국토교통부가 강도 높은 주택공급대책을 내놨다.

국토부는 4일 2025년까지 공공 주도로 전국에 83만6천 가구의 주택을 공급하겠다고 발표했다.
 
주택공급의 속도를 높이기 위해 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 시행을 통해 사업을 주도한다. 

하지만 국토부는 대규모의 주택공급이 이뤄지는 만큼 민간 건설사도 활발한 설계, 시공 참여를 통해 수익을 낼 기회가 열려 있다고 밝혔다.

개발에 활용될 부지는 대부분 소유주의 현물 선납을 통해 확보할 것으로 예상돼 한국토지주택공사, 서울주택도시공사의 토지구입 부담도 크지 않을 것으로 예상했다.   

다음은 국토부가 마련한 이번 공급대책 관련 일문일답이다. 

- 그동안 공급이 충분하다고 했는데 이번 대책을 발표하는 이유는 무엇인가?

“그동안 공급 기반 확충에도 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하는 것에는 한계가 있었다. 실수요 보호와 투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서 도심 안의 우수 입지에 부담 가능한 가격으로 품질 좋은 주택을 충분히 공급하기 위해 이번 대책을 발표했다.”

- 그동안 획기적 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는?

“이미 12·16대책, 5·6대책, 8·4공급대책 등을 통해 도심 안의 유휴부지를 활용하는 공급방안을 제시했다. 다만 이 공급방안들은 국·공유지 활용에 초점이 맞춰지고 역세권, 준공업지역 활용은 시범사업 성격으로 추진됐다. 이번 대책은 현재의 이례적 초저금리와 가구 분화상황에서 시장과열을 안정시키고 도심공급을 대폭 확대하기 위해 마련된 특단의 대책이다.

- 기존 공급 정책과 다른 점은?

“취약계층 보호를 전제로 주택공급의 책임자 역할을 대폭 강화했다. 공공 주도의 개발절차로 사업을 신속히 진행할 수 있으며 토지주에게 충분한 인센티브를 제공하면서도 개발이익 공유를 통해 세입자·상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등이 가능한 것이 특징이다.”

- 민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고 공공이 나서는 이유는?

“정비사업은 도시계획과 주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 그동안 소유주 중심의 조합 방식으로 진행되면서 개발이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자대상으로 활용됐다. 투기수요 유입에 따른 집값 상승 우려, 개발이익 환수수단 부재로 지난 20년 동안 어느 정부도 근본적 공급 확대방안을 마련하지 못했다.”

- 수용 방식의 사업 추진은 사유재산을 지나치게 침해하는 것 아닌가?

“토지주 등이 사업을 제안하고 높은 수준의 주민동의율(주민 2/3, 면적 1/2)을 충족하는 경우에만 공공이 시행한다. 또 기존 택지 사업은 수용할 때 동의 요건을 따로 규정하지 않았지만 이번에는 도심 안의 사업임을 고려해 동의 요건을 도입했다. 수용 방식의 패스트트랙사업 추진을 원하지 않으면 기존 방식의 사업 추진도 가능하다.”

- 물량이 실제 공급되기까지 긴 시간이 소요되는데 현재의 과열된 시장상황에 대응하기 어려운 것 아닌가?

“시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 주택을 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가상한제가 적용되는 저렴한 신규청약을 받을 것으로 기대한다.”

- 개발사업으로 집값 상승이 우려되는데?

“개발 기대감이 형성되면 단기적 가격 상승을 우려할 수 있다. 그러나 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산이 신규 매입 계약을 체결하거나 지분 쪼개기를 하면 우선 공급권을 부여하지 않고 현금으로 청산할 것이다. 시장상황을 면밀히 모니터링해서 과열 우려가 나타나면 토지거래허가구역으로 지정하거나 개발 대상 지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것이다.”

- 다수 개발사업의 동시 추진에 따른 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중되지 않을까?

“제도 초기에는 사업지별 이주시기를 조정하고 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환정비를 시행할 계획을 세웠다. 제도 정착기에는 개발사업 사이 순차연계를 통한 임시 거주지를 마련한다.”

- 도심 내 공급물량 실현 가능성을 높이기 위해 토지주 동의를 촉진할 방안은 있나?

“이번 대책을 통한 물량의 50% 이상은 정비사업과 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 도심 안의 가용부지 활용을 통해 공급한다. 정비사업은 종전 방식보다 조합원에게 추가 수익을 보장하고 사업 불확실성을 줄이는 등 다양한 참여 유인 방안이 포함됐다.”

- 규제완화로 개발이익이 사유화되는 것은 아닌가?

“개발이익은 토지 등 소유자에게 적정한 수익을 보장한다. 나머지는 세입자 보호, 공공임대·공공자가 공급, 생활인프라 확충, 사업성 낮은 구역 등에 재투자한다. 토지 등 소유자로 구성된 조합이 사업 시행자가 돼 개발이익을 독점하는 기존의 정비사업과는 다르다. 또 공공이 민간과 공동으로 시행할 때도 민간사업자는 민간 출자 비율 제한, 수익률 제한 등을 통해 제한된 수익만 허용한다.”

- 민간건설사·디벨로퍼는 어떤 역할을 담당하나?

“이번 대책에 따라 압도적 물량의 주택이 공급될 것이기 때문에 민간건설사와 디벨로퍼의 사업기회가 확대된다고 볼 수 있다. 특히 종전의 공공주도사업과 달리 이번 대책에는 다양한 민간 참여방안을 포함했다. 민간기업은 저개발된 도심 안의 우수 입지를 발굴해 사업을 제안할 수 있으며 설계·시공에 참여할 수도 있다. 특히 새로 도입되는 소규모 재개발, 소규모 주택 정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행되는 만큼 앞으로 활발한 민간 참여가 기대된다.”

- 공공주도 개발사업에 따라 강화되는 원주민·세입자 보호방안은?

“토지 소유자에게 신축 아파트 우선 공급권을 부여해 재정착을 유도할 것이다. 장래 부담할 신축 아파트값을 기존 소유 자산으로 현물 선납한 뒤 정산하는 방식(양도세 비과세)을 도입한다. 개발비용 부담능력이 없는 실거주자에게는 공공 자가주택을 공급하고 다가구·다세대로 전세금 반환 부담 높은 집주인에는 대출지원 등 맞춤형 지원도 병행한다.”

- 공공임대주택 공급이 후퇴할 우려가 있는데?

“이번 대책은 시장에 내 집 마련을 원하는 수요자가 많은 점을 고려해 공공분양이 중심이지만 공공임대주택도 공공자가주택과 혼합해 공급한다. 추가되는 용적률을 통해 종전 가구 수 대비 1.5배(재개발은 1.3배) 주택 증가를 보장해 임대주택 공급총량은 기존 공급방식보다 증가할 것으로 전망된다.”

- 각종 신규사업 도입으로 난개발이 발생할 우려는 없나?

“이번 대책을 통해 발표된 새로운 사업구조는 모두 국토부나 지자체가 지구를 지정해 공공이 직접 시행하거나 계획 아래 민간사업이 활성화될 수 있도록 지원하는 구조라 난개발 예방이 가능하다.”

- 신규 주택공급이 늘어나 공공시행사인 한국토지주택공사나 서울주택도시공사의 부채가 늘어 부담이 커지는 것 아닌가?

“이번 공급모델에서는 사업에 동의하는 토지 등 소유자는 현물 선납을 하고 새로 공급되는 아파트를 우선 분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 다른 사업과 비교했을 때 적을 것으로 판단한다. 세입자·상인 보호, 수용 보상 등을 위해 초기 사업비가 필요하지만 분양수익 등을 통해 보전할 수 있어 공기업이 지게 되는 부채 부담은 크지 않을 것이다.”

- 도시계획 권한은 지자체 소관인데 서울시와 협력 방안은?

“이번 대책에서 제시된 사업은 전반에 지방자치단체가 참여하도록 설계돼 지자체의 도시계획 권한은 충분히 보호된다. 서울시와 협력해 대책을 마련했으며 대책 발표 이후에도 서울시와 긴밀히 공조해 사업성과를 조기에 가시화하겠다.”

- 수도권에 주로 주택이 공급되는데 비수도권의 특별대책은 무엇인가?

“이번 대책은 수도권지역 주택공급에 역점을 뒀다. 서울을 비롯한 수도권지역에서 주택공급 부족 우려로 발생하는 불안심리 확산을 극복하기 위해서다. 다만 그동안 서울이나 수도권지역에 한정해 시행했던 다양한 주택공급방안을 5대 광역시 중심으로 시행해 22만 호의 주택을 공급한다. 또 추후 발표할 주거뉴딜 구상에서는 주택과 사회서비스, 혁신공간, 일자리를 연계한 다기능 임대주택을 주로 비수도권지역에 공급하겠다.” [비즈니스포스트 감병근 기자]