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[비즈니스포스트 채널Who] 지난 영상에 이어서 서울 광진구 자양동 부동산 분석을 계속해보도록 하겠다.

건대입구역 모아타운 추진 구역은 자양동 10-1번지에 위치해있다.

2023년 10월21일 주민설명회를 했다. 주민설명회 자료에 따르면 면적은 3만5300㎡, 조합원 수는 340여 명이다. 

기존에는 도시정비형 재개발을 추진하다가 서울시가 2023년 6월 역세권 재개발 기준 요건을 대폭 강화하면서 모아타운으로 전환됐다. 

용적률 250%를 적용하게 되면 30평대 790세대가 공급된다. 

현재 3개 구역으로 나누어서 동의서를 받고 있으며 노후도는 1구역이 73.81%, 2구역은 65.45%, 3구역은 76.47%다. 

◆ 재개발 계획 철회된 자양4동 모아타운 대상지, 재추진까지 시간 걸릴 듯

세 개 구역 밑에는 자양4동 모아타운 대상지가 있었는데 계획이 철회됐다. 이 곳은 상업지를 배제한 뒤 다시 구역 지정을 추진할 계획을 세우고 있다. 

계획에 따르면 2024년 9월에 모아타운 관리계획을 수립하고 2025년 6월에 모아타운 지정 고시, 2026년 10월에 사업시행계획 인가, 2028년 6월 착공, 2030년 10월에 입주하는 것을 목표로 두고 있다. 

자양4동 12-10번지 모아타운의 면적은 7만5608㎡로 2종 주거지역과 3종 주거지역이 섞여있다. 

기존의 주택 수는 718호이며 이 가운데 공동주택은 384호, 노후도는 89%다.

7개 구역으로 나눠서 가로주택정비사업을 추진하다가 2020년 10월에 모아타운 대상지로 선정 됐다. 

하지만 2023년 5월 진행한 설문조사에서 반대 비율이 찬성 비율의 3배에 이르는 결과가 나오면서 광진구청에서 이 지역의 모아타운 대상지 선정 취소 절차를 서울시와 협의하겠다는 입장을 내놨다.

실제로 이 지역의 상황을 살펴보면 반지하가 많고 주거 여건이 열악해서 언제든 다시 재개발 추진할 수 있는 지역이라는 평가를 받고 있다. 

이 지역의 바로 옆에는 자양 1구역을 재개발한 롯데캐슬 리버파크 단지가 있다. 2023년 7월에 입주했으며 단지 규모는 최고 35층, 6개 동, 878세대다. 84타입 호가가 현재 23억~25억 원 정도 되는 이 지역의 랜드마크다.

현지 부동산은 이 지역을 두고 “자양4동 모아타운 대상지는 사실상 무산됐으며 노년층 지주들 반대가 심해서 재추진까지는 상당 기간 시간이 걸릴 것”이라고 설명했다. 

◆ 자양4동 신속통합기획 구역, 관리처분인가만 나오면 5년 안에 입주 가능

철회된 자양4동 모아타운 대상지 바로 밑에는 자양4동 신속통합기획 구역이 있다.

자양동 57-80번지 일원이며 면적은 13만9130㎡, 조합원 수는 약 1500명, 노후도는 68% 이상이다.

1, 2구역으로 나눠서 신청했던 2021년 신속통합기획 1차 공모에서 탈락했지만 2022년 2차 공모에서 구역을 통합해서 신청하면서 결국 신속통합기획 구역으로 선정됐다.

2024년 6월 구역 지정을 목표로 하고 있으며 한강변 인접지이기 때문에 35층 규제 완화 수혜를 받을 수 있을 것으로 예상된다. 

현지 부동산에 따르면 신속통합기획 구역 선정 후 매매가 급상승하면서 다세대 최저가 매물이 8억 원대까지 올라왔으며 토지거래허가구역이기 때문에 거래가 뜸한 편이다.

자양 7구역 재건축은 자양동 464-40번지 일대로 면적은 4만4658㎡, 조합원 수는 359명이다. 

2018년 8월에 재건축 구역으로 지정됐으며 2021년 10월 조합설립인가를 받았다.

30층 805세대가 공급될 예정이며 뚝섬 유원지가 가깝고 동자초등학교, 신자초등학교, 신양초등학교, 자양중학교, 자양고등학교가 인접한 학세권이다. 

현지 부동산 관계자는 “이 지역은 아직 관리처분 인가를 받지 못하고 있지만 조합에서는 관리처분 인가를 곧 받고 5년 안에 이주가 가능하다고 주장하고 있다”고 설명했다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표