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[채널Who] 서울 방배동 재건축 상세분석, 침체기는 좋은 부동산 살 기회

장인석 jis1029@naver.com 2023-01-13  08:30:00
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[비즈니스포스트 채널Who] 지난 영상에 이어서 서울 방배동 부동산을 분석해보도록 하겠다.

방배동에는 아직까지 재건축이 많이 진행되고 있으면서 투자가치가 높은 물건이 많다.

부동산 시장이 소강상태라고 해서 부동산을 향한 관심을 놓으면 안 된다. 언제라도 다시 시장이 뜨거워질 수 있기 때문에 이런 침체기는 오히려 좋은 물건을 잘 구입할 수 있는 기회가 될 수 있다. 

◆ 방배 7, 14, 15구역

방배 14구역은 방배동 975-35번지 일대로 면적은 2만7483㎡다. 분류는 제1, 2종 일반주거지역이며 조합원은 240명이다. 방배 5구역과 방배 15구역 옆에 위치하고 있다.

용적률은 229.98%, 15층 10개 동 487세대로 구성돼 있으며 그 가운데 공공임대는 38세대다. 시공사는 롯데건설이다. 

2016년 9월에 정비계획 및 정비구역 변경을 신청했으며 2017년 6월에 사업시행인가를 받고 시공사를 선정했다. 2017년 12월에 관리처분인가를 받고 2022년 9월에 이주가 완료됐으며 기존 건물은 2023년에 철거된다.

블로그에 15억4천만 원의 매물이 나와있다. 권리가격은 4억4천만 원이기 때문에 프리미엄이 11억 원정도 붙어있는 셈이다. 초기 투자금액은 9억4천만 원, 총투자금액은 20억5천만 원으로 예상된다. 

방배 7구역은 2종 일반주거지역으로 조합원은 113명이다. 내방역에 인접한 역세권이고 용적률은 221.19%, 15층 6개 동 316세대로 구성돼있다. 정비구역 지정은 2012년 7월, 조합설립인가는 2021년 1월이다. 

현지 부동산에 따르면 이 지역에는 큰 단독주택이 많이 있다. 다세대주택도 덩치가 큰 것이 많고 시간도 많이 걸릴 것으로 예상되기 때문에 다른 구역과 비교해 투자자들의 발길이 뜸한 편이다. 

현재 건축 심의 준비 단계에 있기 때문에 곧 사업시행 인가를 받을 수 있을 것으로 예상된다.

방배 15구역은 방배동 5283번지 일대에 위치하며 면적은 8만4934㎡다. 1종, 2종 일반주거지역이 함께 있다. 방배 14구역과 이수 중학교에 인접해있으며 왼쪽에는 이수역과 사당역이 있다. 

용적률은 239.08%, 25층 19개 동 1688세대로 구성돼 있으며 임대는 310세대다. 2011년 10월에 정비예정구역으로 지정이 됐지만 정비구역 지정은 2022년 9월에 완료됐다. 

500m 이내에 사당역과 이수역이 위치한 역세권으로 현지 부동산에 따르면 방배동 다른 구역과 비교해 아직 싼 편이지만 초기투자비용이 10억 원 이상은 필요하다 .

아직 조합설립 인가를 받지 못했기 때문에 과연 조합설립이 가능한지 현지에 가서 한 번 확인하는 것이 필요하다.

◆ 서울에서 가장 입지가 좋은 모아타운 후보지 

방배동에는 모아타운 후보지도 있다. 모아타운은 가로주택 정비사업이 여러개가 모여 있는 것을 뜻한다. 위치는 방배동 977번지 일대다. 면적은 1만6916㎡, 방배 14구역 바로 오른쪽에 있다.

위치가 좋기 때문에 방배 5구역과 방배 14구역이 재건축되면 함께 시너지 효과를 낼 수 있을 것으로 보인다. 

2022년 1월에 모아타운 후보지로 지정이 됐으며 현재 서울시에 있는 모아타운 후보지 가운데는 최고의 입지로 알려져있다. 

방배역 3번 출구에서 도보 7분 거리이며 이수중학교도 근처에 있다. 

현지 부동산에 따르면 이 곳은 3개 구역으로 나뉘어서 동의서를 받고 있다. 구역에 따라 노후도 차이가 있긴 하지만 2023년 말까지 조합을 설립하는 것을 목표로 두고 있다. 

다만 부지 면적이 작은데 세대 수는 많기 떄문에 일반분양이 많지 않을 것이므로 투자 실익이 크지 않을 것이라는 의견도 있다. 

실투자금은 6억 원 정도로 예상되며 다른 재건축 구역과 비교하면 적은 편이다. 현재 나와있는 매물은 10억 원짜리가 있다. 전세는 3억7천만 원이다. 

◆ 현재 재건축을 추진하고 있는 방배동 구축단지들

이 외에도 현재 재건축을 추진하고 있는 방배동 구축 단지들은 많이 있다. 대표적 아파트는 방배동 신동아아파트(방배동 988-1번지)다. 

면적은 3만442㎡이며 현재 6개 동 493세대가 35층 7개 동 843세대로 바뀐다. 2020년 12월에 조합설립 인가를 받았으며 2022년 7월에 사업시행 인가를 받았다.

방배 삼익아파트(방배동 1018-1번지)도 있다. 면적은 2만9470㎡이며 현재 5개 동 476세대가 27층 8개 동 707세대로 바뀐다. 2021년 12월에 관리처분 인가를 받았으며 2022년 11월 이주가 완료됐다.  

방배임광 1,2차아파트도 있다. 면적은 3만3024㎡이며 6개 동 418세대가 28층 8개 동 865세대로 바뀐다. 2019년에 정비구역으로 지정됐다.

방배임광 3차아파트의 면적은 1만1659.8㎡다. 10층 4개 동 316세대로 구성돼있으며 2021년 5월에 안전진단을 신청했다.

방배 신삼호아파트는 방배동 725번지 일대에 있다. 4만4106㎡에 6개 동 481세대가 위치해있으며 재건축이 완료되면 32층 857세대로 바뀐다. 2019년 3월에 조합설립인가를 받았다.

방배 삼호아파트는 방배본동 771-1번지에 위치해있다. 면적은 4만995㎡이며 10개 동 808세대로 구성돼있다. 2021년 10월에 추진위원회 변경이 승인됐다.

현지 부동산에 따르면 방배역 인근, 신동아아파트를 비롯해 조합이 설립된 재건축 단지는 매물이 잘 안 나온다.

급매물로 가격을 낮춰서 내놓는 경우도 많지 않다. 신동아파트는 30평대 호가가 25억 원, 40평대는 35억 원 정도인데 찾는 사람이 많지 않다. 이주가 완료된 삼익아파트 역시 사정은 비슷하다.

삼호아파트 인근의 현지 부동산들은 삼호아파트 재건축조합 설립에 1~2년 정도가 소요될 것으로 보고 있다. 

30평대 판매가가 21억 원에서 25억 원 정도로 형성돼있으며 43평 급매로 21억 원에 나와있는 것이 가장 싼 물건이다. 구축이기 때문에 전세가격은 9억 전후로 낮은 편이라 갭은 13억~15억 원 정도로 크다. 

방배역 주변 아파트 시세를 살펴보겠다. 

방배 아트자이는 2018년 10월에 입주한 곳이고 5개 동 353세대로 구성돼있다. 59㎡ 타입의 호가는 17억5천만 원에서 20억 원 정도, 실거래 가격은 2021년 3월에 거래된 17억2천만 원이다. 

84㎡타입의 호가는 24~25억 원, 실거래 가격은 2022년 11월에 거래된 24억7500만 원이다.

방배 경남아파트를 재건축한 방배 그랑자이는 2021년 7월에 입주가 시작됐다. 8개 동 758세대로 구성돼있다.

84㎡타입 호가가 27억 원에서 30억 원, 실거래 금액은 2022년 6월에 거래된 29억5천만 원이다.

대우 효령아파트는 1992년 11월에 입주가 시작된 아파트로 5개 동 364세대로 구성돼있다. 84㎡타입의 호가는 18억5천만 원에서 19억5천만 원 정도이며 실거래 가격은 2020년 4월에 거래된 19억8천만 원이다. 

◆ 가로주택정비사업을 추진하고 있는 방배동 투자처

방배동에는 가로주택정비사업을 추진하는 곳도 있다. 방배동 757-3번지 일대로 면적은 4820㎡, 지상 35층 119가구로 재건축되며 시공사는 현대건설이다.

방배동 977번지 일원은 7층 3개 동, 78세대로 진행된다. 2020년 12월에 조합설립인가를 받았다. 

대진빌라도 가로주택정비사업을 추진하고 있는데 위치는 방배동 911-29번지다. 2021년 8월에 사업시행 인가를 받았다. 

방배동 562-1번지 일원은 2개 동 95세대가 13층 4개 동 112세대로 바뀐다. 2022년 5월 사전 심의를 받았다. 

방배동 980-57번지는 현재 4개 동 22세대를 7층 1개 동 24세대로 바꾼다. 2020년 12월 조합설립인가를 받았다.

방배역 인근 부동산에 따르면 가로주택정비사업 매물이 투자 가치면에서 더 낫다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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