9단지는 용적률이 각각 205%, 207%에 이른다. 기존 가구 수도 대부분 2천 세대가 넘는 데다 층수도 15층이다.

최근 안전진단을 조건부로 통과한 6단지도 용적률이 195%이며 기존 가구 수는 2646가구, 층수는 15층이다. 

이 때문에 일부 주민들 사이에서는 분담금을 낮추기 위해 공공재건축을 선택하자는 목소리가 지속적으로 나오고 있다. 

일반재건축을 하면 용적율 300%까지 올릴 수 있지만 공공재건축을 통하면 용적률을 500%까지 올릴 수 있다.

또 조합설립을 할 필요가 없어 빠른 사업 시작이 가능하다. 일반재건축은 보통 안전진단 등을 통과해도 조합설립, 시공사 선정 등을 거치며 10년 이상 걸리지만 공공재건축은 시간을 훨씬 단축할 수 있다. 

하지만 공공재건축으로 용적률을 크게 상향한다고 하더라도 크게 실익이 없을 것이라는 반발도 만만치 않다. 

공공재건축을 통해 용적률을 500%로 높인다고 해도 그 가운데 125%를 임대아파트로 정부에 무상으로 제공해야 하고 나머지 125% 역시 분양가상한제를 적용해 일반분양해야 하기 때문이다. 

결국 조합원들이 혜택을 받을 수 있는 용적률은 50%에 불과해 실질적 이득이 적다는 것이다. 

또 임대주택이 많이 들어오면 중장기적으로 아파트값에 악영향을 끼칠 것이라고 보는 시선도 많다. 

부동산업계 한 전문가는 "공공재건축으로 진행되면 고밀도로 재건축할 수 있기 때문에 조합원 분담금은 일반재개발보다는 줄어들 것"이라면서도 "임대주택이 다수 들어오고 고밀도로 지어지면 장기적으로는 집값이 많이 상승할 수 없을 것이라는 시선이 주민들 사이에서 많아 공공재건축을 선택하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 

정부는 지난해 8.4부동산대책을 통해 공공재건축정책을 발표했다. 공공재건축을 통하면 용적률을 500%까지 올려주고 종상향을 통해서 최고 50층까지 건설할 수 있게 되며 조합도 설립하지 않아도 된다. [비즈니스포스트 김지효 기자]