부동산 투자를 하기 위해서는 먼저 부동산 유통의 원리를 알아야 한다. 부동산시장의 참여자들이 어떤 위치에 있고 어떻게 이득을 취할 수 있는지 잘 따져봐야 한다. 

부동산 투자의 핵심은 현금흐름 확보에 있다. 아파트를 사놓고 가격이 오르기만을 기다리는 것보다는 월세가 꾸준히 들어오는 수익형 부동산을 구입하는 것이 바른 투자방법이다.  

빚을 무조건 나쁜 것이라고 생각해서는 곤란하다. 저금리시대에는 적절한 대출을 활용해 부동산에 투자하는 것이 필요하다.
 
◆ 부동산 유통의 원리

부동산 유통의 경로는 중개업소를 통한 거래(매도자-중개업소·컨설팅-매수자)와 신규분양(건축주-분양대행사·컨설팅-매수자)으로 나뉜다. 

먼저 중개업소를 통한 유통을 보자.

중개업소를 통한 거래에서는 투자자가 중개업자와 가까운 사이가 아니라면 좋은 부동산을 소개받기 어렵다. 제일 좋은 부동산은 중개업자가 직접 투자하거나 잘 아는 지인들에게 소개를 해 줄 것이다.

그러니 잘 알지 못하는 중개업소를 통해 부동산을 사면서 최고의 투자대상을 잡을 것이라고 기대하는 것은 다소 무리한 생각이다.

다음으로 신규분양의 유통과정을 보자.

신규분양에서는 전주(자본 투자자), 지주(땅 주인), 건축주, 분양대행사 순으로 많은 이윤을 남긴다.

분양을 받는 사람이 가장 적은 이윤을 남기는 구조다. 분양받은 사람으로부터 부동산을 샀을 때나 여러 명의 매수자를 거쳐 손바꿈이 많은 부동산을 구매했을 때 얼마나 이윤을 남길 수 있을지 생각해볼 필요가 있다.

일반투자자의 입장에서는 신규분양에 당첨 되는 것이 그나마 돈을 벌 수 있는 길이다.

◆ 수익형 부동산 투자를 통해 현금흐름을 확보하라

근로소득 외에 들어오는 고정수입이 있다고 생각해 보자. 모두들 안정되고 계획된 삶을 만들어 갈 수 있을 것이다.   

이런 관점에서 부동산 투자를 바라보면 핵심은 수익형 부동산에 있다.

무리하게 아파트를 구입하면서 목돈 투입과 이자 부담으로 매달 여유없는 살림을 하고 있는 사람이 많은데 바람직한 투자가 아니다. 

나중에 어떻게 될지 모르는 시장상황에 의존해서 아파트 값이 뛰는 것만 기대하는 투기보다는 적절한 대출을 활용해서 부동산을 매입하고 월세를 받아 달마다 수익을 올리는 수익형 부동산 투자방식이 옳은 것이다.   

수익형 부동산 투자는 외국에서는 일반적 투자방식이다.

반면 우리나라는 아파트 호황이라는 특수성 때문에 전세를 끼고 무리한 투자를 하는 갭투자 등이 많이 나타나고 있다. 

◆ 월세 500만 원 vs 이자 500만 원

30억 강남 아파트 소유자보다 그보다 자산가치는 떨어지지만 월세 500만 원을 받을 수 있는 부동산 소유자가 낫다.

월세 500만 원을 내는 임차인과 이자 500만 원을 내는 건물주를 비교해보자.

월세 500만 원은 역산을 해보면 12억 원짜리 부동산을 소유할 수 있는 돈이다. (월세 500만 원의 1년 환산가치 = 500만 원 × 12개월 ÷ 5%(시장환원율) = 12억 원) 그만한 가치가 있는 자금을 써버리고 있는 셈이다.

반면 대출을 일으켜 그 돈으로 부동산을 사고 이자 500만 원을 낸다면 어떨까.

월세 500만 원을 내는 임차인과 마찬가지로 이자 500만 원을 내지만 매달 임대료가 들어오고 여기에 자산가치 오를 수 있는 부동산을 소유했다는 점에서 현명한 방식을 선택한 것으로 볼 수 있다.

◆ 저금리 시대, 적절한 대출을 활용해 부동산에 투자하라

큰 기업들이 사업으로 돈을 벌면 제일 먼저 하는 일이 빌딩을 사는 것이다.

저금리시대에 아무 생각없이 돈을 모으는 것은 어리석은 일이다. 모아 놓은 돈에서 발생하는 이자수익은 미미하기만 하다.

적절한 대출을 일으켜 부동산에 투자해야 한다.

빚이라고 모두 나쁜 것이 아니다. 적절한 대출로 좋은 부동산에 투자하면 '좋은 빚'이 될 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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