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[비즈니스포스트 채널Who] 서울 용산의 노른자위 지역들을 점검해본다.

첫 시간에 다뤄볼 지역은 용산구 서쪽에 위치한 원효로와 효창동 일대다.

최근 용산지역 부동산 거래를 살펴보면거래는 좀 뜸해지긴 했지만 가격은 전혀 떨어지지 않는 모습을 확인해볼 수 있다.

간혹 좋은 가격대로 물건이 나오면 즉시 새 주인이 나타나는 식이다.

◆ 용산구 개요

용산구는 2022년 이후 부동산 경기 침체에 따른 정부의 규제 완화 조치에도 강남 3구와 함께 투기과열지구에서 해제되지 않은 곳이다.

언제든 투기세력이 몰릴 수 있기 때문이다.

그만큼 부동산 시장에서 뜨거운 감자인 용산은 향후 강남 3구에 버금가는, 혹은 강남 3구를 뛰어넘는 가치를 형성할 거라는 기대를 받고있다.

2022년 이후 부동산 하락장도 용산구 재개발 추진지역의 다세대 및 단독주택 등은 가격이 거의 떨어지지 않았다.

용산구가 주목받는 가장 큰 이유로 용산공원과 용산국제업무지구를 들 수 있다.

이미 부동산 업계에서는 이 지역들을 미국 뉴욕 명소들과 빗대어 용산공원은 서울의 센트럴파크, 용산국제업무지구는 서울의 맨해튼이 될 것이라고 말한다.

이것이 앞으로 용산구가 더 발전할거라는 기대감의 원동력이다.

◆ 용산공원

용산공원은 용산미군기지가 2017년 말 평택으로 이전함에 따라 국토교통부 주관으로 300만㎡ 규모의 공원이 2027년까지 조성될 예정이다. 예산은 1조2천억 원이다.

2023년 5월에 반환 부지 일부를 어린이정원으로 조성해서 개방하기도 했다.
 
그러나 부지 내 주거지역 배정 여부와 규모 등 개발방향을 놓고 말이 많다.

◆ 용산국제업무지구

용산국제업무지구 역시 뜨거운 감자다.

이곳은 2013년에 사업이 중단된 뒤 10년 동안 방치됐는데 오세훈 서울시장이 당선되면서 개발 기대감이 고조되고 있다. 

총면적은 약 50만㎡로 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배 규모다.

2022년 7월에 서울시가 발표한 용산국제업무지구 개발구상에 따르면 용산국제업무지구는 일자리와 연구개발, 마이스(컨벤션), 주거, 여가, 문화생활까지 도시의 모든 기능이 이루어지는 직주혼합 도시가 된다.

서울시 최초로 입지규제 최소구역으로 지정된 결과 법정 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어설 수 있다.

서울시 측은 '24시간 다양한 활동이 가능한 융복합 국제도시, 시민의 삶의 질을 높이는 녹지 생태 도시, 세계로 연결되는 3차원 입체 교통 도시. 첨단 스마트 기술 혁신의 스마트 도시로 조성하겠다'고 개발방향을 설명하고 있다.

오세훈 서울시장도 "더 늦기 전에 시작하겠다. 용산이 가장 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 용산 국경무지구 개발을 추진하겠다"고 말했다. 

2023년 1월5일 파이낸셜뉴스 기사를 보면 '용산정비창 고밀복합 개발 날개 서울 스카이라인 바뀐다'라고 썼다. 

이 기사를 보면 한국형 화이트존에 대해 설명하고 있다.

화이트존(도시혁신구역)은 토지와 건축물의 용도제한을 두지 않고, 용적률과 건폐율도 지자체가 자유롭게 정할 수 있도록 하는 지역이다. 사업주체가 필요에 따라 도시계획을 세우고 심의만 받으면 되는 식이다.

국제 마이스산업 중심지인 싱가포르 마리나베이가 대표적이다.

◆ 효창공원앞역 도시정비형 재개발

이제 용산공원과 용산국제업무지구 수혜를 입을 재개발구역들을 살펴본다.

먼저 효창공원앞역 도시정비형 재개발 구역이다.
 
효창동 5-307번지 일대 9만3202㎡ 부지다.

2021년 5월 추진위가 설립됐고 2021년 6월 동의서 징구를 시작해 2021년 12월 서울시 사전타당성 조사를 통과했다. 2022년 6월 정비계획안 공람 공고가 나왔다.
 
용적률은 438.91%를 적용해 최고 35층 3342세대가 공급된다.

2022년 4월부터 개발행위 제한이 걸려 더 이상 건축을 할 수 없다. 

6호선과 경의중앙선이 지나는 효창공원앞역을 끼고 있어 교통입지가 좋다. 가까운 곳에 초등학교도 있다.

다만 언덕 및 경사지가 좀 많은 것은 단점이다.

2021년 재개발이 추진된 이후 가격이 최소 2억~3억 원 정도 올랐다.

역세권 재개발 기준은 노후도 제한이 60%로 공공재개발이나 신속통합기획보다는 덜 깐깐한 편으로 그만큼 인센티브가 있다.

인근 아파트 시세를 보면 2018년 9월 입주한 용산 KCC스위첸 아파트가 전용면적 59㎡타입의 호가가 14억5천만 원 수준이다. 

실거래가는 이보다 조금 떨어진 13억7500만 원으로 파악된다.

이곳의 대장주 아파트는 용산롯데캐슬센터포레다.

2019년 4월에 478세대가 입주했다. 전용면적 84㎡ 타입 호가가 17억6천만 원이다. 참고로 2021년 8월까지만 해도 실거래가가 19억 원가지 올랐던 곳이다. 

효창파크프루지오는 2010년 8월 입주했다. 전용면적 84㎡ 타입 호가가 16억5천만~17억5천만 원 정도다. 이곳도 실거래가 18억1700만 원까지 오른 적이 있었다.

◆ 원효로1가 도시정비형 재개발

이곳은 원효로1가 82-1번지 일대 9만4115㎡ 부지가 대상이다.

2020년 공공 재개발 공모에서 탈락한 뒤에 역세권 재개발을 추진했다. 2022년 7월 정비구역 지정 및 정비계획 수립을 위한 주민 공란 공고가 나왔다.

토지는 2종 3종이 대부분인데 준주거 지역으로 종상향이 됐으며 전체 사업 지역이 88% 이상 용적률을 완화했다. 

용적률은 479.7%를 적용해 3316세대 정도 공급된다. 2021년 11월부터 개발행위 제한이 걸렸다.

1호선 남영역과 6호선 경의중앙선 효창공원앞역을 낀 역세권이다. 

네이버부동산을 보면 7억8천만 원짜리 빌라와 9억 원짜리 단독주택을 찾아볼 수 있다.
 
◆ 효창공원앞역 도심공공주택복합사업

용문동 원효로2가 일대 7만8천㎡ 부지가 대상이다.

이곳은 2021년 문재인정부의 2.4부동산대책에 따라 2022년 1월 도심공공주택 복합사업 8차 후보지로 선정됐다.

이곳에 2483세대를 공급한다.

권리산정 기준일이 2021년 6월29일이다. 이후 거래를 하게되면 전부 현금청산을 당한다. 

그래서 지금 현재 거래가 완전히 멈췄다.

2013년에 정비예정구역으로 지정이 됐다가 해제된 적이 있으며 2016년에도 역세권 사업에 실패하면서 장기간 개발이 정체된 곳이다.
 
신축 빌라가 많아 노후도가 많이 떨어지는데 그래서 이곳이 도심공공주택복합사업 아니면 답이 없다는 시선이 나온다.
 
용적률 최대 700%를 적용해 주거상업 고밀지구로 개발한다.

네이버부동산을 보면 6억 원짜리 빌라를 찾아볼 수 있지만 앞서 언급했듯 지금 사게되면 현금청산을 당할 수 있다.

도심공공주택복합사업은 LH공사 등 공공기관 주도로 역세권과 저층주거지, 준공업지역 등 도심 속 노후지역을 고밀개발해 신축주택을 공급하는 사업이다.

토지주는 용도지역 상향 등 각종 규제 완화 혜택을 주지만 후보지로 선정된 여러 곳에서 토지 수용방식을 놓고 반발이 일어나고 있다.  

지정요건은 후보지 선정 후 1년 안에 토지등 소유자의 66.7% 이상 전체 토지 면적의 50% 이상 동의율을 확보 하는 것인데 1년이 지났음에도 사업존폐 여부에 대한 발표가 없다.

그래서 지금까지 서울에서 도심공공주택복합사업으로 선정됐는데 최종적으로 지정받은 곳이 별로 없다.
 
현재 사업을 주관하는 한국토지주택공사에서 이 업무를 전담할 전문인력 등 여건이 부족한 것으로 알려졌다.

다음 시간에도 계속 용산구 서쪽 부동산 투자정보를 알아본다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표