[비즈니스포스트] 이재명 정부의 부동산정책 방향이 '실수요자는 지원하고 투기수요는 억제한다'는 원칙이 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.

이재명 대통령은 부동산정책 국민 대토론회에서 집값을 인위적으로 낮추는 것이 아니라 시장을 정상화하는 것이 정책 목표라고 강조하면서 공급과 금융, 세제 전반에서 실수요와 투기수요를 구분하는 정교한 정책 체계를 구축하겠다는 방향을 제시했다.
 

23일 오전 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서는 공급·금융·세제 분야 전문가들이 각각 제도 개편 방향을 제안했고 이 대통령은 상당수 제안에 공감을 표시하며 향후 정부 정책에 적극 반영할 뜻을 내비쳤다.

이 대통령은 실수요와 투기수요를 정책적으로 명확히 구분하겠다는 기조를 분명히 했다.

이 대통령은 "주택 가격 목표를 정해놓고 억지로 가격을 낮추자는 것이 아니다"며 "비정상적인 수요와 공급으로 가격이 잘못 형성되는 것을 막고 정상화하는 것이 목표"라며 "한강이 내려다보이는 아파트를 경제적 능력이 있는 사람이 사고 싶다면 존중해야 하지만 그에 상응하는 사회적 부담은 필요하다"고 설명했다.

그러면서 "'집이 사놓으면 돈이 되니 빌려서라도 사자'고 생각하고 모두가 거기에 몰려 가격이 높아지면 언젠가 문제가 생긴다. 그걸 미리 막자는 것"이라고 덧붙였다.

이 같은 원칙은 세제 개편 방향에서도 그대로 나타났다.

이 대통령은 다주택 규제를 피하기 위해 자산 가치 상승 가능성이 높은 고가 아파트 한 채를 매입하는 이른바 '똘똘한 한 채'를 언급하며 "거주용이냐 투자·투기용이냐를 구분하지 않다 보니 작은 구멍에서 엄청난 일이 벌어졌다"고 진단했다. 1가구 1주택 보호 정책이 결과적으로 고가 주택 한 채에 수요가 집중되는 현상으로 이어졌다는 의미다.

이 대통령은 앞으로는 '실거주'보다 '거주용'이라는 개념을 사용하자고 제안하면서 직장 이동이나 교육 등 불가피한 사정으로 일시적으로 비거주 상태가 되더라도 거주 목적이라면 보호할 필요가 있다는 인식도 드러냈다.

보유세 역시 일률적 강화가 아니라 차등 적용이 핵심이라는 점도 강조했다.

이 대통령은 "보유세를 강화해야 한다는 점은 대체적으로 동의하는데, 어느 범위에서 강화할 것이냐, 어느 정도 강화할 것이냐, 어떤 차등을 둘 것이냐가 중요하다"며 "실제로 살기 위해 가진 집과 자산 증식 목적으로 여러 채를 보유한 경우는 당연히 다르게 봐야 한다"고 말했다. 

구체적으로 1주택을 기준으로 보유 부담을 설정하고 거주용일 경우에는 세금 부담을 줄이되 고가·다주택자는 가중, 서민용·지방은 더 감하는 방향을 제시했다.

특히 선진국과 비교해 3분의 1 수준에 그치는 낮은 보유세로 인한 집값 상승이 한국에 엄청난 충격을 줄 수 있다고 지적하며 "정치적 손해를 보더라도" 보유세를 강화하겠다는 뜻을 밝혔다.

전문가들의 세제 제안 역시 같은 방향이었다.

이날 세제 분야 발제를 맡은 강성훈 한양대학교 정책학과 교수는 한국의 보유세 부담이 주요국과 비교해 적정한 수준인지, 과세 표준에 시가가 충분히 반영되고 있는지를 검토해야 한다고 짚었다. 과세 형평성 차원에서 종합부동산세 세율 적용 기준을 주택 수가 아니라 주택 가액 기준으로 바꾸는 방안을 검토해야 한다고 제안했고, 양도세 역시 거주 여부와 초고가 주택에 대한 과세 형평성을 중심으로 개편할 필요가 있다고 밝혔다.

금융정책도 실수요자 보호와 투기수요 억제라는 원칙에 맞춰 재편될 가능성이 커졌다.

이 대통령은 전세대출을 집값 급등의 주요 원인 가운데 하나로 지목하며 금융 지원도 실수요자 중심으로 재편해야 한다는 뜻을 내비쳤다. 그는 전세대출이 서민 주거 안정을 위한 정책인 동시에 집값 상승을 부추긴 측면도 있다며 일반적 전세대출 점진적으로 조정할 필요가 있다고 말했다. 
 

반면 청년·신혼부부·생애 최초 구입자 등 실수요자에 대한 지원은 유지해야 한다고 강조했으며, 이미 주택을 보유한 사람이 다른 곳에 전세를 얻는 경우까지 대출을 지원할 필요가 있는지는 재검토해야 한다고 밝혔다. 아울러 잔금대출 규제로 피해를 보는 실수요자에 대해서는 금융당국에 보완책 마련을 주문했다.

금융 규제 방식의 전환을 주문하는 제안도 나왔다. 김영도 한국금융연구원 선임연구위원은 기존 총부채원리금상환비율(DSR)과 담보인정비율(LTV) 등 대출 한도를 일률적으로 제한하는 양적 규제를 보완하기 위해 고액 주택담보대출에 '거시건전성 관리부담금'을 부과하는 질적 규제를 제안했다. 이에 대해 이 대통령은 부담금 수준까지 직접 물으며 관심을 보였지만 "새로운 제도인 만큼 저항이 꽤 많을 것 같다"고 말해 도입에 따른 사회적 수용성도 함께 고려해야 한다는 인식을 내비쳤다.

공급 분야에서는 기존 계획의 사업 속도를 높여 인허가부터 착공, 준공·입주로 이어지는 공급 체계를 복원해야 한다는 데 무게가 실렸다. 이 대통령도 3기 신도시의 착공 기간을 절반 이하로 줄이기 위해 행정절차를 병행하는 방안 등을 검토하겠다고 밝히며 공급 속도전에 힘을 실었다.

이와 함께 민간 장기임대사업자 육성과 공급자 금융 도입, 비아파트 공급 확대 등 공급 경로를 다변화해야 한다는 제안도 나왔다. 이 대통령은 역세권에 중산층도 거주할 수 있는 고품질 공공임대를 확대하겠다는 뜻을 밝히며 양적 확대뿐 아니라 공급의 질을 높이겠다는 구상도 내놓았다.

이번 토론회는 구체적 정책을 확정하는 자리는 아니었지만 이재명 정부가 앞으로 발표할 부동산 종합대책의 철학은 분명해졌다는 평가가 나온다. 과거처럼 일률적으로 규제를 강화하거나 완화하기보다 거주 목적의 실수요는 폭넓게 보호하고 자산 증식 목적의 투기수요에는 세제와 금융 규제를 집중하는 '핀셋형 부동산정책'으로 방향을 잡았다는 점에서다. 

결국 이번 달 말 발표될 세제 개편안과 금융·공급 대책이 실수요자 보호와 투기수요 억제라는 원칙을 얼마나 구체적인 제도로 구현하느냐가 이재명 정부 첫 부동산정책의 성패를 가를 핵심 변수가 될 것으로 전망된다. 허원석 기자