한국토지주택공사(LH)가 사업성 좋은 보상용 토지와 안정적 배당이 가능한 대토보상 리츠를 통해 3기 신도시의 대토보상 활성화에 힘을 싣고 있다. 

대토보상은 택지 개발지역의 원주민에게 보상금 대신 사업 시행으로 조성된 토지로 보상하는 제도를 말한다. 
 

1일 토지주택공사에 따르면 3기 신도시지역의 대토보상 비중을 끌어올리기 위한 수단으로서 개별 지역의 특성에 맞춰 미래가치가 높을 것으로 예상되는 용지를 대토보상용 토지로 지정하는 방안을 적극적으로 검토하고 있다. 

토지주택공사가 보상을 현금으로 지급하는 대신에 원주민에게 주택용지나 상업용지, 기타용지의 지분을 보상용 토지로 주는 사례를 크게 늘리겠다는 것이다.

대토보상은 2007년 도입됐지만 2014년까지 공공주택 기준으로 매해 전체 토지보상의 3%를 넘어서지 못했다.

그러나 수도권을 비롯한 택지 개발지역의 미래가치에 주목하는 사람들이 늘어나면서 전체 토지보상에서 대토보상의 비중도 2018년 기준 29%까지 높아졌다. 

토지주택공사는 수서역세권과 성남 복정1 등의 공공주택 개발사업을 추진하면서 대토보상 활성화에 성과를 거뒀다. 

개별 개발지구의 특성에 맞는 용지를 대토보상용 토지로 삼아 신청자들에게 배분하면서 사업성을 보장하는 방식을 이용했다. 

토지주택공사는 수서역세권의 대토보상용 용지를 업무시설용지 중심으로 배분했다. 수서역세권이 서울 동남권에 있으며 주거와 사무시설 등의 복합개발이 이뤄지는 점을 고려했다. 

성남 복정1지구 사업대상으로는 수요가 많은 공동주택용지를 대토보상용 용지로 내놓았다. 이 지구는 서울로 접근하기 쉬워 입지조건이 좋은 곳으로 꼽힌다.

두 지역의 전체 토지보상계약에서 대토보상의 비율을 살펴보면 수서역세권은 66%, 성남 복정1은 44%에 이른다. 

토지주택공사 관계자는 “3기 신도시를 놓고도 원주민들의 선호도가 높은 용지 중심으로 대토보상을 하는 방안을 검토하고 있다”며 “세부사항은 국토교통부의 ‘주민 보상과 재정착 지원방안’ 등을 통해 7월 안에 구체화될 것”이라고 말했다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 비즈니스포스트와 통화에서 “토지보상금이 도심으로 쏠리는 점을 방지하면서 대토보상의 비중을 높일 수 있다는 점에서 3기 신도시에서도 대토보상용 토지의 사업성을 높인다면 좋은 선택이 될 것”이라고 말했다.

토지주택공사는 대토보상 리츠(부동산투자회사)를 통해 대토보상을 받은 사람들의 이익을 안정적으로 보장하는 방안도 대토보상 활성화방안으로 추진하고 있다. 

대토보상 리츠는 원주민 여럿이 대토보상으로 받은 토지의 소유권을 묶어 리츠에 맡기는 방식으로 진행된다. 토지주택공사는 대토보상 리츠의 자산관리회사로서 토지 전체를 공동주택이나 상업시설 등으로 개발한 뒤 이에 따른 이익을 원주민들에게 배당한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “토지주택공사가 대토보상용 토지로 사업성이 괜찮은 용지를 나눠준다면 향후 대토보상 리츠가 개발이익을 안정적으로 배당할 가능성도 높아지는 셈”이라며 “대토보상 리츠가 잘 운영된다면 대토보상 활성화에 도움이 될 수 있다”고 말했다. 

다만 토지주택공사도 대토보상 리츠를 직접 운영한 경험이 많지 않다. 3월에 경기도 이천 중리지구에서 대토보상리츠를 처음 설립했다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대토보상 리츠를 통한 대토보상 활성화 여부는 아직 판단하기 힘들다”며 “3기 신도시와 관련해서도 토지주택공사가 공공성과 대토보상을 받은 원주민들을 위한 개발이익 추구 사이에서 균형을 어떻게 잡을지가 관건이 될 것”이라고 말했다.

토지주택공사는 11월 인천 계양지구의 토지보상을 시작할 방침을 세웠다. 나머지 3기 신도시 지역의 토지보상 목표시기를 살펴보면 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천은 2020년 말, 고양 창릉과 부천 대장은 2021년 하반기다. [비즈니스포스트 이규연 기자]