[비즈니스포스트] 조기대선을 통해 마침내 이재명 정부가 출범했다. 

이재명 정부 앞에 놓인 산적한 현안들은 어느 것 하나 해결이 손쉬운 것이 없다. 부동산 역시 난제 중의 난제다. 외환위기 직후 최악이라 할 건설투자와 곤두박질하는 경제성장률 전망치를 감안하면 부동산 부양책을 통한 성장률 견인에 유혹을 느끼기 쉽다. 

하지만 임계점을 돌파한 가계부채와 벌어질대로 벌어진 부동산 양극화에 눈을 돌리면 부양책을 꺼내는 것이 여의치 않다. 이재명 정부가 어떤 선택을 할지 주목된다.   

궤멸적 수준의 건설투자, 바닥 모르게 추락하는 경제성장률

2일 한국은행(한은)의 수정 경제전망에 따르면 올해 건설투자 성장률은 -6.1%로 예상된다. 이는 한은의 경제통계시스템(ECOS) 시계열상 1998년 외환위기 당시 -13.2% 이후 최저 수준이고 1956년(-6.7%)에 이어 역대 세 번째로 낮다.

건설투자의 분기 성장률(직전분기 대비)도 지난해 2분기(-1.7%)부터 3분기(-3.6%)와 4분기(-4.5%)를 거쳐 올해 1분기(-3.2%)까지 4분기 연속 마이너스 행진을 이어가고 있다. 이는 2017년 4분기(-2.8%)부터 2019년 1분기(-0.9%)까지 여섯 분기 뒷걸음친 이래 최장 역성장 기록이다. 

하지만 마이너스 폭을 비교하면 최근 네 분기(1.7∼4.5%)가 2017∼2019년 당시(0.1∼2.8%)보다 월등히 크다. 건설경기 침체의 골이 역대 가장 깊다는 뜻이다.

이처럼 부진한 건설 경기가 올해 한국 경제의 발목을 잡을 것으로 한은은 예측했다. 한은의 올해 성장률 전망치가 2월 1.5%에서 0.8%로 불과 석 달 새 0.7%포인트나 낮아졌는데, 하락 폭(0.7%포인트) 가운데 절반이 넘는 0.4%포인트가 건설투자 침체 때문이라고 한은은 설명했다.

역대급 건설 경기 악화에는 높은 금리와 건설비용 등 단기 경기 요소들과 인구 감소에 따른 주택수요 부족, 2017∼2022년 과잉투자, 해소되지 않은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험 등 중장기 구조적 문제가 모두 영향을 미치고 있다.

글로벌 투자은행(IB)들이 새 정부 출범 이후 재정 확대 등을 반영해 한국의 경제성장률 전망을 상향 조정하고 있다. 하지만 그럼에도 불구하고 경제성장률 전망치는 여전히 암울하다.

8일 국제금융센터 자료를 보면 골드만삭스는 지난달 16일 보고서에서 올해 한국 경제성장률 전망값을 기존 0.7%에서 1.1%로 0.4%포인트 높였다. 또한 바클리는 지난달 30일 보고서에서 올해 한국의 경제성장률 전망치를 0.9%에서 1.0%로 0.1%포인트 높였으며 내년 성장률 전망값도 1.4%에서 1.7%로 상향 조정했다. 

모건스탠리도 지난달 22일 보고서에서 올해 성장률 전망값을 1.0%에서 1.1%로, 내년은 1.4%에서 1.5%로 소폭 높였다.

지난 달 12일 한국은행의 발표에 따르면 올해 1분기 실질 국내총생산(GDP) 성장률은 전 분기 대비 -0.246%로 지금까지 1분기 성장률을 발표한 19개 나라 가운데 가장 낮았다. 19개국에는 18개 경제협력개발기구(OECD) 회원국과 비회원국으로는 유일하게 중국이 포함됐다.

건설투자가 초토화 수준이고 건설투자의 부진이 경제성장률을 상당 부분 잡아먹고 있는 것이 사실이기 때문에 성장에 방점을 찍은 이재명 정부가 부동산 부양에 나설 가능성도 배제할 수는 없다. 

빚더미 위에 앉은 가계, 극단적으로 심화된 부동산 양극화

문제는 이재명 정부가 부동산 부양을 통한 경제성장에 나서기 어렵게 만드는 복병들이 도처에 도사리고 있다는 사실이다. 대표적인 게 ‘가계부채’와 ‘부동산 양극화’다.

한국은행이 지난 달 20일 발표한 '2025년 1분기 가계신용(잠정)' 통계에 따르면 지난 3월 말 기준 가계신용 잔액은 1928조7천억 원으로 집계됐다. 이는 작년 말(1925조9000억 원)보다 2조8천억 원 많고 2002년 4분기 관련 통계 공표 이래 가장 큰 규모다. 

가계신용은 가계가 은행·보험사·대부업체·공적 금융기관 등에서 받은 대출에 결제 전 카드 사용 금액(판매신용)까지 더한 '포괄적 가계 부채'를 말한다.

우리나라 가계신용은 통화 긴축 속에서도 2023년 2분기(+8조2000억 원)·3분기(+17조1000억 원)·4분기(+7조 원) 계속 늘다가 작년 1분기 들어서야 3조1천억 원 줄었다. 하지만 이후 다시 방향을 틀어서 올해 1분기까지 네 분기 연속 증가세를 이어갔다. 다만 1분기 증가 폭(+2조8천억 원)은 전 분기(+11조6천억 원)보다 크게 줄었다.

가계신용 중 판매신용(카드 대금)을 빼고 가계대출만 보면, 1분기 말 잔액이 1810조3천억 원으로 전 분기 말(1805조5천억 원)보다 4조8천억 원 더 불었다. 역시 전 분기(+9조1억 원)와 비교해 증가 폭은 절반으로 축소됐다. 가계대출 가운데 주택담보대출(잔액 1133조5천억 원)이 9조7천억 원 증가했다. 

가계대출 증가를 견인한 건 단연 ‘주택담보대출’(주담대)이다. 전세자금대출이 포함된 주담대가 이끌고 있는 가계대출은 이미 임계점을 돌파했다.

부동산 양극화도 극심하다. 지난달 29일 KB부동산의 월간 주택가격 동향에 따르면 서울 주택의 평균 매매가격은 지난달 10억 398만 원을 기록했다. 이는 KB부동산이 2008년 12월 관련 통계를 내기 시작한 이후 최고치다.

가격만 오르는 것이 아니라 양극화는 더 심해졌다. 상위 20% 아파트(5분위)와 하위 20% 아파트(1분위)의 가격 차이를 나타내는 5분위 배율은 5월 11.6배를 기록했다. 

이 역시 2008년 12월 KB부동산이 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 최대치다.

진퇴양난에 빠진 이재명 정부

부동산에 관한 한 이재명 정부는 나아가기도 어렵고 물러나기도 힘든 상태다. 부동산을 부양해 건설투자를 활성화하고 이를 토대로 경제성장률을 끌어올리자니 폭발 직전의 가계부채와 사회통합을 결정적으로 저해하는 부동산 양극화가 발목을 잡는다.

4차 산업혁명의 선도국가가 되기 위해서는 사회경제적 자원을 부동산이 아닌 4차 산업혁명에 집중적으로 할당해야 하는 것도 이재명 정부가 부동산 부양에 나서는 걸 여의치 않게 만드는 요인이다.

이재명 정부가 부동산 부양과 안정 사이에서 절묘한 해법을 찾을 수 있을지 주목된다. 이재명 정부의 선택에 부동산 시장의 향배도 큰 영향을 받을 것이다. 이태경 토지+자유연구소 부소장