[비즈니스포스트] 일부 지방자치단체들이 연내 수 억 원의 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 부담금을 부과하겠다고 밝히면서, 시장에 혼선이 빚어지고 있다.

재초환 부담금 대상인 입주 아파트 단지에선 부담금 불확실성으로 매매 이중가격이 형성되고 있고, 재건축 조합들은 부담금 부과시 소송에 나서겠다며 거세게 반발하고 있다.

25일 부동산 업계 취재를 종합하면 대표적으로 서울 서초구가 강남권 재초환 1호 단지인 ‘반포현대(현 반포 센트레빌아스테리움)’에 올해 말까지 부담금을 부과하겠다는 입장이다.

반포현대는 2021년 7월30일 입주가 시작됐으며, 준공이 5년을 넘었다. 서초구는 재건축에 관한 개발이익환수법에 따라 준공 후 5년과 부과기간 5개월 등 5년 5개월이 지나면 부담금 자체를 부과할 수 없기 때문에 연내 서둘러 부과금을 통보하겠다는 계획이다.

다른 지자체들도 서초구처럼 재초환 부담금 징수에 나설 경우, 전국의 부담금 부과 예정 단지는 60곳이 넘을 것으로 추산된다. 이 가운데 서울에만 46개 단지가 몰려 있다.

재초환 부담금은 2024년 3월27일 부과 시점을 조합설립인가 시점으로 늦추는 등의 개발이익환수법 개정에 따라 지자체장이 준공 후 5개월 내 산정해 조합에 통보하도록 규정됐다. 하지만 실제 부과가 이뤄진 아파트 단지는 아직 없다. 

윤석열 정부 시절, 국토부가 공식적으로 재건축 초과이익환수 부담금 폐지를 추진했기 때문이다.

하지만 이재명 정부 출범 이후 분위기가 바뀌고 있다.

서초구는 현재 반포현대 외에 반포3주구(래미안트리니원), 신반포 21차(오티에르 반포), 신반포 18차 337동(오티에르 신반포), 신성빌라 재건축 단지 등에 대한 부담금 산정 절차를 진행하고 있다.

하지만 국토부 측은 2024년 3월에 관련 법이 개정됐기 때문에 개정법 시행 후 5년 내인 2029년까지 부과하면 되는 것으로 해석하고 있다.

정부와 지자체가 재초환 부담금 부과 유효 시한을 놓고 서로 다른 시각을 보이고 있는 것이다. 

당국의 재초환 부담금 부과와 관련 혼선이 빚어지는 가운데 시장에서도 혼선이 그대로 이어지고 있다.

지난 8월 입주를 시작한 서초구 반포 래미안 트리니원은 같은 주택형인데도 매매 가격 차이가 크게 벌어졌다. 

이 아파트의 전용면적 84㎡ 35층 매물은 57억 원, 32층 매물은 51억5천만 원에 나왔다. 5억5천만 원이나 차이가 난다. 

이는 57억 원짜리 매물은 매도자가 재초환 부담금을 내기로 한 것이고, 51억5천만 원짜리 매물은 매수자가 부담금을 내는 조건이었기 때문이다. 

반포 래미안 트리니원의 재초환 부담금은 2020년 관리처분 당시 서초구에서 가구당 평균 4억200만원을 통보했지만, 이후 일반분양가가 높아지고 주변 아파트값이 크게 오르면서 부담금이 가구당 7억원에 달할 것이라는 관측이 나오고 있다.

이 아파트 전용 84㎡의 매매가격은 현재 급매와 재초환 부담금 여부 등에 따라 45억원부터 63억원까지 18억 원까지 차이가 나고 있다.

전국 재건축 단지들은 재초환 부담금 부과가 실제 이뤄지면 즉각 법원에 가처분 신청과 행정소송을 제기하겠다며 강력 반발하고 있다. 가뜩이나 지방 재건축 추진이 어려운데, 재초환 부담금까지 매겨지면 사업을 추진하기가 더욱 어려워지기 때문이다.

재건축 단지 조합들은 성수·한남·노량진 등 막대한 개발이익이 예상되는 재개발은 별도의 부담금이 없는데, 기부채납 등 공공기여가 많은 재건축에만 재초환 부담금을 부과하는 것은 형평성에 어긋난다고 주장하고 있다. 

부동산 전문가들은 재초환 부담금 부과가 본격화하면 재건축 시장에 상당한 파장을 불러올 것으로 보고 있다. 

박합수 건국대 부동산대학원 교수는 "최근 공사비 상승으로 추가 분담금이 많아지는 등 재건축 사업이 어려움을 겪고 있는데, 재초환 부담금까지 현실화할 경우 시장의 혼란과 그에 따른 사업 지연, 수도권 주택공급 위축은 불가피해 보인다"며 "일부 단지는 재초환 부담금이 조합원 지분 가격에 반영돼 가격을 올리는 부작용이 발생할 수 있다"고 말했다.