부동산 재테크의 핵심은 ‘임대료가 오를 건물’에 투자해야 한다는 점이다.

하지만 많은 사람들이 이를 간과하거나 무시하고 있다.

유동인구가 늘어나고, 공급보다 수요가 많은 지역의 임대료가 오른다는 사실만 기억해 잘 투자하면 현금을 만들고 자산가치를 높이는데 도움을 받을 수 있다.

◆ 임대료가 오르는 지역은?

임대료가 오르는 건물에 투자하려면 어느 지역의 임대료가 오르는지 특징부터 알아야 한다.

우선 수요와 비교해 공급이 적어야 한다. 신축빌라의 공급계획을 알아보는 것이 중요하다.

유동인구가 계속 늘어나는지도 살펴봐야 한다. 상권이 확장하고 있는지, 소비성향이 강한 젊은층의 방문이 잦은 곳인지를 알아봐야 한다.

대중교통망 확충이 유동인구 증가의 핵심 요인이다. 광역급행철도(GTX)나 지하철의 건설계획을 미리 알아보는 것이 중요하다.

대중교통망이 늘어나면 백화점이나 할인마트, 병원 등 인구집중 유발시설을 유치하는 데도 수월하다.

대규모 개발계획이 세워진 곳이나 재정비촉진지구 인근이 투자하기 유망하다고 볼 수 있다. ‘서울 2030 플랜’을 보면 3도심 가운데 하나인 영등포와 용산 등의 개발이 활발해질 가능성이 높다.

◆ 현재 수익률보다 미래 수익률이 중요하다

현재 수익률만 보고 투자하면 향후에 가격이 하락하는 등 애물단지가 될 수 있다. 미래 수익률을 잘 따져야 하는 이유다.

저평가되거나 고평가된 매물을 분석하는 방법부터 배워야 한다.

예를 들면 시장환원율(기대수익률)이 5%인 지역의 임대수익률이 5% 이상이면 저평가되어있다고 볼 수 있다. 반대로 5% 이하면 고평가된 매물이다.

임대수익률은 1년 임대료에서 영업손실금(임대료의 10%)를 제외한 값을 자기자본금(투자금)으로 나눈 뒤 100을 곱해 구한다.

임대수익률로 물건의 가치를 평가하는 방법은 1년 임대료를 시장환원율로 나누는 것이다. 예를 들어 1년 임대료가 2400만 원인 매물의 시장 환원율이 5%라면 적정가치가 4억8천만 원이라고 볼 수 있다.

하지만 현재 수익률보다 미래 수익률이 더욱 중요하다.

현재 수익률이 낮은 매물은 거품이 끼어 있지만 미래 가치가 좋을 가능성이 큰 반면 현재 수익률이 높은 매물은 거품이 끼진 않았지만 미래 가치가 좋지 않을 확률이 있다. 환금성이 떨어지고 자산가치 상승여력이 부족하다는 얘기다.

◆ 자산가치 상승에 투자해야

임대료가 오르는 매물은 대부분 자산가치 상승으로 이어진다.

예를 들어 매입 당시 연간 임대료 2400만 원을 받을 수 있는 매물을 6억 원에 샀다면 임대수익률은 4%다. 임대료가 3천만 원으로 상승한다면 임대수익률은 5%로 늘어난다.

하지만 시장환원율이 4%로 유지되고 있다고 가정하면 내가 투자한 매물의 가치는 7억5천만 원(3천만 원/4%)이 된다. 매입시기와 비교할 때 1억5천만 원의 시세 차익을 보는 것이다.

아파트는 실거주 부동산이라 임대수익률이 낮고 거품이 많아 정확한 가격이라고 보기 어렵다.

따라서 아파트의 자산가치 상승 역시 거품이고 불안하다는 부동산 전문가들의 주장들이 존재하다.

하지만 임대수익률은 스스로 올릴 수 있다는 특징이 있다.

리모델링이나 철거 후 신축, 개성 있는 인테리어, 지역에 맞는 업종 전환 등으로 임대수익률이 자연스럽게 상승하기도 한다.

임대수익률을 올리면 매매가가 상승하게 된다는 점에서 충분히 투자할만한 매력을 지닌다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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