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[채널Who] 역세권 신축 빌라는 황금알 낳는 투자, 이것만은 알아야
장인석  jis1029@naver.com  |  2020-05-29 10:20:00
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신축 빌라 투자는 황금알을 낳는 투자비법 가운데 하나다.

일반적으로 역 반경 250m까지를 초역세권, 반경 500m까지를 역세권이라고 부른다.

하지만 요즈음에는 반경 1km까지 역세권으로 보기도 한다. 

◆ 역세권 신축 빌라의 투자성

역세권은 교통이 편리하고 입지가 우수하기 때문에 전·월세 수요가 많다. 전·월세 수요는 일반 역세권보다 더블 역세권, 트리플 역세권이 더 우수하다.

신축 빌라는 오래된 빌라보다 세입자들이 선호하기 때문에 전·월세 가격이 높게 형성되는 ‘신축효과’가 있는데 이 효과는 보통 10년 정도 유지된다. 

신축 빌라 투자는 일반적으로 먼저 갭투자한 뒤 반전세, 월세 등으로 전환하는 수익형 부동산의 형태를 띈다. 갭투자금액은 3천만 원에서 2억 원까지 다양하지만 금액이 적을수록 유리하다. 

대로변은 일반적으로 상업지역이나 준주거지역이 많기 때문에 대로변에 건축되는 신축 빌라는 오피스텔과 다세대주택이 합쳐진 형태가 많다. 

만약 주거지역에 신축 빌라를 건설한다면 다세대주택과 근린생활시설을 같이 짓게 된다. 

재개발 가능 지역에도 신축 빌라가 건설될 때가 있는데 재개발이 진행되면 아파트 입주권을 받을 수 있기 때문에 재개발 가능 지역의 신축 빌라는 매우 인기가 높다. 

재개발 가능 지역이 아니라면 대규모 개발 지역을 노리는 것이 유리하다. 이런 지역은 유동인구가 늘어나기 때문에 부동산의 가치가 상승할 수 있다.

◆ 신축 빌라는 선분양 방식으로 많이 유통된다

신축 빌라 가운데 입지가 우수한 강남, 영등포, 용산 등 지역은 대부분 선분양 형태로 유통된다.

선분양이란 집을 짓지 않고 도면 상태에서 분양을 하는 것을 뜻한다. 선분양은 중개업소보다는 유튜브, 부동산 관련 방송, 세미나 등 컨설팅업체를 통해 분양된다. 

역세권 신축 빌라는 매물이 많지 않기 때문에 인기 지역이나 입지가 우수한 매물은 순식간에 분양이 완료된다. 

따로 광고를 하지 않고 정보가 노출돼 있지 않기 떄문에 역세권 신축 빌라 분양을 위해서는 부동산 전문가, 컨설팅 업체와 지속적으로 교류가 필요하다. 

자금 여유가 있는 건축주는 선분양이 아니라 후분양을 선호하기도 한다. 후분양으로 진행되면 모델하우스를 볼 수 있다는 장점이 있지만 가격은 그만큼 더 비싸진다.

◆ 신축 빌라에 투자할 때는 전문가의 도움을 받아야 한다

선분양은 도면상태 혹은 골조공사를 하고 있을 때 매입해야 하기 때문에 신뢰할 수 있는 부동산 전문가나 컨설팅업체의 도움을 받는 것이 좋다. 

컨설팅업체가 직접 지어서 분양하는 매물도 있는데 이런 매물은 피해야 한다. 본인들 매물을 직접 판매하는 것이기 때문에 객관적으로 좋은 매물인지 알기 어렵기 때문이다.

재개발 가능 지역의 신축 빌라에 투자할 때는 필요 이상으로 가격이 높게 형성된 매물이 있기 때문에 주의해야 한다. 이럴 때는 근처에 있는 다른 매물과 가격을 비교할 필요가 있다.

재개발, 재건축 인근 지역 역시 이주수요에 따른 후광효과가 있고 재개발이나 재건축 인근 지역이 개발에 따른 지가 상승효과를 함께 받을 때도 많기 때문에 좋은 매물이다. 

강남, 마포, 성동, 영등포, 용산 등 미래가치가 우수한 지역의 매물에 관심을 쏟는 것이 좋다.  

유동인구가 늘어나는 곳 위주로 선점해야 하며 단독이나 다가구주택이 많아 신축 빌라 공급이 많을 것으로 예상되는 지역은 피해야한다. 

일반적으로 계약금은 전체 금액의 10% 정도를 내며 1차 중도금은 바닥 공사가 완료됐을 때, 2차 중도금은 골조공사가 완료됐을 때 지불한다. 나머지 잔금은 전세금으로 충당할 때가 많다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]
 
착한부동산투자연구소 http://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.
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