100세시대에서 노후 대비 재테크는 선택이 아닌 필수가 됐다. 인생의 제2막을 미리부터 준비해야 하기 때문이다. 

노후자금이 풍족한 ‘금퇴족’이 되기 위해서는 월 400만 원이 필요하고, 부부의 적정 노후 생활비는 월 250만 원 정도라는 조사도 있지만 현실적으로 월 200만 원의 노후 대비도 없는 부부들이 많다.

노후를 위해 부동산을 활용한 재테크를 정확히 알아두는 것이 필요하다.  

◆ 돈이 없어도 노후 재테크를 할 수 있다

1주택자는 양도세 비과세와 레버리지 효과를 활용한 갈아타기 전략을 사용할 수 있다.

갈아타기 전략은 노원구에서 금천구로, 금천구에서 마포구로, 마포구에서 강남구로 집을 하나씩 옮겨가는 전략으로 점점 높은 가치의 주택으로 갈아타는 방법을 뜻한다. 

갈아타기 전략을 활용해 현재 들고 있는 재산을 극대화 해놓는다면 은퇴 이후 비싼 주택을 팔고 싼 주택으로 옮겨가 그 차익으로 노후를 보내는 방법으로 노후 대비를 할 수 있다. 

이 전략을 활용하기 위해서는 인테리어에 공들여선 안된다. 자주 이사해야 하기 때문이다.

또한 집 한 채를 사더라도 싼 집을 사는 것이 아니라 가치가 상승할 가능성이 있는 ‘대장주’를 노려야 한다.

쉽게 말해 공기 맑고 살기 좋은 곳이라고 부르는 지역은 집값이 오르지 않는다. 젊은층이 많이 사는 동네, 대형 프랜차이즈 매장이 몰려 있는 동네를 찾아야 한다. 

◆ 노후 재테크는 현금흐름을 창출해내는 것이다

노후 재테크는 제2의 월급이라고 볼 수 있다.

시세차익만을 노리는 투자방식에서 탈피해 임대사업을 통해 현금흐름을 창출해낼 수 있어야 한다.

자금여유가 없더라도 3천만 원에서 6천만 원 정도의 갭투자로 시작해 반전세, 월세로 전환하면 현금흐름을 만들어낼 수 있다.

이런 방법을 활용하기 위해서는 전·월세 수요가 풍부하고 임대료가 상승할 가능성이 있는 곳 위주로 투자해야 한다. 

만약 자금여유가 있는 사람이라면 아파트가 아닌 상가, 오피스텔 등 월세가 나오는 곳에 투자해야 한다.

하지만 이미 가치가 높은 곳은 비싸기 때문에 오래된 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설을 매입해 리모델링·신축 등으로 부가가치를 높이는 방법을 활용하면 좋다. 

지금은 현금은 거의 가치가 없는 저금리시대이다. 이럴 때는 싼 이자를 활용해 레버리지 효과를 통해 임대수익을 높여야 한다. 

◆ 노후 재테크를 위한 유의사항

재개발이나 재건축 인근 지역에 투자할 때는 이주수요에 따른 후광효과를 얻을 수 있다.

또한 유동인구가 늘어나는 곳 위주로 선점해야 한다. 단독이나 다가구주택이 많은 곳은 신축 빌라 공급이 많을 가능성이 높기 때문에 피해야 한다. 

최근에는 개성 있는 신축 빌라가 많기 때문에 조금 비싸더라도 이런 곳을 노리는 것이 좋다. 세입자를 구하기도 쉽고 임대수익도 높기 때문이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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