[비즈니스포스트] 상속받은 부동산은 양도할 때도 세금에 주의해야 한다. 상속받은 건물을 양도하면서 취득 금액 산정을 잘못하여 양도소득세를 추가로 납부하게 된 사례를 소개한다. 

2019년 1월, A씨의 부친은 10억 원에 건물을 취득했다. 그런데 불과 3개월 후인 2019년 4월, 갑작스럽게 세상을 떠나면서 이 건물은 A 씨에게 상속되었다. 부친이 건물을 취득한 지 얼마 되지 않아 상속이 발생한 상황이었다.

2019년 10월, A씨는 상속세 신고를 하면서 상속재산 평가 기간(상속일 전후 6개월) 내의 매매가액인 10억 원을 그대로 상속 가액으로 신고했다. 이는 부친의 당초 취득가액과 동일한 금액이었다. 상속세 및 증여세법에 따르면 상속개시일 전후 6개월 이내에 매매가 있었다면 그 매매가액을 시가로 인정하는데, 부친의 취득가액이 바로 이에 해당했다.

2020년 6월, 관할 세무서장은 A씨가 신고한 10억 원을 해당 건물의 상속 가액으로 그대로 인정하여 상속세를 결정했다. 별다른 문제제기나 가액 조정 없이 신고 가액이 그대로 확정된 것이다. 이 시점에서 A 씨는 향후 건물을 양도할 경우의 세무 문제까지는 깊이 생각하지 못했을 것이다.

문제는 2021년 5월 건물을 양도하는 시점에서 발생했다. A씨는 13억 원에 건물을 매각하면서 양도소득세 신고를 위해 취득가액을 산정해야 했다. 이때 A씨는 세무서장이 상속세 결정 시 인정한 10억 원이 아니라, 상속개시일을 기준으로 별도의 감정평가를 받아 더 높게 나온 11억 원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것이다. 그러자 세무서는 건물의 취득가액이 잘못 산정되었음을 이유로 양도소득세를 3천8백만 원을 추가로 부과했다. 

A씨는 부친으로부터 상속받은 건물을 양도하면서 취득가액 산정을 잘못하여 양도소득세를 3천8백만 원이나 추가로 납부하게 된 것이다.

이 사건은 단순한 실수가 아니라 상속세와 양도소득세라는 서로 다른 세목 간의 복잡한 연계 구조를 제대로 이해하지 못했기 때문에 발생한 전형적인 사례이다. 

이 사건의 핵심은 소득세법 시행령 제163조 제9항에서 규정하는 상속재산의 취득가액 산정 원칙에 있다.

동 조항은 "상속 또는 증여받은 자산의 양도소득 필요경비를 계산할 때 상속개시일 또는 증여일 현재 '상속세 및 증여세법' 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 같은 법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다"라고 명시하고 있다.

이 규정의 구조를 자세히 살펴보면, 두 가지 단계적 기준이 있음을 알 수 있다. 첫 번째는 일반적 기준으로서 상속세 및 증여세법에 따른 평가 가액이고, 두 번째는 예외적 기준으로서 세무서장의 결정 또는 경정 가액이다. 여기서 중요한 것은 세무서장의 결정 가액이 있는 경우에는 그것이 우선하여 적용된다는 점이다.

A씨의 경우 2020년 6월 세무서장이 10억 원으로 상속세를 결정한 사실이 있으므로, 이 10억 원이 양도소득세 계산 시 취득가액이 되는 것이다. 설령 2021년 5월 양도 시점에서 별도로 감정평가를 받아 11억 원이라는 더 높은 가액이 나왔다 하더라도 이미 확정된 상속세 결정 가액의 구속력 앞에서는 아무런 의미가 없다.

이러한 법 규정은 상속세 과세를 위해 한 번 평가된 재산 가액을 양도소득세 계산에서도 그대로 사용함으로써 납세자가 이중으로 감정평가를 받는 부담을 덜어주고, 세무 행정의 효율성도 높이려는 것이 제도의 본래 목적이었다. 그런데 이 규정이 실무에서는 오히려 혼란을 일으키는 경우가 빈번하게 발생하고 있다.

A씨의 실수로 인한 세 부담 증가 규모는 상당했다. 당초 그가 11억 원을 취득가액으로 하여 신고했을 때의 양도소득세는 5천5백만 원이었다. 양도가액 13억 원에서 취득가액 11억 원을 차감하면 양도차익이 2억 원이 되고, 여기에 각종 세율을 적용한 결과였다.

그런데 세무서에서 취득가액을 10억 원으로 조정하자 상황이 완전히 달라졌다. 양도차익이 3억 원으로 증가하면서 양도소득세가 9천3백만 원으로 급증한 것이다. 그 차이는 무려 3천8백만 원에 달했다. 취득가액 1억 원 차이가 양도소득세에서는 3천8백만 원이라는 거의 40%에 가까운 추가 부담으로 나타난 것이다.

이는 양도소득세의 누진세율 구조와 각종 중과세 규정이 복합적으로 작용한 결과다. 양도차익이 커질수록 적용 세율이 높아지고, 특히 부동산 양도소득세의 경우 보유기간이나 거주 여부 등에 따라 다양한 가산세율이 적용될 수 있어 취득가액의 작은 차이가 세 부담에서는 큰 차이로 나타나는 것이다.

실무에서 놓치기 쉬운 함정들

A 씨 사례는 상속 실무에서 자주 발생하는 전형적인 실수 패턴을 보여준다.

첫째, 상속세 신고와 양도소득세 신고 사이의 시간적 간격으로 인한 착각이다. 상속 발생부터 양도까지 약 2년의 시간이 흘렀기 때문이다. 상속세 신고 당시 결정세액을 어떻게 평가했는지를 잊고 있는 경우가 많다. 

둘째, 상속세와 양도소득세의 서로 다른 성격에 대한 이해 부족이다.

상속세는 무상 취득에 대한 과세이고 양도소득세는 자본이득에 대한 과세로, 본질적으로 다른 세목이다. 하지만 법령상 양자 간에는 명확한 연계 고리가 설정되어 있어, 상속세 결정 내용이 양도소득세에 직접적 영향을 미치게 된다.

이러한 실수를 방지하기 위해서는 상속 단계부터 체계적인 접근이 필요하다.

무엇보다 상속세 신고 단계에서부터 향후 양도 가능성을 염두에 두고 재산평가를 신중하게 진행해야 한다. 상속재산에 대한 감정평가를 의뢰할 때는 단순히 상속세 부담을 줄이는 관점에서만 접근할 것이 아니라, 향후 양도소득세까지 종합적으로 고려해야 한다.

특히 부동산의 경우 상속세를 낮추기 위해 재산가액을 보수적으로 평가했다가, 나중에 양도할 때 취득가액도 덩달아 낮아져서 양도소득세 부담이 커지는 딜레마에 빠질 수 있다. 따라서 상속세와 양도소득세의 총부담을 시뮬레이션해 보고 최적의 평가 전략을 수립하는 것이 바람직하다.

양도를 검토하는 시점에서는 반드시 상속세 결정 내역을 먼저 확인하는 것이 필수다. 상속세 신고서와 세무서의 결정 통지서를 자세히 검토하여 해당 부동산에 대해 세무서장이 결정하거나 경정한 가액이 있는지를 우선하여 파악해야 한다. 만약 세무서의 결정 가액이 있다면, 그것이 바로 양도소득세 계산의 기준이 되는 취득가액임을 명심해야 한다.

A씨의 사례는 복잡한 세법 구조 속에서 납세자가 얼마나 쉽게 함정에 빠질 수 있는지를 적나라하게 보여준다. 하지만 이러한 실수는 충분히 예방 가능한 것이기도 하다. 상속과 양도라는 서로 다른 시점의 세무 처리가 어떻게 연결되는지를 정확히 이해하고, 사전에 체계적으로 대비한다면 이런 불필요한 세 부담은 충분히 피할 수 있을 것이다. 고윤기 상속전문변호사