주택도시보증공사가 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축단지의 분양보증 심사를 시작했다.

다만 주택도시보증공사와 둔촌주공 재건축조합이 사전협의에서 일반분양가를 둘러싼 의견차이를 좁히지 못했던 점을 고려하면 분양보증 신청이 받아들여질지 여부는 불확실하다.  
 
주택도시보증공사 관계자는 13일 “둔촌주공 재건축단지의 분양보증 신청서가 접수됐다”며 “향후 최대 2주 정도의 심사를 거쳐 분양보증 여부가 결정된다”고 말했다. 

분양보증은 건설사업자의 파산 등으로 분양계약이 이행되지 못하면 주택도시보증공사에서 분양 이행이나 분양대금 환급을 책임지는 제도를 말한다. 

둔촌주공 재건축조합이 착공시기에 입주자를 모집하는 선분양을 하려면 주택도시보증공사의 분양보증을 받아야 한다. 이를 통해 주택도시보증공사는 일반분양가를 간접적으로 통제한다.

둔촌주공 재건축조합이 일반분양가를 얼마로 산정해 분양보증을 신청했는지는 공개되지 않았지만 주택도시보증공사의 의견만큼 분양가를 낮췄을 가능성은 높지 않아 보인다.  

둔촌주공 재건축조합은 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3550만 원으로 계획했다. 역대 최대 규모의 재건축인 데다 인근 아파트 시세가 4천만~5천만 원대인 점을 고려했다.

반면 주택도시보증공사에서는 고분양가 심사기준에 따른 일반분양가로 3.3㎡당 평균 2970만 원을 제시한 것으로 알려졌다. 양측의 가격차는 580만 원에 이른다.

둔촌주공 재건축조합원 상당수가 비용문제를 고려하면 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3550만 원만큼 받아야 한다는 태도를 보이는 것으로도 파악됐다.  

둔촌주공 일반분양가가 3.3㎡당 평균 2970만 원으로 결정되면 조합원들의 부담금이 3.3㎡당 평균 3550만 원일 때보다 가구당 1억 원 정도 추가될 것으로 추산된다. 

주택도시보증공사가 심사기준에 맞춰 산정한 일반분양가보다 많이 높은 수준의 신청을 받아들일 가능성도 높지 않아 보인다.   

앞으로 서울 은평구 수색7구역과 강남구 개포주공1단지 등 다른 재건축단지에서 신청한 분양보증을 심사할 때 둔촌주공 재건축단지가 선례로 남을 수도 있다. 

주택도시보증공사는 서울 등 고분양가 관리지역의 분양보증을 심사할 때 일반분양가 상한기준을 인근 아파트단지의 최대 105%로 잡고 세부 입지조건 등을 가중치로 반영하고 있다.

서울 강동구에서 가장 최근에 분양된 고덕자이 일반분양가는 3.3㎡당 평균 2445만 원이다. 여기에 가중치를 적용한 일반분양가의 최대 상한선은 3천만 원 안팎으로 추산된다. 

주택도시보증공사가 분양보증을 거부하면 둔촌주공 재건축조합은 대의원회나 관리처분계획 변경 총회 등을 통해 일반분양가를 바꿀 수 있다. 

그러나 대의원회를 통한 일반분양가 조정폭은 전체 부담금의 10% 정도밖에 되지 않는다. 조정폭을 키우려면 관리처분계획 변경총회를 열어야 하는데 이 과정에 1개월 이상 시간이 걸린다.

그렇게 되면 둔촌주공 재건축단지는 분양가상한제 적용을 피하기 힘들어진다. 둔촌주공 재건축조합이 4월28일 전에 입주자 모집공고를 내지 못하면 분양가 상한제가 적용된다. 

분양가 상한제는 일정 표준건축비와 택지비(감정가격)에 가산비를 더해 산정한 분양가격 이하로만 아파트를 분양할 수 있는 제도를 말한다. 그만큼 일반분양가도 낮아질 수밖에 없다. 

둔촌주공 재건축조합 안에서는 주택도시보증공사에서 분양보증을 거부하면 후분양을 하자는 목소리도 나온다. 후분양은 주택건설이 80% 이상 진행됐을 때 분양하는 방식이다.  

후분양에도 분양가 상한제가 적용되지만 주택도시보증공사의 분양보증 심사는 받지 않는다. 분양가격을 산정할 때 공사 기간의 공시지가 상승분이 택지비에 반영되는 장점도 있다.
 
그러나 후분양은 공사기간이 길어질수록 공사비 조달에 들어가는 금융비용 부담도 크게 늘어난다. 공사기간에 부동산정책이나 시장환경의 변화도 변수가 될 수 있다. 

건설업계 관계자는 “둔촌주공 재건축조합과 주택도시보증공사에서 제시했던 일반분양가 차이가 상당해 절충점이 나올지는 불확실하다”며 “기존에도 후분양 사례가 많지 않았던 점을 고려하면 후분양도 쉽게 고를 수 있는 선택은 아닐 것”이라고 말했다. [비즈니스포스트 이규연 기자]