“가로주택정비사업은 정부가 목표로 하는 거주환경 개선과 잘 맞아 떨어진다. 서울 강북구 번동 1구역은 재입주율이 100%로 기존 거주자들은 새 집에 더해 분양에 따른 추가 수익도 얻어갈 수도 있다.”

차종호 이룸에이앤씨 대표이사는 19일 비즈니스포스트와 인터뷰에서 가로주택정비사업이 도심 노후지역 재개발을 통해 기존 거주자가 주거 개선과 수익 창출을 모두 노릴 수 있는 기회라고 강조했다.
 

가로주택정비사업은 ‘미니재건축’이라고도 불린다. 노후 주거지의 기존 기반시설과 간선도로 보조도로 등 가로망은 유지하면서 공동주택을 신축하는 정비사업을 말한다.

이룸에이앤씨는 부동산개발 시행사로 서울 강북구 번동 일대에서 현재 5구역으로 구분된 가로주택정비사업을 진행하고 있다. 

1구역과 2구역은 조합원 동의를 얻어 사업이 확정됐고 3~5구역은 현재 조합원 동의를 얻는 과정이 진행되고 있다. 

1~5구역까지 가로주택정비사업이 확정되면 우이천을 끼고 있는 번동 일대 노후 주거지에는 1100세대 규모의 아파트단지가 들어선다. 건축비만 2천억 원 규모다. 

차 대표는 “코오롱글로벌을 단일 시공사로 선정해 사업구역 전체를 하나의 아파트 대단지처럼 만들 것”이라며 “이를 통해 조합원 이익이 극대화할 수 있을 것”이라고 바라봤다.   

- 가로주택정비사업에서 이룸에이앤씨는 어떤 역할을 맡고 있는가?

“가로주택정비사업 조합을 구성하는 단계부터 시작해 조합의 각종 인가, 준공, 청산까지 모든 과정을 공동사업자로 함께한다.

가로주택정비사업을 추진할 수 있는 지역으로 지정되더라도 주민들만으로 구성된 조합이 대관업무 등을 모두 보며 사업을 진행하는 것이 사실상 불가능하기 때문에 이를 도와주는 것이다. 

우리는 조합 구성 단계에 이르기까지 모든 비용을 조합원 대신 지출한다. 조합이 설립되지 않더라도 별도의 비용 청구는 하지 않는다.”

- 사업지역 선정절차와 노하우 등을 알려준다면?

“특정 구역의 건물 노후도와 입지 등을 살펴 사업구역 지정 가능성과 분양 상품성 등을 따져 본다. 이 과정이 끝나면 주민들을 만나며 조합 설립을 위한 동의를 구하는 절차를 밟게 된다.

건물 노후도는 쉽게 확인이 가능한 만큼 사업의 성패는 지역의 상품성과 주민 설득을 얼마나 해낼 수 있느냐에 달려 있다. 기본적으로 사업은 조합원의 80%의 동의를 얻으면 시행할 수 있는데 시간이 오래 걸리는 사례도 많다. 

번동 1구역은 1년 만에 주민 동의를 얻어냈지만 사업을 진행하고 있는 서울의 한 시장에서는 현재 5년 넘게 조합원 동의를 구하는 과정이 이어지고 있다. 

노후 거주지에 거주하는 노령 거주자들이 주거 이동을 원하지 않는 데다 부동산개발 시행사에 기본적으로 불신을 지닌 분들도 많이 만날 수 있다.”

- 가로주택정비사업을 통해 기존 거주자는 어떤 혜택을 누릴 수 있나?

“가로주택정비사업은 일반적 재건축과 다른 면이 많다. 정비구역 지정 등 긴 행정과정을 거치지 않고 바로 조합 설립이 가능하기 때문에 조합 결성까지 들어가는 비용을 크게 아낄 수 있다.    

재건축에서 조합 분담금은 대부분 비상대책위원회 구성, 총회 개최 등 각종 비용에서 발생하게 된다. 규모가 큰 재건축조합은 총회를 한 번 열 때마다 2억 원 이상의 비용이 들기도 한다. 

번동 1구역의 예를 들면 재입주율이 100%로 보통 재건축 재입주율이 20~30% 수준이라는 점을 살피면 이는 매우 높은 수치다. 

분양이 잘 되면 조합원들은 새 집에 더해 분양에 따른 추가 수익을 얻을 수도 있다. 번동 1구역은 비례율이 130% 이상일 것으로 예상돼 조합원들이 현금 인센티브를 얻어갈 수도 있다.”

비례율은 재개발사업으로 분양하는 아파트 등의 분양가액에서 사업비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 평가액으로 나눈 금액이다. 기본적으로 100%가 넘으면 사업성이 좋은 것으로 평가된다.
 

- 번동 일대 가로주택정비사업의 진행 방향은?

“1구역은 코오롱글로벌로 시공사가 선정됐고 2구역은 코오롱글로벌이 우선협상대상자로 지정됐다. 3~5구역은 주민 동의를 얻는 절차를 진행하고 있는데 70% 이상 이뤄져 곧 사업 내용이 확정될 수 있을 것이다. 

시공규모는 구역별로 보면 작지만 1~5구역을 묶으면 상당한 대단지가 되는 만큼 코오롱글로벌 등 주요 건설사가 공사에 참여할 수 있게 됐다. 

이 지역을 하나의 아파트 대단지처럼 만들어 조합원 이익 극대화와 시공사 수익성 등을 맞출 수 있게 할 것이다.” 

차종호 대표는 건축업계의 여러 분야에서 잔뼈가 굵은 경영인이다. 10년가량 리모델링업계에서 일한 뒤 2013년 이룸에이앤씨를 세워 부동산 개발사업에 몸담아 오고 있다. [비즈니스포스트 감병근 기자]